作者/蘇影?編輯/盧泳志?來源/野馬財經(jīng)

2022年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了不平凡的一年。繼“活下去”之后，“黑鐵時代”成為了這一年的關(guān)鍵詞，面對洶涌襲來的時代巨浪，房企們依然在嚴(yán)冬的風(fēng)雪中堅挺。

這一年，銷售喜報不再頻傳、節(jié)日營銷少了些熱鬧。碧桂園總裁莫斌稱之為“極不尋常、極不平凡的一年，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的凜冽寒冬。”中駿集團(tuán)董事局主席黃朝陽也表示，“中駿在風(fēng)華正茂的35歲，歷經(jīng)徹骨寒冬與重重磨礪。”

這是艱難的一年，也是洗牌的一年，大浪淘沙過后，曾被被視為房企夢想的“千億門檻”最終沒有新人進(jìn)場。而這也是近7年來，唯一一次沒有新的房企躋身千億房企陣容。

整個行業(yè)銷售普降，還有哪些“孤勇者”留在場上？它們還能穿越周期嗎？

“千億新人”7年來首次缺席

曾幾何時，房企中“千億新人”備受矚目，它們是年終盤點(diǎn)時的主角，市場中還會流傳著各種屬于它們的故事版本。

而我國房企首次突破千億還要回到13年前。

2010年，隨著時任總裁郁亮的一封郵件，萬科正式官宣合約銷售額突破1000億元，成為國內(nèi)首家“撞線”千億的房企。

兩年后，綠地集團(tuán)和保利地產(chǎn)兩家房企也雙雙攜手邁過千億終點(diǎn)線。

2013年，“千億新人”數(shù)量迎來小高潮，萬達(dá)集團(tuán)、中海地產(chǎn)、碧桂園、恒大地產(chǎn)4家均在同期官宣入場，房企前7格局初現(xiàn)，千億新人也越來越被市場所關(guān)注。

當(dāng)時的千億規(guī)模，不僅成為了衡量房企實(shí)力的分水嶺，也逐漸被視為頭部房企的入場券。

不過，此后幾年，房企千億陣營卻遲遲未有新人進(jìn)場，增速逐步放緩。直至2016年，這一僵局才被打破。

2016年，我國房地產(chǎn)市場突飛猛進(jìn)、量價齊升，品牌房企不僅憑借自身的產(chǎn)品及融資優(yōu)勢加碼城市布局，還通過收并購、品牌輸出等方式大幅提升規(guī)模。千億陣營因此迎來了多位新伙伴，融創(chuàng)中國、華夏幸福、綠城中國、華潤置地和金地集團(tuán)均是在這一年跨越1000億銷售門檻。

而在房企第一梯隊房企數(shù)量增長至12家的同時，我國房地產(chǎn)市場也進(jìn)入狂歡，并在此后迎來了一段黃金歲月。

在此期間，千億目標(biāo)成了房企們共同的口號，而在“廣拿地、高周轉(zhuǎn)”的加持下，行業(yè)黑馬頻頻出現(xiàn)。

其中，僅2017年-2021年，我國的千億房企總數(shù)就一度從17家增長至43家的高峰，每年的“千億新人”數(shù)量分別為5家、14家、5家、10家和3家，龍湖地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)、陽光城、富力地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)等均在此時期成功晉級，千億門檻不再是遙不可及的夢想。

但這場蒙眼狂奔的派對最終在2021年下半年走到了終點(diǎn)，伴隨著龍頭房企恒大暴雷的一聲巨響，整個行業(yè)終于冷靜了下來。

進(jìn)入2022年，在整體市場下行、行業(yè)信心不足的背景下，最終交出了0家“千億新人”的答卷，這也是近7年內(nèi)，“千億新人”房企首次缺席。

克而瑞在研究報告中表示，目前，房企運(yùn)營改善的核心還是在于銷售端，只有耐心等待預(yù)期修復(fù)、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。

23家房企跌出千億陣營

“千億新人”7年以來首次缺席，其主要原因還是地產(chǎn)行業(yè)遇冷，企業(yè)銷售業(yè)績普遍下滑。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-12月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售金額7.29萬億元，同比下降42.3%。全年拿地總額約1.65萬億元，同比減少57%。

