作者?I 周佳麗??報道 I 投資界PEdaily

這可能是今年國內募資最猛的PE之一。

投資界獲悉，今日（11月25日），普洛斯宣布最新一期中國收益基金完成募集，規模達54億元。三天前，這家PE剛剛才官宣了一筆募資——旗下最新推出的中國物流增值型基金首輪募集了12億美元（約合人民幣86億元）。

至此，加上月初中國收益基金VI募得的76億元，普洛斯僅在11月就已經募到了超200億元人民幣。這樣的數字放在募資艱難的2022年，令人驚嘆。

感嘆這家超級PE募資彪悍之余，一條隱秘的超級賽道浮現——物流地產和產業園區，可以簡單概括為中國新基建，這也是普洛斯背后LP大方出資的重要邏輯之一。

如我們所見，這條賽道也在近兩年來變得尤為熱鬧，以黑石等為首的外資PE密集出手，而國內紅杉中國、華平、高瓴等知名機構也來了。

三天，普洛斯宣布募集140億

劍指這一賽道

本周，普洛斯接連宣布了兩筆募資——

先是本周二（11月22日），普洛斯宣布最新推出的中國物流增值型基金（普洛斯中國物流增值基金Ⅳ）首輪募集12億美元，總規模預計將達26億美元。新基金的募資過程中，普洛斯吸引的LP均為其長期投資合作伙伴，尤其是荷蘭最大的養老金投資管理機構——APG。

作為今年投向中國的美元LP之一，APG亞太區不動產業務負責人Graeme Torre表達了看多中國的策略方向：“我們持續看好中國物流市場的長期基本面，包括電子商務行業的增長和產業供應鏈的結構性升級都在驅動市場需求不斷增加。行業需要進一步高質量發展，顯然以增值策略來投資這一成熟的資產品類更能釋放和抓住價值。”

為何發起這支旗艦級基金？普洛斯方面認為，當前中國不動產行業正處于整合調整、持續去杠桿的新階段，而以物流倉儲為代表的新經濟資產尤顯韌性，這將帶來新的市場機遇。在這樣的趨勢下，普洛斯中國物流增值基金Ⅳ將聚焦于收購存量資產，通過積極主動的資產管理，包括園區重新定位、運營優化、改建冷庫等措施，提升資產價值。其中，首批投資的資產組合位于中國主要物流樞紐節點，可租賃面積達60萬平方米。

而周五，普洛斯最新一期中國基金浮出水面——普洛斯宣布最新一期中國收益基金完成募集，規模達54億元，LP包括了國內的保險機構，“既有新投資伙伴，也有現有投資人，其中多家曾參與投資普洛斯中國的其他基金。”普洛斯透露。

值得一提的是，這是普洛斯本季度內繼11月7日募集76億元后的又一支中國收益基金，將投資于位于上海、青島、武漢、長沙等物流核心樞紐的13處業已穩定運營的現代化物流基礎設施，可租賃面積超80萬平方米，為電商、物流以及零售行業的頭部企業提供服務。

今年募資之難大家深有體會，但普洛斯在短短一個月內一舉募到了超200億元人民幣；過去12個月更是在中國、日本、歐洲及越南等地多支物流不動產基金完成募集，全球范圍內的物流開發型、增值型及收益型基金募資共超過150億美元（約合人民幣超1000億元），驚人的號召力令人咋舌。

那么，這家投資界巨無霸到底有啥來頭？官方信息顯示，普洛斯創立于2009年，是新加坡注冊的一家不動產公司，業務聚焦于物流基礎設施開發和運營。后來，普洛斯在新加坡證券交易所掛牌上市，成為當時全球最大的不動產IPO。

普洛斯的中國物流基金故事起步于2013年。彼時，普洛斯的資產管理規模已經達到了110億美元。入華后，普洛斯很快就推出了首支中國物流基金，共計投資30億美元，主要投資于中國的物流基礎建設。

令人印象深刻的是，2019年，普洛斯向招商局集團全資子公司招商局資本進行增資。增資完成后，招商局資本成為招商局集團與普洛斯的合資公司，專門從事另類投資與資產管理業務。

