來源/丁祖昱談樓市

近日，央行發(fā)布2022年前三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告及金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告。

其中幾個數(shù)據(jù)十分有意思，前三季度城鎮(zhèn)儲戶收入感受指數(shù)由降轉(zhuǎn)升，同時認為下季度房價會漲的居民儲戶明顯減少。

與之相對的是投資意愿的上升，其中選擇三個月內(nèi)準備增加購房支出的選擇比例也出現(xiàn)了略微提升。

前三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告的數(shù)據(jù)在金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告得到了一定的驗證。

2022年前三季度人民幣貸款增加18.08萬億元，同比多增1.36萬億元。分部門看，住戶貸款增加3.41萬億元，其中，短期貸款增加1.09萬億元，中長期貸款增加2.32萬億元；

住戶中長期貸款在7月再度走弱后，8、9兩月出現(xiàn)階梯式上漲，雖然單月仍未達到6月高位，但已出現(xiàn)重回增長軌道的態(tài)勢。

由此看來，購房者信心已經(jīng)開始修復(fù)，第四季度房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)回升。

收入和投資意愿雙升，房價預(yù)期“基本不變”為主

近日，中國人民銀行發(fā)布《2022 年第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》（下稱《Q3調(diào)查報告》），為央行在全國50個城市2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果。

《Q3調(diào)查報告》顯示城鎮(zhèn)儲戶收入感受指數(shù)由2022年第二季度44.5%升至47.0%，仍低于2022年第一季度50.2%。

其中，12.2%的居民認為收入“增加”，比上季增加 1.4 個百分點，69.7%的居民認為收入“基本不變”，比上季增加2.2 個百分點，18.1%的居民認為收入“減少”，比上季減少 3.6 個百分點。

受其影響，2022 年第三季度城鎮(zhèn)儲戶收入信心指數(shù)為 46.5%，比上季上升 0.8 個百分點。

在城鎮(zhèn)儲戶收入感受指數(shù)回升的同時，投資意愿也出現(xiàn)了一定的回升。

《Q3調(diào)查報告》顯示，2022 年第三季度城鎮(zhèn)儲戶傾向于“更多消費”的居民占 22.8%，比上季減少 1.0 個百分點；傾向于“更多儲蓄”的居民占 58.1%，比上季減少 0.3 個百分點；傾向于“更多投資”的居民占 19.1%，比上季增加 1.2 個百分點。

對于未來三個月準備增加支出的項目，17.1%的居民選擇購房，較2022年第二季度高出0.2個百分點。

雖然居民購房意愿出現(xiàn)了上升，但這并非是因為對房價看漲，《Q3調(diào)查報告》顯示在對下一季度房價預(yù)測中，僅14.8%的居民預(yù)期“上漲”，比2022年第二季度的16.9%還下降2.1個百分點。大部分居民預(yù)期房價“基本不變”占56.6%。

住戶新增中長期貸款，重回增長軌道，市場開始修復(fù)

從近期中國人民銀行發(fā)布的《2022年前三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》（下稱《Q3金融報告》）內(nèi)容來看，目前居民儲蓄意愿仍然強烈，但新增中長期貸款繼7月筑底后已出現(xiàn)連續(xù)兩個月增長。

《Q3金融報告》數(shù)據(jù)顯示，2022年9月末，本外幣存款余額261.29萬億元，同比增長10.9%。月末人民幣存款余額255.01萬億元，同比增長11.3%，增速與上月末持平，比上年同期高2.7個百分點。前三季度人民幣存款增加22.77萬億元，同比多增6.16萬億元。其中，住戶存款增加13.21萬億元。

貸款方面，2022年前三季度人民幣貸款增加18.08萬億元，同比多增1.36萬億元。住戶貸款增加3.41萬億元，其中，短期貸款增加1.09萬億元，中長期貸款增加2.32萬億元。

