文 / 七公? 來源?/?節(jié)點財經(jīng)

一方面，樓市表現(xiàn)仍不理想。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%；商品房銷售額75763億元，同比下降28.8%。

另一方面，在穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)增長的大框架下，政策輪番“送溫暖”，從改善融資環(huán)境，緩解房企的流動性壓力，到降低首付比例、下調(diào)房貸利率、放寬限售限購等，多舉措提振市場情緒。

從種種跡象來看，2022年將是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷嚴(yán)峻的調(diào)整和震蕩后一條至關(guān)重要的分水嶺，決定未來走向的關(guān)鍵節(jié)點。

無論是時間上的“下半年”，還是局面上的“下半場”，行情如何變化？哪些“選手”能逆境穿越？大家都在拭目以待。

融資端有限“開閥門”

哪些房企先迎“甘霖”？

作為重資產(chǎn)、重資金行業(yè)，找錢的難易程度和錢數(shù)的多寡，幾乎可以裁奪一家房企的生死。

最近幾年，房地產(chǎn)市場融資渠道越勒越緊，加上購房市場大幅降溫，銷售回款承壓，導(dǎo)致房企流動性風(fēng)險集聚，企業(yè)債務(wù)違約事件頻發(fā)。

不過，松動的信號已在融資端顯現(xiàn)。

去年9月底，央行首提“兩個維護”，一是維護購房者合理住房需求，二是維護好剛需群體信貸需求，該兩種權(quán)利保障成為房地產(chǎn)信貸活動的主旋律。

進入2022年，監(jiān)管層多次表態(tài)支持房地產(chǎn)合理融資，明確指出，對各類市場主體一視同仁，支持民營企業(yè)依法上市融資、并購重組，完善民營企業(yè)債券融資支持機制，并選定龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、新城控股、美的置業(yè)為首批“示范民營房企”，獲準(zhǔn)其通過信用保護工具發(fā)債融資。

隨著上述房企陸續(xù)官宣發(fā)債，進一步恢復(fù)公開市場的融資功能，外界的目光很自然地投射到一個問題上：如何才能被“翻牌子”？

探究原因，其實很容易找到這五家企業(yè)的共性：有穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)的基本面、足夠高的安全邊際和信用等級。

以龍湖集團為例。2022年上半年，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入948億元，同比增長56.4%；股東應(yīng)占溢利為74.8億元，剔除公平值變動等影響后的股東應(yīng)占核心溢利為65.5億元，同比增長6.1%。

良好的造血能力是企業(yè)生存下去的基本條件，也是投資者是否愿意買單的核心考量因素。

在整體融資狀態(tài)審慎維穩(wěn)，信貸“閘門”有限擰開的情況下，源源不斷的回款猶如人體中循環(huán)往復(fù)的血液，至少滿足了生理機能的正常運轉(zhuǎn)，且天然形成阻隔風(fēng)險的屏障。

龍湖之外，碧桂園亦在夯實經(jīng)營性現(xiàn)金流。總裁莫斌在8月的內(nèi)部會上強調(diào)，集團所有的工作都要圍繞當(dāng)期現(xiàn)金流增量來做，“凡是不能帶來現(xiàn)金流增量的，三思而后行，慎之又慎”。

而據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，百強房企1-6月銷售額均值為356.4億元，同比下降48.6%。結(jié)合過往商業(yè)變遷行為，那些能在逆境中穿越的企業(yè)，往往擁有更頑強的內(nèi)生力和更厚的“護城河”。

穩(wěn)健業(yè)績的背面，則是“示范生”們一貫秉持的底線思維：對杠桿敬畏，對負債克制。

截至6月30日，龍湖集團的綜合借貸為2123.8億元，凈負債率為55.3%，現(xiàn)金短債比4.07，連續(xù)六年“三道紅線”全綠?。

不僅如此，報告期內(nèi)其平均借貸成本首次破“4”，年利率降至3.99%，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，至年底已基本無償債壓力。

以微知著，如龍湖、碧桂園這樣獲得首批融資入場券的房企，除了以此驗證自身實力，更重要的是發(fā)揮標(biāo)桿效應(yīng)，引領(lǐng)業(yè)內(nèi)企業(yè)向前看，向上走，進而推動全行業(yè)復(fù)蘇回暖。

政策密集“松綁”

房企的黎明已至？

談及樓市，必然離不開政策。2022年，各地穩(wěn)樓市政策層層遞進，“松綁”成為房地產(chǎn)市場的主旋律。

公開資料顯示，年初以來，全國已有超230城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺調(diào)控措施超600次，涉及內(nèi)容包括降低首付比例、發(fā)放購房補貼、放松落戶限制，以及放寬限購、限貸、限售和加大公積金購房支持力度、下調(diào)房貸利率等。

近期，多個城市下調(diào)二套房首付比例，南京、蘇州、無錫等地出臺新規(guī)：名下有且僅有一筆房貸未結(jié)清的，再購房時首付由原來的8成降至6成；名下房貸結(jié)清的，首付則由原來的5成降至3成。

8月26日，北京城市副中心通州傳出“雙限購”松綁的消息，與通州隔河相望的燕郊也在當(dāng)月全面取消限購、限售。

市場的普遍解讀是，北京通州購房政策的變化，具有極強的信號意義，說明一線城市也有放松的可能，預(yù)計后續(xù)上海、深圳、廣州針對郊區(qū)市場和一些功能示范區(qū)也會有類似內(nèi)容，進一步反映了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的導(dǎo)向，對于激活樓市有積極作用。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為95.26，相比3-6月的96.64、95.87、95.59、95.39，降幅逐步收窄，已處在“筑底”階段。

