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發(fā)布方為朗詩綠色生活，公告內(nèi)容是宣布將劉超從首席財(cái)務(wù)官調(diào)任為公司分管運(yùn)營副總裁兼董事會(huì)秘書；將首席人力資源官薛媛調(diào)任為副總裁兼首席財(cái)務(wù)官。

也是9月，穆迪下調(diào)了朗詩綠色管理的公司家族評(píng)級(jí)（CFR），從“B3”下調(diào)至“Caa1”，并將其高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“Caa1”下調(diào)至“Caa2”。

就在不久前，朗詩綠色生活、朗詩綠色管理才發(fā)布了2022年中期業(yè)績。朗詩集團(tuán)這兩大上市平臺(tái)，表現(xiàn)到底如何？

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從中期報(bào)告來看，如多數(shù)房企、物企一樣，朗詩系的上半年過得并不太如意。

先說最近換防的朗詩綠色生活。從增長來看，朗詩綠色生活表現(xiàn)還算可以。營收4.18億元，同比增加29.44%，雖然不及2020年及以前，但至少比2021年要高。毛利潤、歸母凈利潤的增長都高于營收增速，分別是37.65%、56.17%。

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增長雖然有恢復(fù)跡象，但蜜友們應(yīng)該也看到了，朗詩綠色生活的營收體量并不大，且盈利能力的諸多指標(biāo)低于平均。

如下圖東方財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，2022上半年，朗詩綠色生活的毛利率約為25.1%，同比2021年的23.7%增加1.4個(gè)百分點(diǎn)，但低于2021整年的25.24%，且低于行業(yè)平均。此前諸葛找房統(tǒng)計(jì)顯示,50家上市物企2022上半年的平均毛利率為27.99%。

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凈利率2022上半年朗詩綠色生活為5.7%，高于2021年同期，但低于2021全年，更是低于12.83%的上市物企平均水平。

值得注意的是，朗詩綠色生活的母公司依賴癥有所減輕。要知道2018-2020年末，按在管建筑面積計(jì)，朗詩綠色生活提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)中，朗詩開發(fā)的物業(yè)及朗詩與其他獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商共同開發(fā)的物業(yè)（朗詩未必于該等物業(yè)中擁有控股權(quán)益）所占比例，分別為97.7%、98.0%、98.3%。但2022年中期，其在管建筑面積中，獨(dú)立第三方的物業(yè)占比上升到了36.9%。

這和其2021年上市后的諸多收購行動(dòng)有關(guān)。僅2022上半年，朗詩綠色生活就通過市場投標(biāo)新增項(xiàng)目18個(gè)，新增簽約建筑面積約213萬平米，新增在管建筑面積約284萬平米；通過收購新增項(xiàng)目30個(gè)，新增簽約建筑面積約703萬平米，新增在管建筑面積約598萬平米。

不過，朗詩綠色生活的現(xiàn)金流在減少。相比2021年末，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物減少45.9%，為2.40億元。

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同樣現(xiàn)金流在減少的還有朗詩綠色管理，下降更狠：從2021年末的40.31億元減少到2022年中期的13.48億元，降幅為66.56%。

此外，該司大約一半的現(xiàn)金由朗詩綠色管理在美國上市的子公司Landsea Homes Corporation（LHC）持有，朗詩綠色管理無法立即動(dòng)用該部分現(xiàn)金。

朗詩綠色管理就是以前的朗詩地產(chǎn)。今年8月9日，朗詩綠色管理有限公司發(fā)布公告，官宣改名。公告顯示，自2022年7月5日起，該司名稱已由“Landsea Green Properties Co.,Ltd.”更改為“Landsea Green Management Limited”，采納“朗詩綠色管理有限公司”作為新中文第二名稱，以取代“朗詩綠色地產(chǎn)有限公司”。并自2022年8月15日9時(shí)正式生效。

算上這次，已經(jīng)是朗詩最近4年的第三次改名。早在2018年初，朗詩地產(chǎn)宣布計(jì)劃從單一的地產(chǎn)開發(fā)公司向多種業(yè)務(wù)組成的縱向一體化綜合型集團(tuán)轉(zhuǎn)變，公司名由“朗詩綠色地產(chǎn)”變更為“朗詩綠色集團(tuán)”。

2019年6月，朗詩地產(chǎn)宣布將包括長租公寓及設(shè)計(jì)在內(nèi)的非地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)剝離至控股集團(tuán)，公司更名為“朗詩綠色地產(chǎn)有限公司”，重拾“地產(chǎn)”二字。

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其他數(shù)據(jù)來看，2022上半年，朗詩綠色管理營收雖然增長不錯(cuò)，但凈利潤增長情況不容樂觀。其中營收57.51億元，同比增速62.6%，歸母凈利潤卻為-5.07，同比下降13.83%。

三道紅線來看，2022上半年，“綠色”標(biāo)簽的朗詩綠色管理卻并不“綠”，且是最高級(jí)別的紅檔：剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率79.5%、凈負(fù)債率132.91%、現(xiàn)金短債比0.59。

此前穆迪的報(bào)告里曾說，朗詩綠色管理的流動(dòng)性和違約風(fēng)險(xiǎn)增加，原因是其流動(dòng)性和運(yùn)營能力減弱，以及大量債務(wù)即將到期。負(fù)面展望反映出，在融資條件緊張的環(huán)境下，該公司解決再融資需求的能力存在不確定性。

目前，朗詩綠色管理存續(xù)一只美元債，存續(xù)規(guī)模兩億美元，將于2022年10月21日到期。

朗詩綠色管理也在想辦法。比如8月26日，公告稱出售合營公司上海融懋商業(yè)管理有限公司50%股權(quán)，出售所得款項(xiàng)凈額約1.376億元，所得金額將用于償還公司債務(wù)并作為營運(yùn)資金。

對(duì)于出售的理由，朗詩綠色管理稱，集團(tuán)主要在中國及美國從事物業(yè)開發(fā)及銷售，由于集團(tuán)的業(yè)務(wù)模式已由傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型至輕資產(chǎn)模式，出售事項(xiàng)為集團(tuán)帶來可專注于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)及提高營運(yùn)資本的機(jī)會(huì)。

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實(shí)際上，朗詩發(fā)力代建已經(jīng)有些年頭。早在2014年，其就開始提出“輕裝上陣”的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，開展委托開發(fā)、小股操盤、合作開發(fā)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，不過成效如何還有待觀察。

財(cái)報(bào)顯示，2021年度，朗詩開發(fā)代建服務(wù)收入約為7.52億元，占公司當(dāng)年總收入的9.3%，2022上半年,朗詩開發(fā)代建服務(wù)收入2.83億元,占總營收57.5億元的比重為4.9%，占比不增反降。

官網(wǎng)顯示，?朗詩集團(tuán)創(chuàng)立于2001年，是國際化的綠色開發(fā)服務(wù)商和生活運(yùn)營商。旗下?lián)碛欣试娋G色管理、朗詩綠色生活（01965.HK）以及朗詩美國地產(chǎn)（Landsea Homes）三家上市平臺(tái)。

從分布來看，美國一、二線門戶城市給朗詩貢獻(xiàn)了81%的權(quán)益項(xiàng)目簽約銷售額，國內(nèi)貢獻(xiàn)19%，主要來自杭州、武漢、成都、海寧等城市的在售項(xiàng)目。

可以看到的是，在房地產(chǎn)筑底期，中小房企朗詩雖然大力搞代建、布局美國市場等等，但業(yè)績滑坡依然難以抵擋，債務(wù)壓力也不小。未來的路是荊棘抑或坦途，尚未可知。