2021年1月至今，以按揭房貸為主的中長期貸款曾出現(xiàn)過兩次負增長，分別為2022年2月及4月住戶部門新增中長期貸款分別減少459億元和314億元，這在歷史上實屬罕見。

這主要受市場下行周期疊加疫情散點式爆發(fā)影響，使得整體經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場承壓。

6月住戶新增中長期貸款出現(xiàn)明顯增長，達2022年至今最高值。隨后又因7月爆發(fā)的停貸事件而二次探底，隨后在中央及地方出臺的一系列“保交樓”舉措下，8月再次提升。目前來看，住戶新增中長期貸款8、9兩月出現(xiàn)階梯式上漲，雖然單月仍未達到6月高位，但已出現(xiàn)重回增長軌道的態(tài)勢。

我們認為，若以按揭房貸為主的中長期貸款能夠就此重回增長軌道，市場也將真正回穩(wěn)。

2022年第三季度，受疫情反復(fù)和外部環(huán)境影響，中國經(jīng)濟依然承壓。為此，中央多次部署穩(wěn)經(jīng)濟接續(xù)政策，穩(wěn)地產(chǎn)也是穩(wěn)住經(jīng)濟大盤的題中之義。

7月28日，中央政治局會議定調(diào)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。關(guān)于房地產(chǎn)政策的表述較4月政治局會議更加積極，因城施策空間進一步打開。

三季度，國常會4次部署房地產(chǎn)，從“合理支持”到“支持”，從“因城施策”到“靈活運用政策”，整體政策基調(diào)向?qū)捤煞e極漸進。7月22日，國常會強調(diào)因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求。7月29日，支持剛性和改善性住房需求。8月24日，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。8月31日，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。

中央各部委圍繞穩(wěn)地產(chǎn)積極表態(tài)。7月14日，銀保監(jiān)會表示，會積極加強與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進‘保交樓、保民生、保穩(wěn)定’工作，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

8月10日，央行二季度貨幣政策執(zhí)行報告指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。

9月2日，銀保監(jiān)會副主席周亮強調(diào)，完善大型企業(yè)債務(wù)監(jiān)測風險監(jiān)測和處置，保障房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持地方保交樓穩(wěn)民生，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

9月14日，住建部表態(tài)，要健全住房市場、住房保障兩個體系，努力實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標，完善人房地錢四個要素聯(lián)動機制，以人定房、以房定地、以房定錢。

10月16日工行、交行、建行等集體發(fā)布公告，重點表示將持續(xù)有效地發(fā)揮大行支柱作用，高效服務(wù)實體經(jīng)濟行穩(wěn)致遠。

在一系列政策組合拳下，部分熱點城市目前已經(jīng)趨于回穩(wěn)，但整體復(fù)蘇動能仍較弱。

我們認為在嚴守保交樓政策底線的情況下，各城市政府將抓緊落實各項保交樓政策措施，全面實現(xiàn)問題項目有序復(fù)工，保證停工項目都能順利交付，維護購房者合法權(quán)益，維護社會穩(wěn)定大局。

從目前來看，第三季度城鎮(zhèn)居民儲戶無論是收入感受還是收入預(yù)期都出現(xiàn)了回升，投資意愿也已止跌。

對房地產(chǎn)市場來說，雖然房價“看漲”人數(shù)明顯下降，但大部分仍認為未來房價“基本不變”，在此基礎(chǔ)上，未來三個月針對購房的支出出現(xiàn)了增長。央行公布的住戶新增中長期貸款數(shù)據(jù)也驗證了這一預(yù)期。

我們認為，經(jīng)過第三季度的筑底，部分剛需購房者開始停止觀望，隨著市場逐步趨于穩(wěn)定， 原本因觀望而延后的需求或?qū)⑨尫拧?/span>

目前政策核心訴求在于促進市場回穩(wěn)，底線原則是救項目而不是救企業(yè)，問題房企仍需去杠桿，并將負債率逐步調(diào)降至相對合理的水平。