作者/高清宇??來(lái)源/債市觀察

10月底以來(lái)，受一系列因素影響，地產(chǎn)股債出現(xiàn)非理性下跌，即使沒(méi)有發(fā)生信用事件的房企也被裹挾進(jìn)這股洪流中。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，眾多基民和投資者紛紛贖回自己的債券，各大基金機(jī)構(gòu)也被迫拋售，但這卻進(jìn)一步造成市場(chǎng)踩踏、惡性循環(huán)。

市場(chǎng)缺乏信心之際，綠城中國(guó)（3900.HK）選擇主動(dòng)出手“護(hù)盤(pán)”。11月23日，綠城中國(guó)的境內(nèi)運(yùn)營(yíng)主體——綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司公告稱(chēng)，關(guān)聯(lián)方寧波綠城將以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)本公司的公司債、資產(chǎn)支持債券以及在銀行間市場(chǎng)發(fā)行的債券，并承諾所購(gòu)買(mǎi)的債務(wù)融資工具將持有至到期或進(jìn)行注銷(xiāo)。

值得一提的是，回購(gòu)債券背后，綠城中國(guó)今年一直在優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，公司目前已償還大部分永續(xù)債，短債金額也持續(xù)下降，同時(shí)還保持了融資渠道暢通。充裕的現(xiàn)金流是綠城此時(shí)回購(gòu)債券的最大底氣。

11月24日至25日，綠城中國(guó)股價(jià)連續(xù)兩日上漲，累計(jì)漲幅達(dá)14.46%。接下來(lái)，市場(chǎng)還將給出怎樣的反饋？

大手筆回購(gòu)債券，傳遞信心

據(jù)公告披露，此次寧波綠城對(duì)公司債和資產(chǎn)支持債券的首期購(gòu)買(mǎi)規(guī)模介于5億元至20億元之間，共涉及13支債券，存量余額共計(jì)127億；銀行間市場(chǎng)發(fā)行債券首期購(gòu)買(mǎi)規(guī)模介于5億元至30億元之間，同樣涉及13支債券，存量余額195億。

此外，購(gòu)買(mǎi)時(shí)間為自公告發(fā)出之日起一年內(nèi)；建議購(gòu)買(mǎi)范圍在市場(chǎng)報(bào)價(jià)較公允價(jià)值偏離較大的綠城在銀行間市場(chǎng)發(fā)行的債券。

綠城中國(guó)表示將繼續(xù)監(jiān)察市況，可能考慮日后進(jìn)一步購(gòu)買(mǎi)本集團(tuán)發(fā)行的證券。董事會(huì)稱(chēng)，此次自回購(gòu)債券券有利于維護(hù)集團(tuán)存續(xù)各期債券價(jià)格的穩(wěn)定，保護(hù)投資者利益，亦符合公司整體利益。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，積極回購(gòu)公司債券表明企業(yè)重視債券流動(dòng)性，同時(shí)也展示出了企業(yè)有能力有資金去回購(gòu)，是一個(gè)比較好的信號(hào)。

事實(shí)上，綠城中國(guó)近期在債市中釋放的積極信號(hào)還有很多。如半個(gè)月前，綠城房產(chǎn)完成了對(duì)“19綠城02”債券的回購(gòu)和注銷(xiāo)，該債券規(guī)模10億元，原本于2024年11月到期，發(fā)行票面利率3.78%。

10月底，綠城還成功發(fā)行了15億元的中期票據(jù)，期限為3年，票面利率4.8%。這已經(jīng)是今年綠城第六次發(fā)行中期票據(jù)，還得到了工商銀行、郵儲(chǔ)銀行、中信銀行、浙商銀行、杭州銀行等多家金融機(jī)構(gòu)的大力支持。

Wind數(shù)據(jù)顯示，目前綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司旗下共有未到期的境內(nèi)債券57只，其中的債券品種十分豐富，除12只中期票據(jù)、12只公司債外，還有33只ABS債，包含購(gòu)房尾款A(yù)BS、供應(yīng)鏈ABS、供應(yīng)鏈ABN等產(chǎn)品，總計(jì)39只的最新債項(xiàng)評(píng)級(jí)為AAA。

降負(fù)債，獲融資，現(xiàn)金流“尚有余糧”