圖源：國家統(tǒng)計局

萬科董事會主席郁亮表示，“從短期來看市場已經(jīng)觸底,但是恢復(fù)是一個緩慢和溫和的過程”；綠城中國董事局主席張亞東也認為，大的趨勢是回暖。

換言之，低迷已久的房地產(chǎn)，或?qū)⒂瓉砝杳鞯氖锕狻?/span>

基于對后市走向的判斷，房企的拿地?zé)崆樾》厣｝埡瘓F上半年新增土地儲備226萬平方米。截至6月30日，公司土地儲備合計6767萬平方米，權(quán)益面積4690萬平方米，為核心溢利長期的穩(wěn)定增長奠定堅實基礎(chǔ)。

7月，龍湖集團加快拿地節(jié)奏，入手三宗地塊，權(quán)益地價26.69億元，高于6月時的11.76億元。

愿意主動拿地，加大拿地支出，是龍湖對市場的堅定看好，也是對穿越周期的篤定。

下半年，值得關(guān)注的一大政策動向是，“保交樓、保民生”成為新的關(guān)鍵詞，首次出現(xiàn)在頂層會議中。

近一個月，從中央到地方政府，以及金融資產(chǎn)管理公司（AMC）、信托、銀行等機構(gòu)，各方協(xié)力為出險房企紓困，敦促其提速“自救”。

交付力，因此被視為衡量一家房企綜合實力的硬指標(biāo)、房企品牌價值的新內(nèi)涵。

據(jù)節(jié)點財經(jīng)了解，五家“示范民營房企”均兌現(xiàn)承諾，以實際行動保障購房者合法權(quán)益。

2022年上半年，龍湖集團如期交付70余個項目、5萬余套住宅，碧桂園在214個城市交付超25萬套房屋，旭輝控股交付近4萬套新房……

萬億房地產(chǎn)市場

邁向更健康的未來

對于房地產(chǎn)業(yè)的未來，一向爭論較多。

站在中長期視角上，其和國計民生緊密關(guān)聯(lián)的屬性，以及《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》帶來的新市場和新模式，房地產(chǎn)業(yè)并不悲觀。

克而瑞分析認為，未來5年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率約有4個百分點的增長空間，大約5600萬人將由農(nóng)村遷移至城鎮(zhèn)，這部分增量購房需求仍值得期待。

然而，根植于眼下，我們要承認市場還在相對波動和低谷期，房企仍然面臨較大的困境和挑戰(zhàn)。

一方面，宏觀經(jīng)濟增速放緩，人口出生率下滑，房地產(chǎn)告別過往蒙眼狂奔的姿態(tài)，將迎來一場正本清源、刮骨祛毒的大變革，“高杠桿”、“高負債”、過度“金融化”的痼疾得到根除，行業(yè)大面積出清，最終完成價值重塑。

該背景下，那些未雨綢繆，原則驅(qū)動，提前鋪排負債的企業(yè)或能以長期主義試金石的身份，韌性成長。正如丘吉爾說過的一句話：“不要浪費一場好危機”。每一次危機，都隱藏著機會，更是脫穎而出的好時機。

另一方面，行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整后，如何切中時代命題，積蓄能量，邁向更健康、更持久和更深潛的業(yè)態(tài)？

龍湖集團顯然屬于做好準(zhǔn)備的這一波。

目前，公司在“開發(fā)+服務(wù)”雙引擎驅(qū)動下，已經(jīng)構(gòu)建出地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、租賃住房、空間服務(wù)等多業(yè)務(wù)高效協(xié)同，利潤多元化的“一個龍湖”生態(tài)體系。

2022年上半年，龍湖集團實現(xiàn)經(jīng)營性收入110.4億元，同比增長26%，3年復(fù)合增長率達36%。其中，商業(yè)投資收入為46.5億元，租賃住房收入為11.8億元，融合物業(yè)管理與商業(yè)運營等業(yè)務(wù)的空間服務(wù)收入約63億元。

同時，龍湖集團也在踴躍探索智慧營造、產(chǎn)城更新、健康養(yǎng)老等領(lǐng)域，并取得初步成效。

以龍湖龍智造為例，歷經(jīng)多年在數(shù)字科技領(lǐng)域的探索和投入，已構(gòu)建起行業(yè)領(lǐng)先的GIS、BIM、AIoT、大數(shù)據(jù)、圖形算法引擎、XR（VR+AR+MR）等地產(chǎn)數(shù)字科技集群，全方位賦能智慧城市生活。

而在實踐中，得益于全流程在線化、數(shù)字化、壁壘打通，僅就龍湖龍智造服務(wù)的住宅項目管中窺豹，其業(yè)務(wù)協(xié)同與管理效率大幅提升，一版模圖出圖時間從行業(yè)均值的65-80天，壓縮到22天，效率優(yōu)化值達到64%-72%。

行之文末，回到文章開頭的問題：地產(chǎn)競速下半場，哪些“選手”能逆境穿越？

商業(yè)的本質(zhì)規(guī)律從來不變，當(dāng)大潮退去，那些被潮水送上潮頭的魚，終將隨潮水落入深海，留下的只能是恪守初心，根基穩(wěn)定，迭代前行的企業(yè)。