來源/財聞網

作為擁有20余發展史，也曾連續多年蟬聯“中國企業500強”的金科地產集團股份有限公司（股票簡稱：金科集團，股票代碼：000656）如今似乎已經完全失去了曾經的光彩。

市值跌破130億；每股價不到2.5元；一個季度虧損超6億；連續3個月被交易所關注問詢，可以看出，如今的金科集團可謂是內憂外患，而面臨當前的局面，真的是行業所致，還是公司本身的經營就存在問題，財聞君接下來解惑金科股份由盛轉衰背后的因果！

十年黃金期轉瞬即逝

據財聞君了解，金科股份是于2011年借殼上市的，其前身為重慶東源，是一家前身為1937年成立的“東原實業股份有限公司”1986年12月，在重慶鋼鐵公司第四鋼鐵廠的基礎上向社會公開發行股票進行股份制試點，并改制成立重慶東源鋼業股份有限公司。1996年11月28日，公司股票在深圳證券交易所掛牌交易。

而金科股份在2007年時便開始籌劃上市，原本是計劃直接在A股發行股份，后來又計劃去港交所掛牌，然而在籌備了兩年之后，又決定借殼上市。從2009年3月開始，金科股份便開啟了借殼重慶東源上市之路。

整體來說，金科股份借殼整體來說還算順利，但也經歷了兩年左右的時間才與2011年的5月份才獲得了證監會的批文，最終重慶東源以新增9.08億股股份吸收合并金科集團47億元的資產。同年8月份，ST東源正式變更為金科股份。

成功借殼上市的金科股份，也正處于了房地產的黃金時期，僅僅在上市的當年，公司的營業收入就同比增長了超過70%，同年的凈利潤也突破10億元。此后，金科集團的業績也是每年都保持較高的增速增長，可謂是風光無限好。

然而，就在公司借殼上市十年之后，也就是2021年，金科股份就此打破了十年業績穩定增長的神話，公司出現了巨大的增收不增利的現象。

根據財報披露，2021年公司實現營業收入為1123.10億元，創下了歷史新高，然而凈利潤卻僅僅只有36.01億元，同比下滑了48.78%。而金科股份2020年的877.04萬營收就產生了70.30億元的利潤，與2020年相比，2021年為何會出現如此巨大的反差呢？

對此，金科股份在2021年報中稱，公司業績下滑的主要有三個原因：

“其一、主要受拿地成本上升影響，報告期結算毛利率由上年的 23.16%下滑至17.22%，同比下降5.94 個百分點，導致毛利潤下降 9.74 億元；”

“其二、受房地產調控及現金流影響，公司按謹慎原則，在審慎評估項目所在市場變化后，對存在預期減值的存貨等資產計提減值準備，計提金額21.62億元，同比增長 427%；”

“其三、受聯營、合營企業所開發房地產項目收益減少影響，投資收益較上年減少5.09億元，同比下降 39.06%。”

財聞網發現，金科股份之所以出現巨大的業績反差，還是與公司的經營管理有著密不可分的關系。根據財報披露，金科股份在2021年度產生的銷售費用就達到了45.6億元，比上一年度產生的銷售費用多出了11億元左右，增幅達到31.72%。而產生的財務費用就達到了6.7億元，又比上一年度增加了1.9億元左右。

僅僅這兩項費用支出，金科股份在2021年度多花費了13億左右。而金科股份的解釋是“主要系受外部環境影響，加大地產銷售推廣力度，導致銷售費用增加”“主要系利息支出增加所致”。除此之外，2021年度金科股份的管理費用、研發費用均出現了不同程度的增長。

也是在2021年度，同樣在A股上市的萬科A、綠地控股、保利發展這三家房地產上市公司同期分別產生的銷售費用同比增長只有20.42%、13.41和7.38%，而金科股份卻達到了31.72%，與同行業的房地產企業相比遠遠超出了平均水平，不得不令人深思。

此外，金科股份雖然在2021年度利潤出現了大幅下滑，但整體還處于盈利的狀態，但進入2022年之后，金科股份更是僅僅在前三個月主營業務的扣非凈利潤就一口氣虧損了6.32億元。

面對如此巨大的虧損，金科股份并沒有過多的解釋，只是在一季報中重點提及了報告期內，除正常開展與銀行等金融機構常規融資業務外，公司逆市而為，成功發行“22金科01”公司債券，募集規模為15億元，先后完成1筆ABS和2筆 公司債券本息兌付，兌付規模為32.62億元，良好的企業信用得到了投資機構的充分認可。

事實上，金科股份有沒有得到投資機構的認可我們不得而知，但財聞君認為，就目前的金科股份是肯定得不到中小投資者的認可的。由于公司業績虧損，業績爆出的信譽和債務的危機，金科股份的股價從2020年下半年就開啟下跌模式，到了今年一季度之后，由于業績的巨額虧損，更是助力了金科股份的股價又一輪下跌。

