來源/丁祖昱評樓市

2022年11月28日晚，證監會發布“第三支箭”，決定在股權融資方面調整優化5項措施，并自即日起施行。

至此，信貸、債券、股權三個融資渠道“三箭齊發”，合力推動房地產融資。紓困方向也從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。

但無論是從六大行對房企授信，還是從“第二支箭”出臺后落地情況來看，受益房企數量仍較為有限。

此次證監會發布“第三支箭”，支持房企股權融資，最終受益方依然還是優質房企。

2022年11月28日晚，證監會發布“證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問”。

房地產市場平穩健康發展事關金融市場穩定和經濟社會發展全局。證監會堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，積極發揮資本市場功能，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤。證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，并自即日起施行。

具體內容如下：

• 恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。

• 恢復上市房企和涉房上市公司再融資。

• 調整完善房地產企業境外市場上市政策（H股與A股政策保持一致）。

• 進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用。

• 積極發揮私募股權投資基金作用。

2022年至今房地產融資政策不斷，多部門表達出了對房地產融資政策的支持。從目前來看，企業融資端“三箭已出”，第一支箭信貸投放、第二支箭債券融資、第三支箭股權融資。

從目前已落地的部分融資政策來看，信貸部分雖然自“央十六條”以來，六大行給予了碧桂園、萬科、龍湖集團等17家房企的意向性授信額度超16500億元，但覆蓋面有限，且在授信額度之后，銀行放貸前還有一道審批程序，信心作用更大。

債券融資方面，基本需要發行人通過實物資產或第三方進行反擔保，這對不少民營房企來說有一定難度。

此次證監會針對股權融資方面的調整優化，在一定程度上可做之前部分融資政策的補充。

2022年11月21日金融街論壇年會上，證監會主席易會滿表示，要密切關注房地產行業面臨的困難挑戰，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，繼續支持房地產企業合理債券融資需求，支持涉房企業開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。

其中，“支持實施改善優質房企資產負債表計劃”一項是此次證監會針對股權融資方面調整優化政策的重要部分。

自2021年“三道紅線”發布以來，一直在限制房企的負債增長，對于不少房企來說，融資和降負債成為了兩難。

“三道紅線”具體要求：

一是扣除預收款后的資產負債率不能超過70%；

二是凈負債率小于100%；

三是現金短債比要大于1倍。

其中有兩條與負債率有關。股權融資與之前其他融資政策相比，最大的區別在于股權融資與債權融資不同，不會直接增加房企的負債規模，對“三道紅線”影響相對較小。

證監會發布的股權融資調整優化5項措施的第一條，便是恢復涉房上市公司并購重組：允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司。

這是近10年來，涉及房地產重組上市的明確開放。在此之前，主板不受理上市已久，上交所的科創板、深交所創業板、北交所，都不支持房地產企業上市。

并購重組恢復之后，對于想要在A股上市的房企來說，借殼上市成可能。

對于那些“爆雷”企業來說，可以通過重組，理清債務關系；對于優質房企而言，則增加了收購或者控股其他企業的機會，有利于目前整體行業出清。

長期以來，房企上市后基本失去了再融資功能。但是這并不代表房地產行業資本市場不活躍，從近幾年與房企關聯度極高的物業管理企業來看，2019-2021年上市物企共發起25次配股或可轉股債券，籌集金額總值達559.03億港元。僅2021年就有共有8家上市物企發起11項配售或可轉股債券，募集資金凈額達345.67億港元。

在這其中，有部分房企因現金流緊張，風險頻發，為緩解流動性壓力，出售旗下物企換取現金，引發行業多項重大收并購。例如，碧桂園服務收購藍光嘉寶服務、富力物業、彩生活部分核心資產鄰里樂等。

隨著上市房企融資恢復，上市房企不僅可以發行股份購買涉房資產，在發行股份購買資產時，還可以募集配套資金。這將極大程度促進A股與H股房企活躍度。

需要注意的是募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。

作為企業融資端的“第三支箭”，證監會此次在股權融資方面調整優化5項措施，最終結果依然還是利好“優質房企”。

8月至今，直接支持房地產資金規模已經超過萬億，可以說流動性在加速釋放，整體房企融資環境迎來改善。

但從政策落地來看，融資對企業資質要求并未有明顯放松跡象，惠及面有限，絕大多數民營企業仍然只能依靠自救。

據CRIC對100家典型房企融資的監測，民營房企融資規模占比從2021年8月首次跌破50%之后持續下跌，到了2022年10月僅為10%。2022年1-10月民營房企的累計融資總額僅為2291億元，同比減少68%，其中債券發行規模僅1376億元，同比減少了58%。

剔除因為交換要約而發行債券的企業之后，2022年1-10月發行新債券的民營房企僅有11家，發行新債券共約552億元，其中發行量最多的是萬科、龍湖、碧桂園、濱江、美的置業、旭輝以及新城，這些都是目前被首先認可的優質房企。

可以預見的是，隨著證監會股權融資調整優化5項措施落地，率先受益的依然還是這些優質房企，絕大多數民營房企依然還是要等待政策效果的傳導。

值得注意的是，2023年上半年民營房企即將迎來一波較大規模的償債潮，其中龍湖、新城和美的置業三家企業的到期規模卻僅有163億元。

由此可見，對于接下來的償債潮而言，這些“優質房企”本身壓力并不大。但是對于其他的民營房企而言，即使有融資政策的支持也可能較難得到資本市場的認可，目前仍然面臨較大的到期壓力。

我們認為，近期的支持政策表面在“救”，實則核心仍在于“穩”，支持資金優先流入相對比較優質、穩健的民營房企，使這部分企業得以率先企穩，以免風險繼續蔓延。

對于即將到來的2023年上半年償債高峰期，大部分民營房企緊迫性依舊。

目前民營房企脫困除了緊跟政策端，積極尋求發債機會，更重要的還是要依靠銷售端恢復，增強內生流動性，穩住局面。無論是發債還是展期，解決的都是短期問題，未來仍要面臨債務疊加和償還的問題，銷售回款才是“治本”的關鍵。

目前已經進入年終槍收階段，企業迎來排貨、營銷大比拼，民營房企更要打好攻堅戰。