來源/丁祖昱評樓市

最近，融資端利好政策頻傳。

繼信貸、債券、股權“三箭齊發”之后，助力房企境外融資的“內保外貸”也來了。

12月9日，首單成功落地的7億元貸款已被龍湖集團提款。隨后，市場消息稱碧桂園3億美元“內保外貸”也等待落地。

所謂“內保外貸”，即境內銀行為境內企業在境外注冊的附屬企業或參股投資企業提供擔保，由境外銀行給境外投資企業發放的相應貸款。

實際上，房企境外債已連續多月無新增，截至11月底，100家典型房企境外發債同比銳減八成，在美元債違約事件影響下，房企境外信用遭遇前所未有的挑戰，再加上明年一季度房企將迎來海外債償債高峰。在這一背景下，重塑海外資本市場信心，對修復房企美元債融資渠道有著重要的信號意義。

房地產行業高速發展時期，美元債曾是境內房企重要的融資渠道之一。但2021年四季度以來，美元債發行基本處于凍結狀態，2022年，資金壓力下部分房企美元債頻繁出現違約，美元債融資環境進一步惡化。

根據CRIC監測數據顯示，2022年前11月，100家典型房企境外發債僅為130億美元，同比降幅超過八成。整體發行規模不足2021年三成，與2020年的600億美元規模相比更是相差了4倍之多。

對于有余力支撐美元債償付的優質房企而言，仍在積極安排境外債的償付。比如龍湖和碧桂園。對于大型房企而言，若境外信用崩塌對市場影響很大，全球信用需要更長時間修復。

鑒于房企境外融資渠道恢復的緊迫性，11月以來，“內保外貸”也被多次提及。

11月21日，央行副行長潘功勝在全國性商業銀行信貸工作座談會表示，要通過內保外貸業務跨境增信支持房企海外融資，商業銀行境外分支行要加大對優質房企內保外貸業務的支持力度，加快項目落地。

12月2日，消息稱監管層要求四大行在12月10日前向房企提供以國內資產做擔保的離岸貸款，同時旭輝控股、碧桂園、龍湖集團、美的置業和新城發展將成為首批5家獲得貸款資格的房企。

龍湖率先落地“內保外貸”業務，釋放出先行信號，后續內保外貸業務或將陸續推進，這種通過增信的方式拓寬房企境外融資渠道，能夠有效維護境內外行業信心。

美元債兌付風險不容樂觀。

CRIC監測的重點100家典型房企數據來看，明年1月、2月、4月仍是美元債到期高峰期，從目前房企現金流狀況來看，違約現象或將持續，對于這類企業而言，尋求展期和重組將是緩解兌付壓力的主要途徑。

聚焦“內保外貸”涉及的5家房企，2022年旭輝、碧桂園、龍湖、美的和新城5家房企合計僅發行了50億美元境外債，但到期規模卻達到了266億元。其中，2023年一季度到期的境外債規模占了超六成，合計到期債務達到163億。

對于大部分對于出現流動性緊張的問題房企，仍然面臨著較大的境外償債壓力。

CRIC數據顯示，除了上述5家房企以外，重點95家監測房企2023年一季度境外債到期規模達到了1135億，是上述5家房企到期規模的4倍之多。且償債高峰集中在2023年1月和2月，到期規模分別達到551億和458億。

過去一年，房企境外融資可以說不斷被弱化。

在經歷了美元債違約事件之后，房企信用、資質都將面臨重估，境外債券市場將對出現展期、違約、重組等問題的企業在較長時間保持謹慎態度，部分房企將面臨美元債融資渠道關閉的情況。

而此次“內保外貸”的成功落地，對重塑境外資本市場信心有很重要的作用。

但需要注意的是，此次“內保外貸”的重要條件之一是要求房企以國內資產抵押作擔保。

這就意味著，需要房企在境內擁有足夠的擔保或抵質押條件，未出險且信用良好的優質房企將率先受惠。而多數主體信用不佳、存在項目停工風險的房企將被排除在外。

實際上，“內保外貸”存在的兩大風險也不容忽視，即匯率波動風險，以及潛在資產流出風險。由于惠及面有限，目前“內保外貸”最核心的作用是修復優質房企海外資本信用的應急手段。

房企境外融資環境亟待修復，尤其是對于優質房企而言。

接下來的三個月，千億海外債到期壓力之下，違約事件或還將持續，而境外債的發行也將越來越難，部分房企甚至面臨境外融資渠道關閉的情況，只有那些優質房企將成為境外債發行主體。

由于“內保外貸”獲得的資金主要用于償還境外債，從根本上來看，重塑海外資本市場信心關鍵在于房企銷售面能否回暖。