作者/蒲肅??來源/債市觀察

12月9日一早，融創(chuàng)中國（1918.HK）2021年財報姍姍來遲，同時公布的還有最新的美元債重組進展。

財報顯示，截至2021年底，融創(chuàng)中國總負(fù)債突破萬億，達(dá)到約1.05萬億元，同比增加約1213.06億元；總資產(chǎn)約1.18萬億元，同比增加約681.5億元。

在市場普遍關(guān)心的債務(wù)重組方面，融創(chuàng)中國表示，境外債重組框架已初步獲得大多數(shù)債權(quán)人的認(rèn)同，部分債務(wù)將采取以股權(quán)換債權(quán)的方案；

境內(nèi)債方面，融創(chuàng)將召開債券持有人會議對展期方案進行表決。融創(chuàng)認(rèn)為，公司有望成為繼富力、龍光之后又一家完成境內(nèi)債重組的房企。

同時，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在財報中表示，公司爭取在2023年回歸良性、健康發(fā)展軌道，并代表董事會向股東、 債權(quán)人、 客戶、 合作方等相關(guān)各方表達(dá)誠摯歉意。

此前，孫宏斌為融創(chuàng)中國提供了4.5億美元的無息貸款，以確保公司現(xiàn)金流安全，保證公司運營和信用體系的基本穩(wěn)定。

總負(fù)債首破萬億，已展期債務(wù)超300億

在融創(chuàng)過萬億的總負(fù)債中，流動負(fù)債達(dá)到9379.12億元，占比接近90%，其中合同負(fù)債3418.67億元。

財報顯示，截至財務(wù)報表獲批準(zhǔn)日期，融創(chuàng)到期未償付借貸本金為人民幣685.3億元，并導(dǎo)致1518.0億元的借貸本金可能被要求提前還款。

來源：融創(chuàng)中國財報；單位：千元

受此影響，融創(chuàng)2021年超3200億元的借貸總額中，流動借貸額度同比翻番，達(dá)到2351.5億元，而2020年約為916.07億元。

融創(chuàng)同時表示，上述借貸總額中有2882億元已經(jīng)做出抵押，抵押物包括受限貨幣資金、發(fā)展中物業(yè)、持作出售的竣工物業(yè)以及附屬公司的股權(quán)。

為緩解債務(wù)壓力，融創(chuàng)中國已經(jīng)委任華利安諾基（中國）有限公司作為境外債務(wù)財務(wù)顧問，中國國際金融股份有限公司及中信建投證券股份有限公司作為境內(nèi)債券財務(wù)顧問，分別協(xié)助公司推進境內(nèi)外債務(wù)重組計劃。

據(jù)了解，融創(chuàng)中國發(fā)行的境外債本金總額約91億美元，包括優(yōu)先票據(jù)和其他債務(wù)。

融創(chuàng)表示，境外債重組已取得重大進展。依據(jù)初步重組框架，融創(chuàng)30億至40億美元的現(xiàn)有債務(wù)及若干股東借款將轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具；剩余現(xiàn)有債務(wù)兌換為期限2至8年的新的以美元計價公開票據(jù)。

來源：融創(chuàng)中國公告

知情人士透露，歷經(jīng)數(shù)月與債權(quán)人小組的溝通磋商，融創(chuàng)境外債重組順利推進，重組框架已初步獲得大多數(shù)債權(quán)人的認(rèn)同，體現(xiàn)出債權(quán)人對融創(chuàng)發(fā)展前景的認(rèn)可。

與此同時，融創(chuàng)也正積極推進境內(nèi)公開債整體重組，近日已對債券持有人發(fā)布境內(nèi)債重組方案，并將就展期方案召開債券持有人會議進行投票表決。方案一旦通過，融創(chuàng)將成為繼富力、龍光之后又一家完成境內(nèi)債重組的房企。

目前，融創(chuàng)已成功達(dá)成境外債及境內(nèi)公開債展期49.7億元，貸款展期259.6億元，合計超300億元債務(wù)完成展期。

在推進債務(wù)展期的同時，融創(chuàng)的另一個問題是現(xiàn)金余額出現(xiàn)明顯下降，截至2021年底，融創(chuàng)中國現(xiàn)金余額約為692億元，同比下降47.83%，其中非受限資金由2020年底的987.1億元，大幅減少至143.4億元。