受疫情反復(fù)、樓市下行等多重因素的影響，今年的房地產(chǎn)業(yè)依舊“寒氣逼人”。而綠城此時(shí)仍能大筆回購(gòu)債券，給投資者和市場(chǎng)以支撐，靠的是穩(wěn)定且持續(xù)的現(xiàn)金流。

為優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，綠城中國(guó)采取了一系列措施。

一方面，公司主動(dòng)降低短債占比。6-8月，綠城中國(guó)提前償還了4億美元銀團(tuán)貸款；今年上半年，綠城中國(guó)一年內(nèi)到期借貸余額為272.4億元，占總借貸的19.5%，較去年末下降了5.6%，創(chuàng)歷史新低。同時(shí)，1-2年內(nèi)到期借款占總借貸的比例為32.5%，也較去年年末下降了5.4%。

綠城中國(guó)執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示，公司下半年境內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)到期債務(wù)是44億元，在境外債方面，僅有少量銀行類(lèi)貸款794萬(wàn)美元到期，美元債均要到2024年底之后才陸續(xù)到期。“公司一直進(jìn)行嚴(yán)格的短債管理，與去年相比，短債絕對(duì)值和在總負(fù)債中的占比均創(chuàng)新低。”

另一方面，在度過(guò)了永續(xù)債的高峰期后，綠城中國(guó)加快了償還永續(xù)債的進(jìn)程。2022年初，公司尚有永續(xù)債余額108億元，截至2022年9月已歸還93億元，剩余15億元計(jì)劃于2023年歸還。

永續(xù)債本就利率更高，“三道紅線(xiàn)”政策出臺(tái)后，還會(huì)被按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)入有息負(fù)債或凈資產(chǎn)，從而提高持有房企的負(fù)債率。在此背景下，償還永續(xù)債對(duì)綠城中國(guó)中長(zhǎng)期的債務(wù)管理無(wú)疑是一步好棋。

而在頻繁降負(fù)債的同時(shí)，綠城中國(guó)還保持了融資渠道的暢通。

2022年以來(lái)，綠城累計(jì)在境內(nèi)公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行債券200.2億元，平均成本3.43%。其中上半年發(fā)行金額175.78億元，同比增長(zhǎng)41.1%。

境外債方面，在信用債市場(chǎng)幾乎冰封的背景下，綠城仍成功在年初發(fā)行了兩筆美元債，分別是1月發(fā)行3年期、本金4億美元的增信債券，票息2.3%；2月增發(fā)2025年到期、本金1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，票息4.7%。

對(duì)比行業(yè)來(lái)看，根據(jù)《2022中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》，上半年房企發(fā)行信用債的平均利率在同比下降約0.6%的情況下為3.58%。

據(jù)悉，利率下降與行業(yè)融資收緊有關(guān)，部分民企受信用風(fēng)險(xiǎn)拖累，已無(wú)法發(fā)行高息債券，能發(fā)債的企業(yè)多數(shù)資質(zhì)優(yōu)良、融資成本較低。在此情況下仍能拿出低于市場(chǎng)平均值的利率成本，一定程度上與綠城背靠國(guó)企中交集團(tuán)有關(guān)，后者入股綠城中國(guó)后，公司綜合融資成本從2017年的5.4%降至2022年中期的4.5%，媲美頭部央企國(guó)企。

一套“組合拳”下，上半年綠城的現(xiàn)金短債比提升至2.3倍，凈負(fù)債率71.5%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率略微超過(guò)綠檔的70%，為黃檔房企。綠城管理層表示，公司確保2023年能夠進(jìn)入綠檔。

值得注意的是，11月以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)迎來(lái)“金融16條”、“預(yù)售監(jiān)管資金放閘”等多個(gè)利好政策，融資的松綁有望進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心，并鞏固頭部房企的優(yōu)勢(shì)。

11月24日，綠城中國(guó)就與萬(wàn)科、金地、龍湖、碧桂園等12家全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)一齊以總對(duì)總方式與中國(guó)工商銀行簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，后者將提供意向性融資總額6550億元，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

同日，郵儲(chǔ)銀行也分別與綠城中國(guó)、萬(wàn)科、龍湖、美的置業(yè)等房企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額2800億元。據(jù)了解，截至發(fā)稿前，綠城中國(guó)獲取銀行授信額度已超千億。

前十月合同銷(xiāo)售額全國(guó)第四