來源/丁祖昱談樓市

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上海高企的房價和相對嚴(yán)苛的限購限貸政策，使得“滬漂”們較難在短期內(nèi)實現(xiàn)置業(yè)目標(biāo)，這也催生了上海租賃市場的繁榮。

對普通上班族來說，軌交房是通勤的最優(yōu)選擇，然而受租金、通勤時間、周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量等多重限制，租一套滿意的軌交房并不容易。

CRIC城市租售系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，雖然同一區(qū)域相鄰的兩個站點距離并不大，甚至享受的周邊配套資源也較為接近，但其租金卻存在顯著差異，若以9號線兩頭金橋站和泗涇站為臨界點，每離市中心近一個站點，租金平均貴355元/月。

差1個小時的通勤，可以省5100元/月

上海軌道交通9號線，是中國上海市第六條建成運營的地鐵線路，于2007年12月29日開通運營。線路西南起自松江區(qū)松江南站站，途經(jīng)閔行區(qū)、徐匯區(qū)、黃浦區(qū)，東北止于浦東新區(qū)曹路站，聯(lián)通了松江新城、徐家匯副中心、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、世紀(jì)大道樞紐、金橋出口加工區(qū)、曹路鎮(zhèn)大型居住社區(qū)等多個重要區(qū)域和客流集散點。截至2022年2月，上海軌道交通9號線全長約65千米，共設(shè)35座車站。

由于9號線橫跨的重點區(qū)域較多，跨度較長，是上海軌道交通網(wǎng)絡(luò)中重要的市域級骨干線路，在上海軌交房研究中較有代表意義，因此克而瑞租賃對其做了重點研究，以點帶面，窺探上海軌交房租金走勢。

據(jù)CRIC城市租售系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)顯示，上海軌道交通9號線各個站點的租金數(shù)據(jù)呈現(xiàn)山峰狀，兩頭較低，中間較高，這也符合我們的常態(tài)化認(rèn)知，市中心的租金普遍高于郊區(qū)的租金。

我們從監(jiān)測數(shù)據(jù)中可以看到，馬當(dāng)路的個人房源租金坪效最高，超過190元/平米/月，而最低的醉白池僅44.3元/平米/月，兩者差145元/平米/月，馬當(dāng)路的個人房源租金坪效更是醉白池站的4.3倍，同樣35平米的房子，醉白池站附近平均只需要1550元/月，而馬當(dāng)路站附近則平均需要支付6650元月。

同樣35平米的房子多了20站約1個小時的通勤時間可以節(jié)約5100元/月支出。

核心商區(qū)距離決定租金坪效

監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海軌道交通9號線各站點1km范圍內(nèi)個人房源租金坪效與其途徑的商圈距離關(guān)系緊密。

如浦東新區(qū)中世紀(jì)大道、商城路站點，其租金較區(qū)域平均租金的偏離度較高，同樣的，漕河涇開發(fā)區(qū)、九亭、合川路等站點，其租金均高出區(qū)域平均租金，且隨著區(qū)域逐漸靠近市中心，這個偏差值就會越大。

值得注意的是，盡管徐匯區(qū)的部分站點周邊1km的個人租賃房源租金同樣高于區(qū)域平均水平，但整體不超過20%，反觀郊區(qū)則普遍高于20%，商城路站更是較區(qū)域平均水平高出52%。

由此看來，對于郊區(qū)來說，越靠近市區(qū)，其軌道交通站點的依附力就越高，租金相對更貴，偏離區(qū)域平均租金程度也越大。

從區(qū)域的對比來看，我們還發(fā)現(xiàn)松江區(qū)域段的地鐵沿線租金相較市區(qū)站點的租金偏離度遠高于浦東新區(qū)沿線租金的偏離度。

如位于浦東新區(qū)的曹路站租金坪效為73.21元/平米/月，浦東區(qū)域段的站點平均租金超過90元/平米/月。

反觀松江區(qū)域終點站松江南站，其周邊1公里范圍內(nèi)并未有在租房源，而醉白池站的租金坪效僅為44.3元/平米/月，松江區(qū)域段各站點的平均租金則為55.21元/平米/月。

