作者/蒲肅?來源/債市觀察

貴州前首富羅玉平在2021年就開始“叫賣”的中天城投最終還是砸手里了。

曾經的金主“佳源系”實控人沈天晴，在與羅玉平長達一年多的交易“對手戲”中，最終沒能成為羅玉平的“白馬騎士”，反而自身也陷入了債務漩渦之中。

對羅玉平來說，中天城投價值89億元的交易無奈終止，無疑會增加旗下上市公司中天金融（000540.SZ）的債務壓力。就在半個月前，中天金融發布了最新債務情況，公司又增加了約26.23億元逾期債務，加上4月底公布的40.4億元逾期債務，合計債務違約金額達到66.63億元。

而沈天晴旗下的“佳源系”則陷入股權凍結、銷售銳減、債務兌付等一系列資金壓力之中，甚至一度被債權人呈請清盤，未來能否避免債務違約都難以保證。

僅1年時間，這兩位昔日的區域型房企大佬，便從談判桌上的富豪變成了雙雙負債前行的“兄弟”。

89億“還債準備金”打水漂了

10月27日晚，中天金融公告稱，因外部市場環境變化等原因，終止出售中天城投集團有限公司100%股權事項，并在12個月內向收購方無息歸還之前收到的15.8億元第一期股權轉讓款。

上述交易源于2021年8月，中天金融計劃將中天城投100%股權轉讓給佳源創盛，最初交易價格180億元。但經過3個月的博弈后，交易對價降至89億元，相比最初價格便宜了不止5折。

中天金融原本計劃將這筆交易所得款用來償還債務。10月14日，中天金融在公布新增26.23億元逾期債務時，同步表示，將積極催促中天城投股權受讓方履行付款義務，在收到股權轉讓價款后，用來償還這些到期債務。

這次交易終止后，羅玉平是否會繼續尋找買家收購房產業務尚未可知，而中天金融的還債資金也沒了下落。

截至目前，中天金融官宣的違約債務合計已達66.63億元，而公司2021年經審計凈資產為118.91億元，違約債務占凈資產的比重逐步增加。

此外，中天金融第三季度財報顯示，中天金融總負債約1533.68億元，其中短期借款、一年內到期非流動負債合計363.61億元，同比增長45%。對于一年內到期的增長，該公司解釋，長期負債截至本期末1年內到期，重分至一年內到期的非流動負債。

據企業預警通數據顯示，中天金融共有存續債券6只，余額合計81.5億元。今年12月將有1筆10.83億元的私募債到期，而1年內到期的債券總額為37.83億元。而根據中天金融三季度財報，公司現金及現金等價物余額僅約33.06億元，應對1年內到期債務的壓力較大。

更要緊的是中天金融前三季度現金流全面大幅下滑，經營性現金流、投資性現金流和籌資現金流分別下滑73.99%、83.96%和77.18%，其中后兩項更是負數。

中天金融解釋稱，因整體銷售規模較上年同期下降，導致經營活動產生的現金流量凈減少，而投資性現金流減少是保險業務為應對市場調整了資產配置，最后因償還債務導致籌資現金流減少。數據顯示，中天金融為償還債務支付現金約3.51億元。

“金主”險被清盤

而這筆89億收購案中的金主——沈天晴實控下的“佳源系”，目前的境況也沒比羅玉平好太多。

10月21日，收購案中的甲方公司之一：佳源創盛控股集團有限公司（簡稱“佳源創盛”）的控股子公司公告稱，佳源創盛及一致行動人浙江佳源房地產集團有限公司所持有的3.67億股全部被司法凍結，占公司總股本的比例為34.65%，凍結原因均為司法凍結或司法再凍結。

公開資料顯示，佳源創盛涉及訴訟的債務共8筆，金額10.29億元；經營債務共9筆，金額35.62億元。同時，佳源創盛有存續債券9只，合計金額約45.76億元，其中一年內到期債券總額約30.85億元。

目前，佳源國際存續美元債6只，存續規模13.06億美元，其中有四只將于一年內到期，集中兌付壓力較大。

此前的8月24日，佳源國際曾公告稱，計劃對旗下6只美元優先票據和1只綠色可換股債券進行整體交換要約，將現有票據換成新票據發行，實質上就是“債務重組”。

但其中一位持有2022年10月利息到期票據的債權人并不認同，甚至向香港法院提出對佳源國際的清盤請求，該清盤聆訊將于今年11月9日開始。

為解決債務壓力，沈天晴今年已經開始出售旗下資產，包括今年2月以11億港元尋求出售香港部分物業；5月底尋求出售佳源服務4.5億股而未果；6月又計劃以8.79億元出售鹽城項目。

另據媒體報道稱，10月18日，貴陽市南明區住建局對“佳源系”貴州公司（貴州恒豐佳源房地產開發有限公司）開發的“貴陽印象”項目下發“禁售”通告，因該項目，未取得施工許可、商品房預售許可等證照，不具備銷售商品房條件，責令該公司改正違法行為，停止銷售行為。

“賣房”已成昔日富豪的難解之題

不得不說，羅玉平和沈天晴曾經都熱衷于房地產開發，也因此獲得巨大成功。

羅玉平曾憑借中天城投“占有”半個貴陽房地產市場，并在2018年登頂貴州首富；沈天晴則于1995年在嘉興創辦佳源房地產公司，開創“佳源系”，并在2018年10月，以255.3億元財富排名《2018福布斯中國400富豪榜》第62位。

2017年，佳源國際上市后的第二年，沈天晴就表示，要把佳源集團打造成營收千億的控股集團型企業。2019年業績會上，佳源國際管理層表示，未來將力爭在三到五年內把合約銷售金額突破1000億元。

2021年，佳源國際銷售金額僅360.53億元；2022年前三季度，佳源國際銷售金額約105.8億元，同比減少61.11%，預計今年銷售額很難超過去年。面對疫情反復、行業下滑等客觀因素，佳源國際距離千億目標似乎越來越遠。

與沈天晴相比，羅玉平似乎早就預判了房地產行業的趨勢，而且他本人似乎更熱衷于金融行業，在2018年貴陽樓市正盛之時，就萌發了剝離房地產、轉型金融業的想法，隨后更是專注收購華夏人壽。

實際上羅玉平剝離地產業務的想法是符合當地市場走勢的。

當地媒體報道，貴陽樓市新房價格在2018年達到最高點，個別月份均價破萬，但隨后開始進入下跌區間，至今已經連續下跌近4年，安居客數據顯示貴陽今年10月均價不到8300元/平米。

中天金融房地產板塊營收也自2018年開始逐年萎縮，至2021年，公司房地產板塊營收分別為129.6億元、109.55億元、54.34億元、40.92億元，營收比重在2021年已經降至20%。今年上半年房地產業務營收更是只有13.81億元，同比下降194.65%。

羅玉平幾番“退房”不能如愿，如今中天金融負債規模居高不下，未來如何脫困成為這位昔日首富的難題。

據最新資料，中天城投目前融資借款總額約458.54億元，主要項目均在貴陽市。

截至6月30日，中天城投共有5個在售項目，分別為未來方舟項目-河西、未來方舟項目-河東、中天悅曦府、貴陽國際金融中心、中天會展城、中天·北城項目，上半年合計預售金額約46.84億元，預售面積約28.02萬平米；包括在售項目在內，中天城投共有6個主要開發項目，分為5個商住項目和1個商辦項目；總土儲370.53萬平米，未來可開發建筑面積1597.9萬平米。

沈天晴“失約”之后，誰將接手羅玉平的貴陽“房產”呢？

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