撰文|蜜妹兒&編輯|凱? 來源|閨蜜財經

12月5日，老牌浙系德信中國發布內幕消息：根據2022年12月票據的條款，2022年12月票據的所有未償付本金額及其應計未付利息已于2022年12月3日的到期日到期并應支付……由于交換要約正在進行中，該司尚未支付未償付本金348,300,000美元及其利息。

簡單點說，就是德信中國交換要約進展不順，到期應付的債務還沒還。如果交換要約未達成，其或將構成實質性違約。

盡管德信中國表示，董事會認為，上述情況不會對本集團的業務運營產生任何潛在重大影響。但依然免不了外界對此的擔憂。

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關于這一筆美元債的交換要約行動，在11月中旬實際上就已經開始了。但尷尬的是，投資人似乎對此并不買單。

在交換要約公告發布前后，市場上流傳出兩封針對德信中國美元債的公開信：《給德信中國胡老板的一封公開信》、《投資人給德信胡老板的第二封信》。

其中來自投資人的《給德信中國胡老板的一封公開信》說，剛剛被邀請參加了中債信的會議，成為21家穩健民企和幫扶發債的代表之一，轉眼德信就開始想展期了？

然后另外一封信明確說，德信誤判，以為可以順利完成僅剩一只美元債的交換要約。希望德信胡老板，放棄這種僥幸心理。

公開信里言辭激烈，表示目前持有份額超過35%的債權人已形成一致行動，債權人態度非常明確而堅決：不接受任何條件的交換要約，只接受剛兌。

此后12月初，德信中國召開投資人會議。實控人、執行董事兼董事長胡一平、總裁費忠敏、執行董事兼助理總裁單蓓參與。

會上，德信中國稱：“美元債交換要約是公司經過反復討論才做出的無奈決定，目的是為了更好地緩解公司短期流動性困難，最大程度減少投資人損失……”

對于德信方面的表態，有投資者表示，德信中國有逃廢債嫌疑，不接受目前的條款。

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在蜜妹看來，德信中國確實還沒到窮到喘不過氣的時候，但債務壓力也不小。

2022年上半年，德信中國現金及現金等價物降低較多，從2021年末的161.10億元減少到105億元左右。但這上百億現金，似乎大部分無法用來還債。

據《證券日報》報道，德信中國當前的近100億元現金，目前基本都在項目公司預售資金監管賬戶內，可靈活調動的資金已大部分計劃用于支付債務展期的對價。

圖片來源|企業預警通（特此感謝！）

另一邊，德信中國流動負債中短期借款105.01億元，雖然比2021年末減少了一些，但對比現金流情況來看，依然比較緊張。

另外德信中國流動負債占比也高，為85.18%，803.30億元的總額也比2021年末增加了。截至2022年中期，其總負債939.73億，相比去年末減少了幾個億。

德信中國的資產負債率是相對較高的，2022上半年為80.5%。

有意思的是，在債務承壓到需要交換要約時，德信中國的員工薪酬福利似乎在增加。最新年中報顯示，截至2022年6月末，德信中國員工人數同比減少了268人，但薪酬福利開支同比增加了5400萬元。

這是什么操作？

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債務壓力的另一邊，德信中國同樣面臨著更為沉重的銷售壓力。

12月7日，德信中國披露了其2022年前11個月未經審核的營運數據，情況依然不樂觀。

2022年11月，德信中國合約銷售金額約30.50億元，合約銷售面積約13.4萬平米。蜜妹看了下，2021年同期這兩個數據分別為58.4億元、27.4萬平米，今年11月同比分別下滑了約47.8%、51.1%。

整體來看，截至2022年11月，德信中國累計合約銷售金額約336.00億元，累計合約銷售面積約185.6萬平米。2021年上述兩個數據分別是681.1億元、321.6萬平米，今年前11個月同比下滑幅度分別為50.7%、42.3%。

對比行業來看，德信中國的降幅是高于百強房企平均的。

克而瑞報告顯示，2022年11月，TOP100房企實現單月銷售操盤金額5589.8億元，同比降低25.5%，前11月銷售操盤金額的同比降幅42.6%。

?中指院的數據顯示，2022年前11月TOP100房企銷總額為67268.1億元，同比下降42.1%；

圖片來源|中指院（特此感謝！）

銷售端來看，行業整體趨勢是單月降幅同比在趨緩，但德信中國11月同比降幅卻依然很大，這趨勢不太好。

12月份，以及2023年初，房地產政策端應該還會有利好發出，就看這幾個月德信中國能夠在銷售方面回穩了。

對了，在12月初的投資人會議上，德信中國還透露了擬剝離物業平臺出售的風聲，原話是：德信服務集團確實有在談判出售。當然談判需要時間，且仍有諸多不確定因素，最后能否落地不好說。

曾經，德信與中梁、祥生和佳源并稱為“浙系房企四小龍”，如今其他“三小龍”似乎都火燒眉毛，德信中國會更好嗎？