來源/丁祖昱評(píng)樓市

這意味著，倒掛項(xiàng)目正在不斷減少，其背后的邏輯在于一二手房價(jià)差快速收窄甚至不復(fù)存在。

國家統(tǒng)計(jì)局70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，無論是新房還是二手房價(jià)均出現(xiàn)顯著回調(diào)，房價(jià)下跌的城市數(shù)量逐月增加，截止2022年9月末已到達(dá)7成以上。

而據(jù)CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)城市來看，9月百城新房房價(jià)同比漲幅收窄至11%，核心城市二手房價(jià)同比負(fù)增長已達(dá)1年之久。

北京、上海和深圳倒掛價(jià)差已收窄至萬元以內(nèi)。

2021年下半年地產(chǎn)行情急轉(zhuǎn)直下，不僅成交顯著縮量，就連房價(jià)也開始由增轉(zhuǎn)降。

CRIC監(jiān)測的百城房價(jià)同比漲跌情況來看，截止9月末，百城新房價(jià)格同比漲11%，相較于去年6月15%漲幅收窄了4個(gè)百分點(diǎn)。

重點(diǎn)20城二手房價(jià)格已連續(xù)20個(gè)月同比負(fù)增長，9月末，二手房價(jià)格首次同比轉(zhuǎn)增，增幅只有1%。

在全國房價(jià)加劇下行的背景下，一二手房之間的價(jià)差快速收窄甚至不復(fù)存在，其中，北京、上海倒掛價(jià)差收窄至萬元以內(nèi)，

杭州和深圳僅個(gè)別項(xiàng)目明顯出現(xiàn)倒掛。

具體到新開盤項(xiàng)目來看，重點(diǎn)城市倒掛項(xiàng)目占開盤項(xiàng)目比例持續(xù)走低。核心城市北上廣深杭五城中，除了北京以外，其余4城倒掛項(xiàng)目占整體開盤項(xiàng)目的比例均降至10%以內(nèi)。

以杭州為例，2022年7月共計(jì)40個(gè)項(xiàng)目新開盤，其中存在倒掛現(xiàn)象的項(xiàng)目有5個(gè)，倒掛占比為13%。僅兩個(gè)月過后，9月51個(gè)新開盤項(xiàng)目中，只有4個(gè)項(xiàng)目存在倒掛現(xiàn)象，占比降至8%。

而廣州和深圳2022年9月均僅有1個(gè)項(xiàng)目存在倒掛現(xiàn)象。

實(shí)際上，一線城市以及核心二線城市房價(jià)面臨著較大的下行壓力。

縱觀北京、上海、廣州、深圳、杭州5個(gè)城市2020年以來房價(jià)變動(dòng)，從絕對(duì)量變動(dòng)來看，2020年-2021年上半年整體保持穩(wěn)中微增態(tài)勢(shì)，2021年下半年呈現(xiàn)出顯著的差異化行情。

具體城市來看，深圳受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，呈現(xiàn)出“大漲大跌”行情，房價(jià)波幅較大，2021年三季度穩(wěn)步下行后，年末低位回升直至2022年5年再度進(jìn)入下行通道。

北京、上海則主要是在2022年下半年整體房價(jià)才有小幅下行趨勢(shì)，廣州、杭州整體房價(jià)屬于5城中偏低水平，基本在3.5萬元/平波動(dòng)。

從近兩個(gè)月的環(huán)比漲跌情況來看，多數(shù)城市近2個(gè)月以來呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。比如北京、上海、杭州，近兩個(gè)月環(huán)比均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，且降幅有所擴(kuò)大，其中杭州9月成交均價(jià)環(huán)比下降9%，較8月擴(kuò)大7個(gè)百分點(diǎn)。

從同比數(shù)據(jù)看，雖然多數(shù)城市同比持增，但增幅則有收窄趨勢(shì)。5城中僅杭州1城，9月新房房價(jià)不及去年同期，余下城市同比持增，不過值得關(guān)注的是，整體增幅有穩(wěn)步收窄趨勢(shì)，廣州漲幅保持在17%，北京、上海、深圳、杭州房價(jià)持穩(wěn)，同比漲增幅在5%以內(nèi)。

