作者/方斯嘉??編輯/陳澗? 來源/無冕財經

曾被稱為地產黑馬的奧園，如今失速狂奔，剎不住車。

債務纏身之下，奧園對市場“爽約”。上個月底，中國奧園（03883.HK）公告宣布，延遲刊發2022年中期業績及寄發2022年中期報告。

這倒也不是件稀奇事。畢竟，奧園2021年年報都還未發出。

此前，風光無比的奧園創始人郭梓文、郭梓寧兄弟，避著風頭，鮮少出現在大眾視野下。

引入戰投是奧園的救命之法。早在2022年初，業內就傳出消息稱，山東能源集團或有意成為中國奧園控股股東。對此，奧園給出了一個模棱兩可的回應：公司引入戰投的相關事宜正在進行中，目前暫無可對外披露的消息。

時至9月，債主們步步緊逼，“白衣騎士”仍未出現。奧園，何以自救？

創始人苦撐，債主緊逼

郭梓文、郭梓寧曾被稱為地產界的黃金兄弟檔。

1996年，哥哥郭梓寧與弟弟郭梓文通過競標贏得了梅山房產公司的承包權，成功開發了第一個項目金業別墅花園，走上了創業之路。

兩兄弟以房地產發家，不久后，成立奧園集團，逐漸成為廣州地產圈的富豪。

此后，由于快增長、加速并購模式，奧園一度被業內稱為“新華南五虎”、“小融創”。

高速增長與風險并存。在債務集中“暴雷”前，一位投資者便對無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員表示：“奧園有大量的美元債公募、私募、表內、表外債務等，投資者其實也在賭。”

據觀點地產網消息，奧園受困之后，郭梓文帶領成立內部應急小組，奔走于各大金融機構之間，國內債則由郭梓寧帶隊談判。在2022年8月13日，郭梓寧甚至退出奧園集團有限公司法定代表人，變更為奧園系另一位高管林顯團。

奧園的債務缺口，沒有一個具體數額。據奧園最近的一份年報顯示，截至2021年中，中國奧園的資產負債表顯示，負債合計2628.64億，其中，有息負債共計1121億元。

但外界仍疑惑，奧園不可預估的表外負債，缺口到底有多大。

面對債務“黑洞”，債主集體追債，奧園選擇甩賣資產、洽談展期、質押資產等方式安撫債權人。

故技重施多次后，奧園展期計劃，逐漸不被債權人所接受。

9月5日，奧園集團經向上海證券交易所申請，“19奧園02”自2022年9月8日起根據相關規定轉讓。該債券最近一次付息日為2022年9月3日。

在今年8月，奧園與該債券的投資人召開會議，商議調整本息兌付方案。調整的方向是延長本金兌付時間，利息分析兌付。

但投資者并未接受該方案。奧園只能選擇繼續洽談，并在市場尋求轉讓。

債權人也知道，先早伸手，才能分到好肉。于是，一些債權人選擇圍追堵截，以防止最終一無所有，其中，便包含奧園的子公司。

8月12日，奧園美谷(000615.SZ)宣布，計劃與控股股東中國奧園簽署一份股權質押合同。奧園拿出上海奧園旅游發展有限公司100%的股權，估值約3億元，為相關債務提供股權質押擔保。

這份合同簽署的背景是，2021年底，子公司奧園美谷將母公司奧園告上了法庭。據奧園美谷2022年半年報顯示，奧園集團通過旗下100%持股公司深圳奧園科星投資有限公司，持股奧園美谷29.34%。

