作者/方原? 來源/無冕財經

“無論你有沒有車，只要你在CBD上班，這邊通勤都很方便。”公交珠實花城云著中介對無冕財經研究員說，“這個項目一個亮點是交通，出門約300米是快速干線，串聯(lián)各種核心區(qū)。”

該項目開發(fā)商，是廣州珠實通投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“廣州珠實通”）。廣州珠實通由廣州珠江實業(yè)集團有限公司持股51%、廣州市公共交通集團有限公司持股49%。

而珠江實業(yè)是一家國資屬性的廣州開發(fā)商，是廣州市成立最早的房地產綜合開發(fā)企業(yè)之一。另一位股東，則是交通領域的廣州市公共交通集團有限公司（以下簡稱“廣州公交”）。

除此之外，還有一個越秀公交·天悅云山府項目，背后也有廣州公交集團。

難不成，廣州公交，是要效仿“隱藏地主”廣州地鐵、深圳地鐵？

值得注意的是，公交公司一直很“缺錢”，今年以來，更有不少城市公交集團發(fā)不出工資，為何廣州公交還有余錢做地產？

有公交公司發(fā)不出工資

各地公交公司一直很缺錢。

自今年以來，不少城市公交公司宣告線路停運，涉及廣東省內的陽江市、汕尾市海豐縣、惠州市博羅縣，以及四川江油市、陜西西安市、天津市、河南周口市鄲城縣、福建永安市、湖南新化縣、山西呂梁市中陽縣、廣西玉林市等。

這些公交公司，曾通過暫停部分公交線路進行止損。

今年9月，蘭州公交集團有限公司甚至發(fā)不出工資，因此號召職工簽署定制貸款協(xié)議，“讓員工自己給自己貸款發(fā)工資”，蘭州公交集團提供連帶責任。

▲網傳的蘭州公交告知書，圖片來自網絡。

此事一出，引發(fā)一片嘩然。蘭州公交集團相關人士回應媒體稱，網傳內容屬實，該公司已拖欠員工3個多月工資，讓員工貸款發(fā)薪目前處于測試階段，純屬無奈之舉。

數據顯示，截至2022年8月底，蘭州公交集團總負債達39億，拖欠職工工資及社保約5億，其中6月至8月拖欠職工工資約9000萬元。

在經營困難之時，有不少公司選擇通過向銀行貸款的形式發(fā)放工資，但現(xiàn)實是，蘭州公交已貸不到錢了。

“集團負債率高，已經無法爭取到融資，也無法以集團名義申請貸款。”蘭州公交集團相關人士回應稱。

據《財經》消息，地方政府對公交的補貼，至少在一年幾千萬級別。在廣州深圳等大城市，每年補貼高達數十億元。

長期以來，公交公司的定位為國有控股大型社會公益性服務企業(yè)，這樣的公益屬性，注定單純依靠城市運營難以盈利。

廣州公交為何有錢做地產？

既然公交公司經營困難，廣州公交哪兒來的錢做地產？

一方面，廣州公交早已營業(yè)多種業(yè)態(tài)。

為了解決營收問題，廣州公交集團開展多項業(yè)務運營，涉及班車客運、出租客運、交通運輸業(yè)、倉儲物流運輸、電子商務、廣告業(yè)、房地產開發(fā)經營等業(yè)務。

廣州公交公司還通過少量持股廣州越秀金融控股股份公司，涉及金融業(yè)務。廣州公交還與南方電網合作，成立綜合能源公司。

▲廣州公交公司參股新能源項目，圖片來自天眼查。

前文所述地產項目，便是廣州公交的多種業(yè)務之一。

據廣州市公共交通集團有限公司（以下簡稱“公交集團”）2022年半年度報告顯示，半年以來，集團營業(yè)總收入約為39.75億元，凈利潤約為6.7億元。其一年內到期的非流動負債為11.94億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價余額為63.51億元，現(xiàn)金足夠覆蓋負債。在今年6月，廣州公交還發(fā)行了一筆3億元的超短期融資券。

另一方面，客運站逐漸退出歷史舞臺，所處地塊如何處理，便成為重點問題。

依照《廣州市交通運輸局關于印發(fā)廣州市主城區(qū)公路客運站布局優(yōu)化工作方案的通知》的要求，減輕公路客運通行對市城區(qū)的影響，多個大型客運站撤離，成為簡易的“招呼站”。

