來源/地產知識橘

一

這兩天，地產圈內最大的新聞，莫過于爛尾樓業主們爭相曬出的《強制停貸告知書》了。

從江西景德鎮的恒大業主宣告停貸，到各地業主們群起響應，強制停貸這件事猶如星星燎原一般，在短短的十余天里面迅速蔓延——

截止昨晚6點，發布停貸告知書的項目已經達到50+，其中接近八成發生在10、11、12號三天，而光是12號這大半天里，加入的爛尾項目，就超過了11個。

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這加速度……嘖嘖嘖。

這50+項目的業主，在告知書中的遭遇和訴求，是高度趨同的：

1、指責銀行違規發放貸款，開發商違規挪用預售監管賬戶資金，導致樓盤停工，收房交付遙遙無期。

2、如果項目未能在指定日期之前復工或交付，全體業主將停止月供。

3、停貸期間產生的損失，歸開發商、銀行及相關利益方承擔。

簡單點說，就一句話：

要么項目按時復工，要么，貸款就不還了。

這無異于一次擴大化的逼宮——

本來是業主和開發商之間的紛爭，一下子成為與開發商、銀行甚至“相關利益方”之間的角力。畢竟，每一次違規挪用，都伴隨著監管不力的影子。

前提，是獻祭上自己的征信。

這當然是殺敵一千，自損八百，但真的無需苛責購房者的選擇——

對于大部分普通人來說，掏空六個錢包付首付就已經很艱難了，每月收入的一大部分還要用來償還房貸，若不是拿不到本該屬于自己的房子，被逼上梁山無路可走，又怎會有這樣的決絕？

但是，如果靜下心來想想，這種單方面的停貸，真的可以倒逼開發商復工復產嗎？

停貸的下一步，究竟是什么呢？

二

首先，我們來推演一下。

一般來說，沒有全款支付能力的購房者，在買房時都會簽署兩份合同：

一是與開發商簽訂的商品房買賣合同，二是與銀行的借款合同。

由此，購房者與銀行之間，建立了一種法律上的借貸關系——

只要簽了貸款合同，就得按約定歸還，而且，這種關系，并不會因為房子無法如期交付而終止。

也就是說，在未經法院判決停貸，或者沒有達成停貸協議的情況下，購房者單方面停止償還月供，不僅會影響征信黑名單，甚至，還可能會被罰息，被法院起訴，名下房產被強制拍賣執行……