值得注意的是，奧園持有奧園美谷的171,998,610股（約占總持股數的75%），已為質押狀態。

▲奧園美谷前10大普通股股東持股情況，來自2022年半年報。

時間回到2021年，奧園美谷相繼出清地產業務，專注于醫美業務，于是將地產板塊以約10億元總價打包出售給中國奧園。

本指望能在奧園得到一筆回款，不料，奧園遇“險”，剩下約4億元款項未支付。

奧園“暴雷”后，奧園美谷將奧園告上法庭，向廣州仲裁委員會申請仲裁。之后，奧園美谷向深圳市中級人民法院申請強制執行。

在4億欠款仍未理清之時，奧園拿出估值約3億元的上海文旅項目，抵押給奧園美谷。

奧園美谷表示，如果中國奧園不履行當初的債務約定，或違反主合同的其他約定，奧園美谷有權處分被質押標。

換句話說，奧園要是不還錢，子公司就會把上海奧園旅游項目處理抵債。

戰投去哪了？

奧園曾多次向外界傳遞信心。

今年下半年，奧園對外釋放消息稱，正在積極推進債務重組，并實施“保兌付、保交付、保銷售、保運營、保穩定”的“五保”戰略。

▲中國奧園在境外存續的美元債，圖片來自觀點指數。

除了保證從銷售端回流資金外，奧園在今年多次強調正在進行引戰工作，卻未有實質性進展。因此，市場傳出消息，稱“奧園引戰失敗”。

對此，奧園在7月19日深夜發文反駁稱，“關于某網絡媒體評論我司引戰事宜，純屬失實猜測。奧園是上市公司，引戰工作正常推進中，相關信息會嚴格按照上市公司重大事項信息披露規定公告。”

今年7月起，綠城（03900.HK）與奧園多次同臺露面。奧園宣告引入綠城代建合作開發廣州、西安、重慶等項目。

但綠城談不上是奧園的“白衣騎士”。

對于綠城而言，這只是一門生意。綠城是地產業較早涉及代建的企業，因此，體系較為完善，旗下的綠城管理(09979.HK)控股被稱為“中國代建第一股”。

因此，奧園與綠城的關系，可以理解為甲方與乙方，奧園提供項目，綠城提供服務，綠城再從奧園處得到項目管理服務費、分紅。

時至9月，奧園的白衣騎士并未出現。債權人等不到白衣騎士，卻等來了奧園債券多番展期談判。

外界不禁要問，奧園的戰投方，到底在哪兒？

回溯過往，奧園戰投的“緋聞對象”主要有兩個，一個是山東高速集團，另一個則是廣州國資，皆是國字頭的企業。

一位國企人士對無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員稱：“上半年跟奧園接觸了，奧園的原則是，可以合作項目、控股上市公司，但是不讓出項目。即使項目合作，奧園也要求要自己操盤。”

這也說明，一方面，國企看中的是出險房企旗下的優質資產；另一方面，在土拍市場銷聲匿跡的出險房企們，想手握資產，等待下一個翻身的機會。

賣與不賣，抉擇兩難。

事實上，自房企暴雷以來，廣東省內的國企與奧園等一眾民營企業，曾被組織過對接，但仍并未達成合作。上述人士對無冕財經研究員指出：“之前曾有個大原則，當地出險企業盡量的由當地國資去接盤。”

奇怪的是，中國奧園的具體緋聞對象，卻是一家省外企業。

據“壹地產”消息，山東能源集團與中國奧園總部在今年一月就開始接觸，并達成合作意向。

在今年3月，山東能源集團和山東頤養健康產業發展集團有限公司（簡稱“山東健康集團”）派出了一支一百多人的隊伍，在奧園進行了為期一個多月的盡調活動。據了解，山東健康集團為山東能源集團的子公司，隸屬于山東國資。

實際上，山東國資與粵系房企淵源頗深。

2017年，恒大計劃回A，對外籌資1300億元。其中，山東國資旗下的山東高速集團出資230億元，一度成為恒大的第二大股東。

2020年11月起，山東高速又將恒大全部股權轉手，但最后一筆80億元的股權款至今仍未收回。此外，山東高速還為恒大提供了數百億融資。

有知情人士對財新表示：“山東高速集團經常給房地產公司做前期拿地的融資，相對隱蔽。其中，便包括恒大、奧園等企業。”

今年8月，據山東省紀委監委宣布，山東高速原董事長孫亮退休四年后被查，通報使用了“涉嫌職務犯罪”的表述。此前，孫亮曾任山東高速集團董事長等職位。

孫亮在山東高速集團9年入任職期間，山東高速轉型快速，從一個單一的基建企業，轉型為綜合性企業，投資廣布全國。

外界普遍認為，孫亮此番被查的導火索，可能事關地產投資。孫亮在2011年的工作會議上曾發言稱：“集團擁有雄厚的現金流，又有強強聯合的優勢，在房地產業完全可以做大做強。”

無論是出于山東國資內部調整，還是對奧園盡調不順利等原因，山東國資至今未正式官宣與奧園合作。

其他調研方則對奧園持謹慎態度。上述國企人士對無冕財經（ID:wumiancaijing）研究員評價：“這類出險民企，背后的風險，很難用短時間的盡調完成，所以我們相當謹慎。”