作者/盧泳志?來源 /債市觀察

時隔8個月，融創華發·深圳冰雪文旅城項目的股權轉讓終于塵埃落定。

1月3日，融創中國(1918.HK)公告稱，間接全資附屬公司深圳融創文旅擬出售持有的深圳融華置地投資有限公司（簡稱：融華置地）51%股權及債權予華發股份旗下珠海華發，總代價約為35.8億元。

據了解，融華置地的主要資產正是融創華發·深圳冰雪文旅城項目。在此之前，深圳融創文旅及珠海華發分別持有融華置地51%及49%的權益。

來源：融創中國公告

收購完成后，珠海華發將持有融華置地100%股權，并應向目標公司提供股東借款以足額向政府相關部門繳納目標地塊的剩余地價款63.55億元。

據融創中國表示，所得款項將用于償還當時為獲取目標項目而獲得的約20.94億元的融資，并解除就該融資而提供的擔保，從而降低負債規模、減少債務壓力。

值得一提的是，早在2022年5月，曾有媒體報道，融創中國正在和幾名潛在買家洽談出售融創華發·深圳冰雪文旅城項目51%股權的事項。

如今，該項目股權出售終于塵埃落定，只不過接盤方由當時所傳的深圳地鐵集團變成了華發股份。

而在此之前，華發股份曾向融創中國伸出過援手。2022年1月，華發股份收購昆明融創文旅城二期40%股權，交易價格14億元。股權變更后，融創中國不再持有股權，但依然操盤項目，這一點和本次出售相同。

本次股權出售后，雙方將設立合資公司，負責目標地塊的開發建設、銷售，以及冰雪項目、酒店項目的運營管理。另外，2025年11月23日前，深圳融創文旅有權選擇回購上述51%股權及債權。

IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，可以增加華發股份的土地儲備，提升其可持續發展能力的同時降低投資風險。對于融創中國而言，有利于推動自身流動性的恢復，促進融華置地旗下項目的復工續建和減少對項目的后續投入壓力。

融創的深圳“冰雪奇緣”能否延續？

2021年11月，融華置地以底價127.1億元拍得位于沙井街道的A301-0575宗地，標志著融創中國攜冰雪文旅項目正式進駐深圳。

資料顯示，融華置地成立于2021年11月，注冊資本高達70億元，經營范圍涉及旅游業、文化業、影視業、商業海洋館、水族館、動物園、游樂園項目投資等業務。

來源：天眼查

2020年11月6日，珠海華發與深圳融創文旅簽訂《深圳市寶安區冰雪文旅 地塊項目合作開發協議》等相關協議，約定共同合作開發深圳市寶安區沙井街道地塊。

2021年3月，該地塊正式被命名為融創華發·深圳冰雪文旅城項目，并開始動工，總投資182.9億元，計劃到2026年12月完工。

按照規劃，該項目包含住宅、冰雪世界、商業、酒店及辦公樓等多元化業態，項目總占地面積43.68萬平方米，計容積率建筑面積131.07萬平方米。

之后，融創華發·深圳冰雪文旅城項目在2021、2022連續兩年入選深發改重大項目。為推動項目盡快盤活，深圳市政府甚至主動協調多方牽線，對解決項目目前的困難展開磋商談判。

來源：深圳冰雪文旅城官微

為保障項目后續開發、銷售、運營等工作順利推進，珠海華發收購融華置地51%股權及其債權。收購完成后，持有融華置地100%股權。

本次出讓宗地項目建成后，10萬平方米游樂設施限整體轉讓，4.9萬平方米配套酒店限整體轉讓；全部商業共計9.97萬平方米、辦公共計74.25萬平方米可分割銷售。

另外，公告還透露，融創華發·深圳冰雪文旅城預計在2025年11月運營開業，同時將結合項目實際情況及投資運營計劃穩步推進住宅、商業、酒店及辦公等業態的開發建設進度。

華發股份對該項目未來前景充滿信心，公告顯示，冰雪文旅在我國南方地區是稀缺資源。本項目發展潛力大，市場期望高，有望被打造成為“灣區極地，世界冰城”的深圳休閑度假旅游新名片。

實際上，融創中國并未完全退出。股權出讓后，融創的品牌依然會被保留，雙方將設立合資公司，共同負責項目后續的開發建設及銷售，冰雪項目及酒店項目的運營管理服務。

在業內人士看來，未來3年內，融創將項目股權轉讓給華發，不僅能降低整體負債規模、減少資金壓力，還能繼續發揮在冰雪產業中的建設、運營管理優勢。

孫宏斌謀劃“熱雪”上市至今未果

2019年，融創中國收購哈爾濱萬達文旅城，正式入局冰雪產業。冰雪中心原為融創文旅的一個部門，而后壯大為融創冰雪，成為融創文旅的一個業務板塊。

在北京冬奧會前夕，孫宏斌在微信朋友圈發了一組九宮格圖片，并配上文字：“2021霸屏央視，做冰雪融創會持續努力。”

