來(lái)源/地產(chǎn)知識(shí)橘

昨天，我們推了一篇文章，大概活了不到八個(gè)小時(shí)吧。

如今關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)和樓市走向的輿論場(chǎng)，真的很敏感，要不，大家還是加下我們的小號(hào)，以防忽然失聯(lián)

如果接下來(lái)超過(guò)一個(gè)禮拜沒(méi)有收到我們的任何更新，基本上就可以去【地產(chǎn)知識(shí)橘Pro】看看了。

傳統(tǒng)中報(bào)季過(guò)半，如今能夠有勇氣，不拖到最后兩天再發(fā)報(bào)的，都是碩果僅存的好學(xué)生們。

這是全行業(yè)異常艱難的半年——

樓市還在市場(chǎng)底部反復(fù)確認(rèn)，知名房企的暴雷聲還頻繁在耳畔響起，信任危機(jī)一波未平一波又起，幾乎行業(yè)內(nèi)的所有公司都不可幸免。

那些直到現(xiàn)在依然沒(méi)有趴下的房企，已經(jīng)足以成為同行中的榜樣。

這一篇，我們來(lái)說(shuō)說(shuō)下行周期之下，它們給出的答案。

一個(gè)明顯的趨勢(shì)是——

告別全行業(yè)的快速增長(zhǎng)期之后，大家比拼重點(diǎn)早已不是各項(xiàng)數(shù)字保持多快的增長(zhǎng)，而變成了“有增長(zhǎng)就很好”，甚至“下滑得比別人慢”。

比如說(shuō)，越秀地產(chǎn)的成績(jī)單顯示：

上半年累計(jì)合同銷售金額人民幣489.1億元，同比上升3.2%。

這當(dāng)然是十分值得驕傲的。

但沒(méi)有增長(zhǎng)也沒(méi)關(guān)系，業(yè)績(jī)會(huì)上，中海地產(chǎn)的高層面對(duì)半年銷售額高達(dá)28%的降幅，也能驕傲地作出解釋——

這個(gè)下滑幅度不管與當(dāng)?shù)爻鞘械目備N售，還是與TOP10房企相比，都是更低的。

并且，其他核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，也是以“跑贏其他公司”為目標(biāo)。

就拿歸母凈利潤(rùn)和毛利率舉個(gè)栗子吧。

2022年上半年，中海的歸母凈利潤(rùn)同比下滑近20%，來(lái)到167.4億元，而毛利率更是再次突破30%的底線——

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作為頭頂“利潤(rùn)王”帽子的中海，這些數(shù)據(jù)看起來(lái)有點(diǎn)拉胯，但只要和行業(yè)一比較——

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，就有50家房企預(yù)告虧損，就算是能勉強(qiáng)盈利的開(kāi)發(fā)商，利潤(rùn)下降八九成的比比皆是。

那么，中海還能保持較高的利潤(rùn)厚度，就顯得非常難能可貴了。

有意思的是，好學(xué)生們的財(cái)報(bào)，無(wú)意中戳破了其他房企的謊言。

很多開(kāi)發(fā)商都大張旗鼓地表示，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)差，是因?yàn)樯习肽晟钍芤咔橥侠郏こ踢M(jìn)度被拖延。

但是好學(xué)生的財(cái)報(bào)里，營(yíng)業(yè)收入就可以做到比上年同期基本持平，甚至出現(xiàn)大幅的正增長(zhǎng)。

比如說(shuō)，今年上半年，龍湖集團(tuán)營(yíng)收同比增長(zhǎng)超過(guò)50%，越秀地產(chǎn)營(yíng)收同比上升接近30%，而中海的營(yíng)收也做到了基本持平。

為什么說(shuō)這個(gè)呢？

業(yè)內(nèi)人士都知道，從企業(yè)會(huì)計(jì)制度角度來(lái)說(shuō)，一般在房子實(shí)現(xiàn)交付后，房企才能確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入。