業界流傳著一句話，“得普洛斯者，得物流天下”。這家超級PE進入中國以來的這10年堪稱叱咤物流地產江湖，在中國的資產管理規模達720億美元，其中物流資產管理規模超過450億美元，足跡遍布中國70個地區市場，投資、開發和管理著450多處物流倉儲、制造及研發、數據中心及新能源基礎設施。現在，普洛斯在中國的物流基礎設施總面積已超過4900萬平方米。

黑石的經驗：地產比PE賺錢

狂掃物流園區

說起鐘情物流地產的PE玩家，自然不能落下黑石。

黑石的地產業務始于上世紀90年代，沿用“Buy it，Fix it”的資管策略，即“買入，修復，賣出”，幾乎沒有失過手。首先，瞄準市場以低于重置成本的價格買入資產，然后通過管理和有針對性的增值計劃來改善修復，最后將其出售，從而獲得投資回報。

這只PE巨鱷在地產界締造了不少創紀錄的案例。自2010年以來，黑石集團通過超200筆交易，收購了全球超10億平方英尺的物流地產。2019年6月，黑石集團宣布收購普洛斯位于美國的工業物流倉庫及債務，金額為187億美元，這是全球史上最大的私有不動產交易案。收購完成后，黑石躋身美國最大的倉儲物流業主之一。

投地產投得風生水起，早在2021年，黑石在不動產業務層面的管理規模就已經超過了私募股權業務，躍居為這家PE巨頭的第一大業務。在這之后，兩大業務間的差距也隨著市場波動而進一步拉大——2022年第三季度，黑石不動產業務募集了101億美元，至此該板塊的管理規模達3193億美元，遠遠超過了私募股權2833億美元的管理規模。并且，相較于PE業務所帶來的虧損，地產反而為黑石帶來了一定的收入。

在中國物流地產江湖，黑石出手同樣兇猛。2013年，黑石第一筆投向上海一個物流開發項目，自此開始了其在中國物流地產的生意，尤其是在最后一公里物流設施及新興市場的物流資產方面出資相當闊綽。

其中最為轟動的莫過于拿下大灣區最大物流園。2021年1月，黑石集團宣布旗下黑石房地產機會型基金已經完成，針對廣州國際機場富力綜合物流園的多數股權收購，交易作價為11億美元（約合人民幣71億元）。

而最新一筆重磅交易是——11月8日，黑石集團旗下多元化資產管理平臺龍地（Dragon Cor）宣布，即將完成對粵港澳大灣區約28萬平方米現代倉儲的收購。隨著收購的完成，龍地在中國的業務版圖將大幅擴張。同時，龍地還宣布了多項人事任命，任命了新的SG、法務部門負責人，物流資產業務拓展部負責人及辦公樓管理部負責人。

龍地是黑石于2017年設立的物流地產投資管理平臺，截至目前在全國范圍內管理著超過40個物流園區和占地面積超過500萬平方米的倉庫組合，物流資產規模位居中國前五。此外，龍地還承接著原來由黑石管理的資產，譬如生物醫藥園區、辦公樓、長租公寓和商場等，龍地專注的核心資產類別包括倉儲物流、長租公寓和商業辦公。

談及此次收購，黑石高級董事總經理、大中華區房地產主管韋增鵬表示：“過去16年，黑石始終積極投資中國市場，仍然十分看好中國市場的業務發展。此次收購是擴大龍地的重要一步，將繼續擴展業務布局，并在整個房地產周期內提供國際性專業知識和經驗。”

透過龍地的版圖擴張，我們看到了黑石對物流地產的野心勃勃。

龍地首席執行官黃詠祥曾表示，目前重點還是放在廣州、上海等一些門戶城市以及接近城區的區域，這樣可以幫助滿足很快增長的最后一公里物流需求。以大灣區為例，廣州是華南主要的配送中心，京東、亞馬遜及蘇寧均在廣州設立區域配送設施。

“最近，我們團隊在找園區項目”