并不是公告中一句簡單的“損失歸開發商、銀行和相關利益方”，就可以免責的。

當然，這并不是爛尾樓業主們首先考慮的事情，他們最關心的還是——

復工。

所以我要重點說一下，從法律角度，這件事對開發商可能的影響。

開發商其實有兩個主體，一是大的集團，二是項目公司。

對于集團來說，業主停貸的影響其實……就沒有那么直接，主要是大幅影響了自身的品牌口碑和信用。

之前開發的房子擺爛停工了，逼得購房者用停貸逼宮，那之后入市銷售的項目，又怎么能夠讓人信服買單呢？

就算買單了，商品房質量和后續的物業維護，還能做到位嗎？

如此一來，房企想靠銷售回血的路子，又要斷了。

而對于項目公司來說，影響就大了。

先說一個冷知識——

小業主買房貸款，項目公司就是擔保方，其實是無法完全免責的。

所以，銀行遇到業主停貸，首先想到的是向項目公司追繳房貸。

可是問題來了——

項目公司沒錢啊！

理論上，項目公司和集團的財務是隔離的，而所有停工的項目公司，顯然都是因為沒錢才停工的，不太存在監管賬戶里有很多錢，但是就是不付給總包的可能。

這一沒錢，銀行就要依法做資產查封，最不濟，也得把監管賬戶凍結了吧。

這下，集團就更沒辦法調撥資金去復工復產了……

更別說很多集團，比如恒大，本來就是躺倒擺爛的節奏，壓根也不管具體項目的死活。

最后提一下銀行。

銀行恐怕是最大的受損方，業主停貸，便意味著貸出去的本金收不回來，應收的利息不能實現，這些都會沖減銀行的利潤。

更為糟糕的是，萬一這態勢延續下去，那么銀行的不良貸款率將走高，資產負債率急速上升。

Emmm……還記得美國次貸危機是怎么起來的不？

三

但是，面對停工爛尾的項目，還有其他更具有操作性、更為妥當的解決方案嗎？

我們先來看兩個案例。

今年2月，位于浙江的許先生終于收到了一個好消息。

浙江省嘉興市中級人民法院二審判定，由于此前購買的嘉興市某開發商的樓房爛尾，他無需歸還剩余的貸款本息。

剩下的200多萬元借款本息返還責任，由房企承擔——

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這，應該是中國第一例因為爛尾，買房人不必繼續還銀行按揭的判例了。

但是！這樣的判決是有前提的。

這個案例中的前置條件是——

解除了購房合同和按揭合同。

而對于現在的購房者，在實際操作中照搬老許的行為，是有很大風險的。

首先，爛尾的房企大多資不抵債，就算你打贏了官司，前期的首付款和貸款損失，很難從開發商手中要回來。

其次，解除商品房買賣合同后，你的角色，也由購房者，轉變為了普通債權人。

就像我們此前在《那個倒下的巨無霸》所寫的那般——

按照清償原則，普通債券者的受償順序，排在最后。

保交樓在先，還有那么多的建筑商和農民工工資要支付，再輪到你的手里，財產基本上被瓜分完了，還有什么呢？

另外一個案例，就是前不久招商銀行惠州分行與購房者黃某的糾紛案了。

法院一審、二審支持業主的訴求，到廣東高院再審，還是判定金融機構存在過錯，在房屋交付之前，都無需償還貸款。

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這是目前看到的第一個真正意義上業主停貸成功的判決，但是，也有前提——

樓盤的開發商光耀集團，早在2017年就向當地法院申請了破產重組。

這就像是個悖論，如今無論怎么爛尾，開發商都可以堅持茍著，少有真正進入破產重組的程序的。

畢竟，境內債到期展期，甚至二展，都已經成了慣例了。

四

說到這里，對于業主來說，目前最可行的解決方案，其實是爭取相關部門牽頭，進行從上而下的協調。

大家都缺錢，信任又被磨蝕，復工才會進入死結，如果能夠讓涉及爛尾樓的各家主體們坐下來，共同協商，統籌協調，爛尾樓未必沒有活過來的希望。

最不濟，能爭取到延長貸款期限、延后還款時間等服務支持，也是好的。

畢竟，在4月初的時候，國有五大銀行對于部分受疫情影響的人群，推出了關懷貸款政策——

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那么，這類政策，可不可以臨時性地拓寬到爛尾樓業主的身上呢？

在具體的操作，可否推出更落地、更有人性化的執行細則呢？

最后，還是想多說幾句。

前不久，克而瑞曾公布了這樣一組數據——

截止2021年末，在其24個重點監測城市中，尚未交付的問題項目總建面在當年住宅成交面積的比重達到10%。

這個數字已經很恐怖了，而在個別城市更加夸張。比如說，高居榜首的鄭州，爛尾樓比例達到了29%……

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相當于你在鄭州買房，在3套待售的房子中，就差不多有1套要爛尾。

倘若今年，開發商的現金流無法好轉，那么未來這個比例的數值，只怕會越來越高。

想當年，炒房客蜂擁而至的海南，在房地產行業退潮之后，剩下的是大批雜草叢生的爛尾樓，和一地雞毛。

開發商紛紛逃離或者倒閉，不少銀行的不良貸款率一度高達60%以上，建行當時處理的不良資產，現金回收比例不足2成。

肉眼可見的是，房地產泡沫破滅之后，此后幾年，海南經濟增速斷崖式下跌。

更麻煩的是，當時只是一個省的危機，但這次，是遍布全國各地區的停貸浪潮啊！

如是生活三十年，希望這不是最后一根稻草。

以上為正文，來自熊先生