即，曹路站租金是醉白池站租金的1.65倍。

同區(qū)域相鄰站點，租金存在較大差距

據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，上海軌道交通9號線沿線站點上，存在同區(qū)域的兩個站點之間租金差異非常大的現(xiàn)象，其中浦東新區(qū)的芳甸路較藍天路租金差距最大，兩個站租金坪效相差超27元/平米/月。

若以單間房35平米的面積來計算，9號線兩頭以金橋站、泗涇站為臨界點，同時離市中心近一個站點，租金平均貴355元/月。

以最高點馬當(dāng)路站的周邊租金作為9號線沿線市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，從金橋地鐵站往馬當(dāng)路站共9站，每往市區(qū)近一個站，租金平均貴382元/月，而從泗涇站往馬當(dāng)路站共13站，租金平均貴328.9元/月。

值得注意的是，盡管泗涇站到馬當(dāng)路站的租金差更大，但整體的基數(shù)較小，就性價比而言，這一段更適合租住。

多數(shù)人能接受，90分鐘以內(nèi)通勤

據(jù)調(diào)研部分相鄰的站點租金存在顯著差異的現(xiàn)象主要受周邊的配套、小區(qū)成熟度、通勤性價比等影響。

以上海軌道交通9號線楊高中路站和世紀(jì)大道站為例，兩者租金坪效相差25.21元/平米/月。楊高中路地鐵站附近的商業(yè)配套僅1家商場，覆蓋1所學(xué)校，而世紀(jì)大道地鐵站周邊商場云集，且多為地鐵上蓋，可直達，便捷性非常顯著。

同時，這兩個站點的交通配套也有較為明顯的區(qū)別，楊高中路地鐵站僅有9號線和去年底才通車的18號線，而世紀(jì)大道站同時擁有2號線、4號線、6號線、9號線，均為運行時間長的地鐵線路，從通達性來看，后者明顯優(yōu)于前者。

再以九亭站和泗涇站為例，這兩個站點周邊可租房源的小區(qū)數(shù)量差不多，但兩個站點周圍1km的個人房源租金差達到17元/平米/月，除了配套有較為顯著的差異外，9號線在松江段的站點間隔運營時間普遍較長，但九亭站到泗涇站時間格外長，全程高速運行也需要超過6分鐘的時間。

選擇這兩站租房的客群多位于漕河涇開發(fā)區(qū)和徐家匯附近工作。對于這部分客群來說，工作地點周邊的房價較高，想要滿足較短的通勤時間就只能選擇合租來控制租金的支出，如果選擇租住周邊一室戶獨居，以35平米為例，租金每月需要支出5000元，這還不算日常的水電煤開銷等，整體壓力非常大，適當(dāng)?shù)募娱L通勤時間便成了無奈的選擇。

據(jù)克而瑞租售此前調(diào)研的數(shù)據(jù)，對于一線城市的通勤時間而言，絕大多數(shù)客群能夠接受90分鐘以內(nèi)，而90分鐘以上的也有5.8%，反觀二線城市，能夠接受90分鐘以上的通勤時間的人僅為1.4%，30分鐘以內(nèi)的通勤時間占比超過半數(shù)。

9號線沿線松江段成為首選的主要原因也是因為如此，更多追求高性價比的客群會考慮多加6分多鐘的地鐵時間從而選擇租金更低的泗涇及更后的松江段。

早前有媒體報道，上海平均單程通勤時長約70分鐘。據(jù)克而瑞租售對上海軌道交通9號線的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，選擇租賃房屋時，更多人群選擇了性價高但通勤時間較久的房子，尤其是9號線沿線松江段，2019上半年早高峰進站客流排行榜中，泗涇站以24305人的工作日日均客流排名第三，九亭站以22037人排名第四。

北京、上海等人口凈流入大城市的住房困難問題不僅表現(xiàn)在供需不平衡方面，也表現(xiàn)除較強的職住不平衡問題。

還需因城施策、多渠道推進保障性租賃住房建設(shè)，穩(wěn)步增加市場可租房源，以實現(xiàn)產(chǎn)城融合、職住平衡的發(fā)展理念，規(guī)劃布局保租房項目建設(shè)，幫助新市民、青年人實現(xiàn)住有所居、住有宜居。