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6月30日，高喊著“人人都上征信，就相當于沒有征信”的景德鎮某恒大樓盤的全體業主對當地有關部門、貸款銀行機構發起了強制停貸告知書，由此掀開了大規模停貸潮的序幕。隨后，全國有超過200個樓盤的業主聯名集體停貸，涉及地區包括河南、河北、湖北、湖南、江西、廣西、山西、遼寧、安徽、福建、江蘇、云南等十幾個省份，覆蓋50多個城市。

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業主人人憤怒，害怕竹籃打水一場空，交了錢還得不到房子，于是舍得一身剮，敢把銀行拉下馬，將壓力給到銀行這邊。面對停貸潮，包括農業銀行、建設銀行、興業銀行、工商銀行、平安銀行、光大銀行等在內的10家銀行緊急發布對網傳“停貸事件”涉及樓盤按揭貸款情況排查的公告，均稱風險可控。

銀行、業主都被推上了風口浪尖，人們開始尋找是什么造成了現在的局面，最終大家紛紛將矛頭指向了預售制度。于是有人提出應該取消預售制度，從根源解決問題。

事實上，爛尾樓和停貸潮真的是預售制度造成的嗎？在過去房地產的黃金時代，預售制曾為中國房地產乃至整個社會的經濟發展起到了重要作用，即使到了如今，國外不少國家仍在使用預售制度，且并沒有出現如此大規模的爛尾樓現象。

我們不禁想問，預售制度是否是在為其他原因背了停貸潮的鍋？

預售制：推動經濟發展的洪流

上世紀90年代之前，我國的住房不是買，而是分的，那時候年輕人最希望分配去的單位就是能有房子可“分”。但這樣的分房制度顯然難以滿足全國人民的住房需求，隨著改革開放，大量農民工涌入城市，我國城鎮人均住房使用面積下降到歷史最低點，出現全國性房荒。

同時，隨著重工業基礎日益完善，經濟到了新的瓶頸。于是，國家開始了房改的探索、深化，逐步實現住房商品化和社會化，而房地產行業也逐步登上了歷史舞臺。

然而當時，盡管全國人民都缺房，開發商們也有激情有能力，但卻缺錢。畢竟把房子造起來還是要花錢的，但那會的開發商連這點錢都掏不出來。于是樓房預售制度應運而生。

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我國的這項制度師從香港，1954年的一天，著名實業家霍英東，也就是霍啟剛與霍晶晶的祖父站上了歷史的舞臺，破天荒地拿出了香港的一份售樓說明書，創造了“賣樓花”。“賣樓花”就是把還沒建好的樓預先賣給老百姓，尚未建好的樓就像尚未結果的花。

1994年，我國大陸發布《城市商品房預售管理辦法》，允許開發商“將正在建設中的房屋預先出售給承購人”，香港賣樓花的規則被正式引入內地并結合內地特色加以調整，開啟了中國房地產市場的黃金時代。

在預售制下，開發商只要支付定金就可以拿下土地使用權，然后以土地去銀行抵押貸款來支付土地出讓金，進入建設階段后，往往也是建筑公司先行墊付材料款和施工費。等到工程完成一定進度，就可以預售，全額收取賣房款。再用這筆錢來支付給建筑公司，買更多的地，預售更多的房。

與此同時，房地產的快速發展也推動了相關聯的幾十個甚至上百個行業的發展，上游到水泥、鋼材等建材，下游到房地產所帶來的裝修、家電、家居等等。

2003年國務院首次將地產列為“國民經濟的支柱產業”（18號文）。

而這些都與預售制密不可分。

在預售制的推動下，房地產行業如滾雪球般越滾越大，極大地促進了我國城市基礎設施、產業園區以及制造業和科技產業等的發展。

國家統計局公布的《中國人口普查年鑒-2020》顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶住房間數為3.2，平均每戶居住面積達到111.18平方米。而1978年至今，中國的城鎮常住人口只有1.72億人，到2021年已經增加到9.14億人，城鎮化率也從17.9%上升至64.72%。

可以說，在過去房地產的黃金時代里，幾乎每個人都因為預售制而受益。

取消預售制：解決問題還是因噎廢食？

在過去經濟快速發展的時候，預售制為房地產的壯大起到了核心作用。而如今，為何又被看作“過街老鼠”，被質疑成是爛尾樓和停貸潮的罪魁禍首了呢？

要知道，預售制在香港，以及美國、加拿大、澳洲等世界上很多國家都有實施，但這些地方都沒有出現大規模的爛尾樓和停貸潮，那為何偏偏只有我們呢？

其實，問題的關鍵在于，很多實行預售制的國家或地區，都通過嚴格的監管制度，最大程度限制了開發商隨意動用購房者資金的可能性。

以香港為例，香港的資金監管者是律師樓，購房者除了5%的定金是直接交給開發商的，剩下的首付都是交給開發商律師樓的信托戶口。開發商需先付款給建筑商完成一定工序，取得建筑師證明書后，才可申請在信托戶口取回建筑費。律師樓要確保買家的訂金，是用來支付建筑費。

而在內地，購房者需要一次性付清首付款并從銀行貸款一次性付清剩余房款。而且銀行和相關部門作為監管方，盡管根據2003年的央行的121號文件，建筑樓棟不封頂，銀行不允許發放貸款。但實際情況是開發商拿個圖紙或者僅僅蓋個一兩層，然后貸款就放下來了。

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并且，按照規定，房企收取的預售資金需按一定比例存入專門的監管賬戶，且必須用于有關的工程建設。但實際情況卻是，由于銀行與房企間的深度綁定，很多房企的預售金很少或干脆不進監管帳戶。所謂的監管制度形同虛設，一旦開發商出現債務危機，就釀成了大禍。

而在香港，商業和法律制度健全且處罰非常嚴苛，因此像律師樓違規挪用監管資金的事件非常少發生。

說白了，預售制度本身并沒有問題，它在過往房地產的黃金時代，曾為中國的經濟發展帶來了巨大的推動作用，即使在如今，它也依然在香港，以及國外眾多國家發揮著重要作用。當下，取消這項樓房銷售制度并沒有什么作用，反而會對開發商造成釜底抽薪的沖擊，這并非是當下全力救市的大環境所需要的。我們真正需要做的，實際上是加強對購房資金的監管，并對違規行為加以嚴格的制裁，讓這項制度繼續發揮其實際作用。