來源/易簡財(cái)經(jīng)

11月14日，地產(chǎn)股一線飄紅。

有一句形容飛行員的話是這樣說的：有膽大的飛行員，有長壽的飛行員，但鮮有膽大且長壽的飛行員。

這同樣可以應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)：有膽大的開發(fā)商，有活得長的開發(fā)商，但鮮有膽大又活得長的開發(fā)商。

過去一兩年不少開發(fā)商被抬進(jìn)ICU，現(xiàn)在還能存活下來的，可以說終于在這一波樓市調(diào)控周期后，等來劫后重生，甚至可以說重回KTV了。

地產(chǎn)股普漲

今早地產(chǎn)股迎來狂歡。

A股方面，粵泰股份、新華聯(lián)、金地集團(tuán)3只股票實(shí)現(xiàn)兩連板，新城控股收獲了4天3板。截至收盤，萬科A、陽光城和中交等都漲超4%。

港股方面，因?yàn)闆]有漲跌幅限制，表現(xiàn)更加夸張。其中德信中國盤中直接暴漲超170%。

截至收盤，天譽(yù)置業(yè)漲50%，碧桂園漲46.43%，龍光、雅居樂等截至收盤都漲超30%。算下來，上周至今旭輝已經(jīng)漲了超200%，碧桂園、龍湖等也已經(jīng)翻倍。

而地產(chǎn)股之所以漲得這么猛，與一周以來高層發(fā)布的各種救市政策和利好消息有關(guān)，特別是金融16條。

央行的16條

這一次出臺的16條政策，有6條與房企最關(guān)心的融資有關(guān)。除此之外，政策還涉及到保交樓、個人房貸等房地產(chǎn)全鏈條。

可以看到融資是重頭戲。畢竟現(xiàn)在地產(chǎn)商們最頭疼的就是沒錢，啥事干不了。

第一，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，對國有、民營房企一視同仁。不過通知還是強(qiáng)調(diào)了重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企的穩(wěn)健發(fā)展。

第二，是支持個人住房貸款合理需求，也就是降首付、降利率。

第三，穩(wěn)定建筑企業(yè)的信貸投放。

第四，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。

過去房企本息兌付逾期，就被當(dāng)做暴雷。所以在過去一年多里，房企暴雷已經(jīng)不算新聞了，沒暴雷的才算稀有。如今高層直接定調(diào)，支持合理展期：未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年。

第五，是支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行債券融資，并為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房企提供增信支持。簡單地說，就是陷入困境的房企有了更多喘息的機(jī)會。

第六，鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房企融資需求。

想想從2019年開始，房地產(chǎn)的信托融資被叫停，之后就是“三道紅線”出臺，房企融資面基本可以說是降到了冰點(diǎn)，“地產(chǎn)圈ICU”不斷有新成員加入，建筑、設(shè)計(jì)等房地產(chǎn)上下游企業(yè)也被“感染入院”。

16條的出臺，意味著對房地產(chǎn)融資的大方向，從限制轉(zhuǎn)向支持。但可以看到的是，更多的其實(shí)還是偏向穩(wěn)健的房企。

穩(wěn)健房企迎來重生

政策一出，任澤平也發(fā)文稱：部分房企上岸了。勝者為王，三好房企的現(xiàn)金流得到保證，沒上岸的房企被重組、從此退出歷史舞臺。大洗牌，大出清，大變局，類似之前供給側(cè)改革后的鋼鐵煤炭。

除去央國企不說，在民企行列，何為三好房企？

一是現(xiàn)在還存活著的、按時發(fā)財(cái)報(bào)的房企，比如萬科、碧桂園、龍湖、新城等。可能有人會說，民營房企過去基本都很激進(jìn)呀，但相對而言，現(xiàn)在這一批還活著的頭部房企，已經(jīng)算是盤子穩(wěn)、策略穩(wěn)的了。

回頭看看融創(chuàng)，過去孫宏斌一直死磕王石，還曾對王石說：我們的中長期戰(zhàn)略，是要做天下第一。也就是要超過在座諸位，包括你，王總！

結(jié)果當(dāng)時王石只是淡淡回應(yīng)：我萬科縱橫江湖數(shù)十載，像你這樣的后生，死在我們手上的多如過江之鯽。還有作為前輩，我提醒你一句，地不是你那么拿的，得注意控制風(fēng)險(xiǎn)。

后來郁亮接手萬科，2018年就大喊“活下去”，可惜一大批不聽勸的房企，繼續(xù)加杠桿跑馬圈地。其中就有已經(jīng)暴雷的融創(chuàng)。

當(dāng)時還有一個小細(xì)節(jié)，郁亮去到昆明分公司，見著有工作人員在等著迎接他，對方表示是來送材料的。郁亮很是不滿，斥責(zé)材料直接放車上就行了，專門來干什么，是不是工作不飽和？

除了融創(chuàng)，看看恒大的許老板，足球汽車健康樣樣搞，現(xiàn)在復(fù)牌遙遙無期，深圳總部也被擺上貨架。還有曾在第二梯隊(duì)的泰禾、藍(lán)光等等，負(fù)債率分分鐘超百分之幾百。現(xiàn)在泰禾重組沒下文，藍(lán)光被大股東平安一抽身瑟瑟發(fā)抖至今。

除了穩(wěn)健的頭部房企，在第二陣營中，有產(chǎn)業(yè)支撐的一波房企，比如美的置業(yè)、格新希望地產(chǎn)等，以及第三陣營的區(qū)域性房企中，過去膽子小，沒有邁開全國性擴(kuò)張的步伐，但是在地方扎根深，比如廣州的僑鑫和尚東，這一批房企也能稱為“三好房企”，在未來也能走下去。

結(jié)語

這次的金融16條，落點(diǎn)穩(wěn)準(zhǔn)狠，從房企融資、債務(wù)延期，再到全力保交樓、重建居民信心，在史詩級救市背后，房地產(chǎn)正在遭遇繼2008年、2015年以來的第三次大調(diào)整。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，過去一兩年，三道紅線打掉了那些瘋狂的地產(chǎn)商，多少房企被抬進(jìn)ICU。現(xiàn)在，不僅融資來了，而且還可以展期了。錢一來，房企也不怕斷臂求生了。相信堅(jiān)持到現(xiàn)在的房企三好生們，隨著政策的逐步落實(shí)，將迎來劫后重生。