換言之，只要是全國(guó)性房企，大家面臨的疫情沖擊都大差不差，但好學(xué)生們就是可以做到按時(shí)竣工，正常交付。

甚至提前交付。

中海管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，今年有三分之一的物業(yè)做到了提前交付。

另一位“好學(xué)生”代表——綠城中國(guó)的半年報(bào)也顯示，2022年項(xiàng)目的平均交付時(shí)間，較合同提前了36天。

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看來(lái)，疫情之外的那些事兒，才是真正的主因。

同時(shí)，我們也發(fā)現(xiàn)了房企求生存的一個(gè)重要經(jīng)驗(yàn)——

只進(jìn)銷售良好的城市。

近年來(lái)，城市分化已經(jīng)不再是說(shuō)說(shuō)而已，而成了不少房企的血淚教訓(xùn)。

就像我們此前在《莫斌說(shuō)了幾句大實(shí)話》所寫的那般，一向深耕三四線城市的宇宙房企也不得不承認(rèn)，公司誤判了大勢(shì)，對(duì)“部分市場(chǎng)”缺乏審慎原則。

而在這些區(qū)域的降價(jià)出清，導(dǎo)致公司在上半年的利潤(rùn)斷崖式下跌。

而好學(xué)生們，早就已經(jīng)用真金白銀來(lái)投票了。

眾所周知，中海對(duì)凈利潤(rùn)有很高的要求，如果不符合集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目就不會(huì)進(jìn)入。

什么叫“符合集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)”呢？中海高層在業(yè)績(jī)會(huì)上直接表了態(tài)——

一二線和強(qiáng)三線城市，才是主戰(zhàn)場(chǎng)。

肉眼可見(jiàn)的是，今年上半年，中海在一線城市及香港的銷售份額比去年同期提升了10個(gè)百分點(diǎn)，占比超過(guò)了1/3。

單是一個(gè)帝都，半年就銷售了260個(gè)小目標(biāo)。

而龍湖舉了個(gè)栗子，說(shuō)明城市間的分化異常劇烈——

今年前6個(gè)月，四個(gè)一線城市的土地出讓金，就接近了300多個(gè)低線城市的一半。

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所以，龍湖也表態(tài)說(shuō)，將來(lái)戰(zhàn)略會(huì)更聚焦、更堅(jiān)定在高線城市的布局。

從另一個(gè)側(cè)面來(lái)看，高能級(jí)城市要想賣地，只要能算得過(guò)賬，還是有企業(yè)愿意接盤。

而低能級(jí)城市的土地……怎么說(shuō)呢，不能光靠城投啊！它們也快消化不良了。

最后談?wù)労脤W(xué)生眼里的未來(lái)布局——

雖然謹(jǐn)慎，但仍偏樂(lè)觀。

民企退潮，央國(guó)平迎頭趕上，在并購(gòu)紓困的舞臺(tái)上，他們是當(dāng)仁不讓的實(shí)力接盤俠。

中海管理層已經(jīng)宣稱，未來(lái)幾個(gè)月會(huì)全面撒網(wǎng)，重點(diǎn)研究市場(chǎng)上的并購(gòu)機(jī)會(huì)，至今已經(jīng)篩選了400-500個(gè)項(xiàng)目，集團(tuán)層面基本每周都在推進(jìn)研判。

但能入中海法眼的項(xiàng)目，并不多。

另一邊，越秀地產(chǎn)也對(duì)收并購(gòu)市場(chǎng)表現(xiàn)出濃厚的興趣。

董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)表示，對(duì)于一些不良資產(chǎn)，會(huì)考慮和AMC合作。

同時(shí)，當(dāng)房?jī)r(jià)暴漲預(yù)期被打掉，優(yōu)等生也開(kāi)始重視其他業(yè)態(tài)，試圖穿越周期。

他們發(fā)現(xiàn)，每一座購(gòu)物中心或者寫字樓帶來(lái)的租金，都是源源不斷的賺錢機(jī)器，一方面可以保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流；

另一方面，商業(yè)物業(yè)部分的毛利率，確實(shí)比單純賣房要更可觀。

就連以前一門心思做住宅開(kāi)發(fā)的中海，也在著力布局商業(yè)發(fā)展，下半年將入市多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目——

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講真，整個(gè)下半年，行業(yè)的繼續(xù)出清不可避免。

但對(duì)于個(gè)體而言，這個(gè)行業(yè)的基數(shù)依然足夠龐大，在大家習(xí)以為常的粗放式跑馬圈地背后，依然有許多微小的縫隙，可以被看見(jiàn)，被挖掘，并且生長(zhǎng)出新的參天大樹(shù)的。

就像吳亞平說(shuō)的，越是行業(yè)黯淡的時(shí)候，越應(yīng)該往光明看，往機(jī)會(huì)處看。

畢竟，在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，方向比努力更重要。

以上為正文，來(lái)自熊先生