在以往，客運站擔負著運送跨省、跨市旅客的責任，但隨著高鐵等交通網絡建設的日益完善，客運站逐漸退出歷史舞臺。

上述公交珠實·花城云著項目，原是白云區(qū)夏茅客運站所在地。夏茅客運站原屬于廣州公交公司管理，運營近20年，在2020年10月1日起停止運營，夏茅客運站原址撤離。

2021年4月，廣州珠實通經由招拍掛的方式，以底價29.07億元摘得白云區(qū)夏茅客運站一期地塊。

▲廣州珠實通投資發(fā)展有限公司股權結構，圖片來自天眼查。

在廣州白云區(qū)，越秀集團與廣州公交也合作了另一個項目——越秀公交·天悅云山府。開發(fā)商是廣州越合通房地產開發(fā)有限公司，是越秀地產旗下子公司持股51%，廣州公交集團持股49%。其原先是永泰客運站項目。

▲廣州公交公司入股的另一個地產項目，圖片來自天眼查。

廣州公交，正在加緊步伐切入地產賽道。

地產生意難復制

在交通地產上，深圳地鐵、廣州地鐵都“玩得很溜”。不過，具有先天優(yōu)勢的公交集團，為什么在搞地產上，比地鐵集團更慢？

建設以地下施工為主，涉及地質條件、周邊環(huán)境等多種因素。而地鐵公司掌握了地鐵開發(fā)進度、施工方法、線路規(guī)劃、建設周期等優(yōu)勢。

因此，地鐵周邊的地產項目，還需考慮樓房安全、減震、降噪的等因素，包括開發(fā)周期也需要配合軌道交通施工進度。

對于“快周轉”的地產行業(yè)而言，“地鐵房”施工則十分被動。但如若與地鐵公司合作開發(fā)，則起到事半功倍的效果。

相比之下，公交、客運站已經走過了發(fā)展的黃金時期，重要性不能與地鐵比擬。因此，公交、客運房的價值屬性，也比地鐵房更弱。

在公交客運站搬遷后，公交集團有大量存量土地，從地產開發(fā)角度而言，節(jié)約了拿地費用。

2022年1月11日，廣州市交通運輸局道路運輸處處長龍小強曾回應，廣州市的客運量快速下降，2021年全市客運站每天人流量，較十年前已下降超過90%。

據澎湃新聞統(tǒng)計，自2019年以來，廣州已關停了十多個客運站，包括深圳也關停了多個客運站。

當客運站逐漸退出歷史舞臺后，這些客運站所占的土地該如何處理、盤活，便成了關鍵。

值得注意的是，這些客運站部分處于交通樞紐地帶，具有天然的交通優(yōu)勢，因此，開發(fā)為住宅、商業(yè)場所，也不乏是一個好的轉型方向。

在客運車退出之后，站點土地重新進入招拍掛程序。目前，廣州公交集團具有大量客運站，包括南沙客運站、羅沖圍客運站、廣州天河客運站、黃埔汽車客運站等。

據了解，廣州公交目前有多個與地產掛鉤的子公司，包括廣州公交集團物業(yè)發(fā)展有限公司、廣州公交集團置業(yè)開發(fā)有限公司、廣州源通房地產開發(fā)有限公司、廣州市交通房地產開發(fā)總公司等。

不僅通過招拍掛盤活，還能以城市更新方式改造。以深圳的客運站為例，沙井汽車站成立于1978年，在2021年8月1日起停止營業(yè)之后，以城市更新的方式，被納入東塘舊村的范圍內，打包給華僑城操盤開發(fā)為商住綜合體。

需要強調的是，公交公司做地產，具有一定參考性，但不具有可復制性。

一方面，公交集團的站場土地有自持，也有租賃，其中的租賃部分，便談不上后續(xù)的土地開發(fā)效應；另一方面，公交集團若盲目轉型，容易造成交通用地流失。

因此，地方城市公交公司，仍需參考廣州公交，進行多種業(yè)態(tài)發(fā)展。

至于廣州公交，是否會成為地產界的一股新勢力，如今還未可知。只是，在交通樞紐轉型時期，廣州公交此舉，能為地產、公交領域帶來一些發(fā)展新思路。

參考資料：

1.新型工資發(fā)放形式？蘭州公交集團讓員工貸款給自己發(fā)工資！網友：活久見? ?法治網研究院

2.依賴財政補貼的城市公交困局待解:客流和營收下降，城市公交如何打破困局?? 南方都市報