部分項目獲百億注資

對于還債的資金來源，融創(chuàng)整理了四大渠道：

一，向資產(chǎn)管理公司或金融機構(gòu)合作，取得新融資；二，申請保交樓專項借款。融創(chuàng)稱，目前已有若干項目通過地方政府審批， 取得保交樓專項借款；三，處置相關(guān)資產(chǎn)補充現(xiàn)金流；四，尋求其他業(yè)務(wù)合作，以獲得新增融資或額外資金。

上述部分融資渠道已取得實質(zhì)進展，尤其在資產(chǎn)管理公司和保交樓專項借款方面，融創(chuàng)部分項目已獲得百億級注資。

11月底，融創(chuàng)在北京的東四環(huán)融創(chuàng)壹號院項目、上海的董家渡項目公司——泛海建設(shè)控股有限公司獲得AMC機構(gòu)注資并完成股權(quán)變更，中信信托有限責(zé)任公司和中國華融旗下公司分別持股64.678%和25%。

除了中國華融、中信信托，浦發(fā)銀行也參與了融創(chuàng)董家渡項目的股轉(zhuǎn)交易，項目將獲注資超120億元。

來源：融創(chuàng)外灘壹號院區(qū)位實景圖

在保交樓專項借款方面，隨著下半年各地房地產(chǎn)紓困資金的落地，融創(chuàng)天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟南等20個城市的近70個項目，已累計獲批紓困資金超百億。

此外，融創(chuàng)還表示未來將考慮出售部分資產(chǎn)，預(yù)計可以回籠資金約600億元。

未來7年現(xiàn)金流約3200億

除了上述融資渠道外，融創(chuàng)銷售回款的恢復(fù)情況決定著未來的公司走向。

從業(yè)務(wù)劃分來看，融創(chuàng)目前大多數(shù)收入來自住宅和商業(yè)的物業(yè)開發(fā)板塊，小部分來自文旅城建設(shè)及運營、物業(yè)管理及其他業(yè)務(wù)板塊。

2021年融創(chuàng)收入1983.9億元，同比減少322億元，降幅約14%。其中物業(yè)收入1788.8億元，占比超90%，但同比減少約400億元。

來源：融創(chuàng)中國財報

融創(chuàng)表示，上述收入減少主要是因為去年房地產(chǎn)行業(yè)下行，公司交付面積和平均售價均有所下降，其中交付面積減少203.5萬平米，同比降幅約11.2%。

今年，融創(chuàng)在債務(wù)壓力之下，依然堅守“保交樓”，今年前11個月融創(chuàng)累計交付約15萬套，交付量保持行業(yè)前三。但對比2021年交付的27.7萬套，目前的交付量約為去年全年的54%，受此影響，預(yù)計2022年營收難有大幅改善。

今年前11月，融創(chuàng)累計銷售額約1611億元，不到去年同期的30%。但隨著交房的正常推進和各項融資逐步落地，融創(chuàng)未來的銷售也有望逐步恢復(fù)。

來源：融創(chuàng)中國昆明項目

融創(chuàng)預(yù)計，在未來7年的物業(yè)開發(fā)板塊，公司連同其合營及聯(lián)營公司的開發(fā)項目預(yù)期產(chǎn)生現(xiàn)金流總額約3200億元，預(yù)計其中約20%可用于公司境外實體償債。

融創(chuàng)還強調(diào)，上述金額為償付項目層面?zhèn)鶆?wù)后的現(xiàn)金流，且未考慮酒店、商業(yè)、樂園等持有物業(yè)變現(xiàn)的資金流入。截至2021年12月31日，上述資產(chǎn)的賬面價值約為人民幣1300億元。

董事長孫宏斌表示，“公司將深刻反思過去發(fā)展中的不足和問題，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，堅決調(diào)整。相信隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)向好和政府支持行業(yè)穩(wěn)定政策的密集落地，依托堅實的資產(chǎn)質(zhì)量和多年累積的競爭優(yōu)勢，本集團將再接再厲、全力以赴，盡快完成債務(wù)重組和恢復(fù)穩(wěn)定經(jīng)營，爭取在2023年回歸良性、健康發(fā)展軌道。”

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