根據2022年一季報披露數據顯示，截止期末金科股份股東人數在10.9萬戶左右，人均持股金額在23.93萬元，持股價格在4.91元，而截止到7月28日收盤，金科股份每股價格僅僅只有2.67元，如果1季度末持倉的10.9萬戶股東沒有拋售，目前每戶虧損在45%左右，相當于每戶至少虧損超過10萬。

面對這樣的局面，財聞網可以肯定的是金科股份的股東是十分不滿意的，而當前如何扭轉公司的經營，提升公司的盈利能力，減少投資者的虧損才是金科股份當務之急，更是對十余萬股東的最有利的回答。

信譽與財務的雙重危機

近日，港股上市公司金科服務暴跌37.37%，其原因竟是公司向大股東借款進一步坐實了市場對于物業公司獨立性的質疑。

金科服務在7月29日發布的公告中披露，金科服務成了甲方，宣布給乙方母公司金科地產集團提供不超過15億元的借款用途為補充流動資金。借款期限自甲方向乙方提供借款之日起算，至2024年12月20日止；借款年化利率為8. 6%，并分5個節點依次歸還借款的20%。

按照這一利率估算，若金科地產到最后期限如期歸還所有借款，金科服務能收到借款利息約3億元。而貸款協議上，出借人、法人代表一欄分別蓋有金科服務公章及董事長夏紹飛印章；借款人一欄則蓋有金科地產集團及金科股份董事長周達的印章。

此前市場多認為博裕資本作為戰略投資者和第二大股東可以有效對大股東形成制衡，防止金科服務向母公司進行“輸血”，但是新增的關聯交易似乎讓這種預期亦落空。

金科股份在2021年12月16日公告稱，金科服務引入戰略投資者博裕資本，并向博裕投資旗下投資主體以37.34億港元的價格轉讓所持金科服務1.436億股H股全流通股份，約占金科服務總股本的22%。

彼時，金科服務的估值高達170億港幣，如今金科服務市值僅為63.5億港幣，粗略估計博裕資本在金科服務巨虧近23.4億港幣，折合人民幣約20億。博裕資本入股的同時，亦獲董事會兩名非執行董事席位。

業績會上，博裕資本派駐的非執行董事吳曉力表示派駐了全職的財務人員，我們的全職財務人員幫助金科服務改善了它的現金流管理體系，并且設置了相應的監督機制，以保證整個公司的現金流的安全，并且提高資金使用效率。如今來看，博裕只是說了一個寂寞。

值得關注的是，截至2022年4月30日，金科股份票據承兌逾期余額1.62億元，累計逾期發生額2.17億元。據票眼數據顯示，金科股份已拒付1241筆票據，拒付金額達到7.4億元，未結清票據23765筆，總金額達126.6億元。

然而截止到今年一季度，金科股份的貨幣資金有218.82億元，短期借款有43.28億元，應付票據100.12億元，一年內到期的非流動負債有237.02億元。

今年已多次被交易所問詢關注

今年以來，金科股份連續多次被交易所關注，而近一個月內公司居然收到了三次的深交所關注函。

7月14日，金科股份收到深交所的關注函，就股份回購一事要求金科進行核實并說明提取專項基金2.46億元作為持股計劃的資金來源。

7月19日，深交所對金科股份實控人黃紅云及其前妻陶虹遐、重慶市金科投資控股(集團)有限責任公司下發監管函。監管函提到，上述人士和公司作為金科股份的股東，存在違規行為，包括未及時披露股權協議簽訂事項和未及時披露持股比例變動情況。

7月26日，金科股份收監管函，因未完成回購股份計劃、未及時對媒體報道履行核實和披露義務被深交所提醒。

近日，金科股份還未披露2022半年報，但此前曾發布2022年半年度業績預告。預告顯示，金科股份預計業績虧損。報告期內歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損130,000萬元-180,000萬元，上年同期盈利370,541.12萬元，同比由盈轉虧;基本每股收益虧損0.25元/股-0.34元/股。

金科股份表示報告期內，受多地新冠疫情頻發、行業政策持續調控及現金流安排等因素影響，公司竣工交付項目規模減少，導致整體結轉規模下降；報告期內，中國房地產市場需求持續低迷，行業銷售整體大幅下挫，公司為刺激銷售回款，采取降價促銷及專項去庫存等措施，導致毛利率降低、銷售費用增加。

結語：

隨著房地產市場的政策收緊，加上預售房“爛尾”事件頻發，目前市場對于買房大多持有觀望的情緒，且更多的會選擇現房，這對于像金科股份這樣靠資產來降低負責的房企來說，肯定不是長久之計，而金科股份未來該如何打破現有的困局，財聞網也將繼續關注。