2022年2月底，融創冰雪旗下的“熱雪奇跡體育”召開品牌發布會，將自身定位為培養滑雪人才的滑雪訓練中心，在全國布局17個校區，覆蓋室內外滑雪場地。

兩個月后，2022年4月，融創文旅旗下融創雪世界正式更名為“熱雪奇跡”，相關業務品牌也將隨之完成煥新。

來源：愛企查

隨后，據“樂居財經”報道，融創冰雪正在積極籌備上市，上市主體為熱雪奇跡（四川）體育發展有限公司（簡稱：熱雪奇跡），其背后全資股東為雪悅（香港）投資有限公司。

熱雪奇跡成立于2021年底，注冊資本1000萬美元，法人為融創文旅集團總裁路鵬，曾用名熱雪奇跡（海南）文化旅游運營管理有限公司，于3月31日更名。

愛企查顯示，熱雪奇跡對外投資公司只有熱雪奇跡（四川）旅游發展有限公司；間接持股企業有20家，其中，18家為熱雪奇跡100%全資持股，僅2家為合資企業。

值得一提的是，這些公司幾乎都是注冊于2021下半年至2022上半年。不過，截至目前，關于融創冰雪上市再無下文。融創中國方面也表示，融創冰雪上市目前沒有消息，以公告為準。

來源：罐頭圖庫

整體來看，融創文旅目前對外投資9家企業，均布局在廣東省，多涉及租賃和商務服務業，諸如，深圳創爍投資有限公司、深圳融燁投資有限公司、深圳融創實業投資有限公司。

除此之外，融創文旅控制企業多達113家，含有“冰雪”字樣有兩家企業，分別為青島融創冰雪體育文化發展有限公司、哈爾濱融創冰雪文化體育發展有限公司。

值得注意的是，兩家企業同屬哈爾濱銘晟商業管理有限公司旗下。除此之外，廣州融創雪世界的運營管理方“廣州銘晟文化旅游管理有限公司”也屬于銘晟商管。

對于分拆融創冰雪上市，柏文喜分析稱，融創希望通過分拆融創冰雪上市來打造另一個可以與融創中國本身相互呼應的資本平臺，無論對于優化與提升融創整體的流動性還是市值都是十分利好的，尤其在當下融創遭遇流動性危機并在努力自救的情況下更是如此。

160億境內債成功展期，融創仍在路上

在剛剛過去的2022年，對于融創中國和孫宏斌而言并不容易，他們持續承受著房地產行業遇冷、債務壓力帶來的挑戰。

在2021年年報中，孫宏斌表示，公司爭取在2023年回歸良性、健康發展軌道，并代表董事會向股東、債權人、客戶、合作方等相關各方表達誠摯歉意。

進入2023年，融創中國傳出利好消息。1月3日，融創中國對外表示，總計160億元的境內債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過。展期方案通過后，將有效緩解融創未來3至4年的流動性壓力。

2022年12月以來，融創中國積極主動與投資人溝通境內債券整體展期方案，目前已經按照債券持有人會議規則全部達成整體展期。此次境內債券整體展期共涉及10筆存續的公司債券及供應鏈ABS，加權平均展期期限3.51年。

58安居客房產研究院分院院長張波亦表示，融創可以順利實現展期，尤其能獲得融資，是難能可貴的，也預示著頭部房企出險概率大大下降，行業穩定性進一步得到強化。

來源：罐頭圖庫

此前，融創中國還于2022年12月9日公布了境外債重組初步框架，將30億美元至40億美元及若干股東借款進行“債轉股”，剩余債務兌換為新的美元票據，期限為自重組生效之日起的2-8年。

據了解，截至2022年6月底，融創中國境外有息負債金額約為110億美元，其中約37億美元（約占境外債務總額的34%）的原始到期日為2022年底前。

融創中國預計，在未來7年的物業開發板塊，公司連同其合營及聯營公司的開發項目預期產生現金流總額約3200億元，預計其中約20%可用于公司境外實體償債。這意味著，在未來7年內，融創中國將始終走在化債的路上。

實際上，從去年11月開始，金融監管部門密集出臺針對房地產行業的支持政策，央行、銀保監會出臺“金融16條”，證監會出臺資本市場支持房地產市場平穩健康發展的政策措施，信貸、債券、股權政策“三箭齊發”，房企融資環境逐步改善。

來源：罐頭圖庫

去年12月召開的中央經濟工作會議指出，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，進一步穩定了市場預期。

如今，包括融創中國在內的部分房企境內公司債券整體展期成功，正是當前政策背景下，各市場參與主體對房地產平穩健康發展信心的體現。

同策研究院資深分析師肖云祥分析稱，融創境內債券獲得整體展期向行業透露出了積極信號，有利于行業信心的重塑，也從側面體現了在2022年12月監管層公布一系列優化房企融資端措施的效果正在逐漸顯現。

面對未來的化債之路，孫宏斌表示，本集團將再接再厲、全力以赴，盡快完成債務重組和恢復穩定經營，爭取在2023年回歸良性、健康發展軌道。

您覺得2023年融創中國能走向正軌嗎？房地產行業能復蘇嗎？歡迎留言評論!