紅杉高瓴華平都來了

從普洛斯到黑石，一條隱秘的超級賽道浮現——不同于以往掃貨寫字樓、商場，他們看上的是另一門生意。

如你所見，外資PE們排隊奔赴中國購買物流地產，如：高盛在今年10月就與森瑤中國成立了合資公司，首期投資約6.75億美元，在中國收購、開發和運營一線城市及周邊核心城市的新型工業、物流、冷鏈等新基建項目，首批種子項目是4個位于大上海地區共計24萬平方米的倉儲資產。

11月，來自新加坡的凱德投資成立兩支在岸人民幣基金，即凱德投資中國產業園核心型人民幣基金I期和II期（CBPCF I和CBPCF II），兩支基金規模分別為3.8億元人民幣和36億元人民幣，總規模約40億元，將聚焦投資于中國的產業園項目。

其中，CBPCF I收購了凱德投資旗下的騰飛科技樓，該項目位于上海浦東新區的張江高科技園區內。CBPCF II將收購一個獲得LEED金級認證的產業園項目，收購預計于2022年底前完成。

中國基金們摩拳擦掌，大舉加注物流地產和產業園區。年初，紅杉中國一支罕見基金浮現——紅杉中國新基建股權投資基金（簡稱紅杉中國新基建基金，SCIF）完成募集，新基金吸引了包括國際主權基金、養老基金、資產管理公司等眾多知名機構投資人。

其中，博楓資產管理公司是該基金最大LP。也許會有人對博楓這個名字感到陌生，但這是一家資產管理規模與黑石相提并論的巨無霸。博楓總部位于多倫多，全球資產規模達到6500億美金，在中國商業地產和物流地產領域涉足十分廣泛。

這一次聯手博楓，紅杉中國堪稱開辟了其歷史以來的一個全新產品。據悉，SCIF基金將聚焦于助力數字經濟、新能源和生命科學這三大領域的基礎建設，助其高質量發展，促進與實體經濟的深度融合。具體投資方向上，這支新基金則首次瞄向了新能源基礎設施、高標準物流、冷庫、數據中心、新經濟產業園、高端制造廠房、生物醫藥產業園等。

高瓴也來了。今年8月，高瓴完成了首支20億美元（約140億元人民幣）規模的新基建基金(Hillhouse Real Asset Opportunities Fund: HRAOF)的募集，該基金主要投資于包括生命科學園、綠色數據中心和物流及工業基礎設施等，為中國實體經濟發展和產業升級提供空間服務解決方案。

還有華平投資，去年年底成功完成“華平亞洲地產基金”的募集，募資總額達28億美元，是彼時全球募資規模最大的首發地產基金之一，也是亞洲第二大的機會型不動產基金，將重點關注以物流地產、數據中心、高科技產業園區、生命科學園區和集中式公寓為代表的“新經濟地產”領域。

CBC康橋資本也加入陣營，于本月初購入上海青浦工業園區生命科學園區內一塊優質工業用地，該地塊占地83.76畝，康橋資本計劃將其開發成一個高規格的科技園，包括8個生產基地、2個研發辦公樓以及其它附屬設施，項目預計于2024年第二季度完成。上海之外，康橋資本近期還投資了北京的兩個生物醫藥園，分別是位于大興生物醫藥基地的“藥谷一號”和位于昌平中關村生命科學園三期的“生命谷國際精準醫學產業園”。

大家為何如此大手筆押注物流地產和產業園區？

中信證券研究報告顯示，現代物流地產具有諸多優點，其往往處于現代物流的干線運輸核心節點，出租率高，穩定性亦強，抗經濟波動能力強。即便疫情影響之下，現代物流地產亦能保持較強韌性。報告還提到，目前國內物流地產的基金化運作模式已經相當成熟，也得到了大量機構投資者的檢驗，金融化程度極高，且租金回報率顯著高于商業、寫字樓等資產。

這或許正是國內外創投機構前赴后繼涌入物流地產的重要元素之一。

“最近，我們團隊就在找園區項目。”輾轉于各大城市的邊郊園區，一位投資人朋友將現代物流地產比作倉儲業的明珠，“現代物流地產底層資產經營模型優秀，由于供需存在結構性矛盾，屬于天然的稀缺資產。”

眼見這片正在興起的嶄新江湖漸漸變得擁擠，誰會成為“中國的黑石”呢？