從5城各區(qū)域房價(jià)變動(dòng)特征來看，普遍存在“越貴越漲”特征，即核心區(qū)域房價(jià)堅(jiān)挺，而外圍遠(yuǎn)郊高庫存區(qū)域房價(jià)普遍下行。

對(duì)比新房市場，二手房買方對(duì)市場擁有更強(qiáng)的敏銳度，悲觀觀望下，核心城市二手房實(shí)際成交呈現(xiàn)量價(jià)齊跌。其中深圳受二手房指導(dǎo)價(jià)影響，深圳二手房實(shí)際成交價(jià)高位回落，北京、廣州2022年下半年開始出現(xiàn)明顯降溫。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年9月，深圳二手房成交均價(jià)由2020年末高點(diǎn)7.2萬元/平方米下降至6萬元/平方米，降幅達(dá)17%。上海、北京、廣州和杭州二手房全市成交均價(jià)則持穩(wěn)，同比波動(dòng)均在3%以內(nèi)。

根據(jù)二手房成交結(jié)構(gòu)不同，核心5城二手房市場也呈現(xiàn)典型差異化行情。

上海最為典型。

從結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)分析，上海二手房市場五大新城區(qū)域內(nèi)的次新房房價(jià)漲幅最高，其次總價(jià)3000萬元以上豪宅價(jià)格堅(jiān)挺。而位于市內(nèi)六區(qū)的“老破大”房源則面臨價(jià)格倒退，部分二手房套均總價(jià)降百萬元。

房齡5年以內(nèi)的“次新房”是房價(jià)上漲的主要支撐，近3成2000年以前建成二手房房價(jià)跌幅超20%。2022年三季度，上海2015年以后建成的二手房成交可比房價(jià)同比上漲12%。2000年以前建成的二手房同比漲幅最小，僅2%。2022年三季度，成交的2000年以前建成的二手房中占比55%可比房價(jià)同比下降，其中27%房源同比降幅超過20%。

分總價(jià)段來看，剛需和豪宅房價(jià)堅(jiān)挺，改善住房價(jià)格回落。100平方米以上二手房成交來看，200-400萬元代表的剛需和3000萬元以上的豪宅房源2022年三季度可比房價(jià)均同比上漲。

五大新城房價(jià)激增，比如青浦區(qū)2022年三季度二手房成交可比房價(jià)漲了9%，奉賢區(qū)也漲了3%，其中，五大新城2015年以后建成的次新房二手房可比房價(jià)上漲最明顯，比如江萬科云間傳奇，2022年三季度可比房價(jià)上漲達(dá)20%。

反觀市內(nèi)六區(qū)部分房價(jià)倒退，長寧區(qū)和黃浦區(qū)分別同比下降2%和7%。尤其是2000年以前建成的二手房存在較大降價(jià)壓力，總價(jià)800萬元以上的“老破大”相比于“老破小”降價(jià)壓力更大，2022年以來因?yàn)楦呖們r(jià)及高房齡因素，2022年逐漸出現(xiàn)“有價(jià)無市”的陰跌現(xiàn)象，其中1997年建成的巴黎花園，2022年三季度實(shí)際成交可比房價(jià)相比2021年同期下降超過1.2萬元/平方米，以120平方米主力成交面積段計(jì)算，套均降價(jià)幅度超百萬。

整體來看，二手房市場仍將面臨較長的調(diào)整期。

房價(jià)是否還會(huì)繼續(xù)下調(diào)？

從目前來看，隨著年末沖刺季的來臨，房企還將持續(xù)釋放價(jià)格折扣，2022年四季度乃至明年，一手房房價(jià)還將延續(xù)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，但是整體降幅仍將控制在10%以內(nèi)，二手房價(jià)格也將面臨一段時(shí)間調(diào)整期。

隨著一二手價(jià)差縮小，倒掛項(xiàng)目縮減，對(duì)于“買到就是賺到”的打新投機(jī)需求而言，搶房現(xiàn)象也將得以緩解。