正如易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在跨年演講時介紹的那樣，“2022年的房地產(chǎn)市場，整個行業(yè)規(guī)模回到2015年。其實(shí)2013、2014、2015年的行業(yè)規(guī)模差不太多，所以也可以說，回到了10年前。”

房企遭遇業(yè)績瓶頸，千億陣營成員驟減則成了最明顯的表現(xiàn)之一。

在克而瑞2022年房企銷售排行榜中，全口徑金額突破1000億元的房企僅有20家，較2021年的43家驟減53%。而這是自2010年萬科突破千億以來，行業(yè)千億房企總數(shù)首次進(jìn)入負(fù)增長。

具體來看，此次“掉隊千億”的23家房企中，有6家頗受關(guān)注，分別是中國恒大、世茂集團(tuán)、中南置地、金科集團(tuán)、陽光城和中梁控股。

來源：克而瑞

在2021年時，它們還是當(dāng)之無愧的行業(yè)頭部，在銷售榜的排名均屬于前20名之列，包括當(dāng)年已經(jīng)暴雷的中國恒大仍完成了4400.3億元的銷售額，位列榜單第5，行業(yè)影響力不容小覷。

但進(jìn)入2022年，市場信心不足，債務(wù)壓力當(dāng)頭棒喝，6家頭部房企的銷售規(guī)模均迎來大幅縮水。

其中，縮水比例最高的為中國恒大，2022年完成了455.3億元的銷售額，同比下降89.65%。陽光城、世茂集團(tuán)、中南置地、中梁控股和金科集團(tuán)緊隨其后，降幅分別為76.7%、67.94%、67.42%、64.16%和63.56%。

頭部房企的規(guī)模變化只是行業(yè)的一個縮影。事實(shí)上，在23家掉隊千億的房企中，不只是有因債務(wù)壓力暴雷的民營房企，即便是整體經(jīng)營較為穩(wěn)健的國企首開股份、民企新希望地產(chǎn)等業(yè)績也在下滑。

放眼前100名來看，2022年銷售額正增長的房企僅有11家，負(fù)增長的房企卻足足有89家，其中降幅大于50%有36家，降幅在20%-50%之間有32家，降幅小于20%的有21家。

來源：克而瑞

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)曾向《證券日報》記者表示，大開發(fā)時代落幕，“千億房企”從高峰時刻跌至如今的不足20家，靠高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“舊三高”模式擴(kuò)規(guī)模時代已經(jīng)結(jié)束，探索新發(fā)展模式是前行必經(jīng)之路。比如可以考慮加碼布局長租房、保障房、城市更新以及綠色科技等領(lǐng)域。他提到，中國擁有全球最大的居住服務(wù)業(yè)市場，規(guī)模超過30萬億元，相關(guān)企業(yè)可圍繞這一領(lǐng)域布局，走多元化發(fā)展道路。

8家民營房企排位晉升，風(fēng)險伴隨機(jī)遇？

盡管如此，2022年依然有這樣一部分房企，在逆勢中表現(xiàn)出了超強(qiáng)韌性。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年，有6位新房企闖進(jìn)了前20的席位，分別是建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)、中國鐵建、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份和遠(yuǎn)洋集團(tuán)。這其中既有穩(wěn)健的央國企代表，也有實(shí)力尚可的民企新秀。

將范圍擴(kuò)大至前50名時，逆勢進(jìn)步的民營房企數(shù)量更多。除了濱江集團(tuán)，卓越集團(tuán)、美的置業(yè)、仁恒置地、中駿集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、路勁集團(tuán)和海倫堡的排位夜均迎來晉升。

其中，濱江集團(tuán)、仁恒置地、萬達(dá)集團(tuán)和路勁集團(tuán)可算晉升中的佼佼者。

濱江集團(tuán)從去年的22名上漲至13名，仁恒置地從54位漲至27位，萬達(dá)集團(tuán)由82名前進(jìn)至33名，路勁集團(tuán)由53位漲至32位。

事實(shí)上，回看以上四家房企，除了常站在鎂光燈下的萬達(dá)集團(tuán)外，另外三家并未頻繁出現(xiàn)在公眾視野。

不過這三家房企仍各自有著不俗的實(shí)力，其中濱江集團(tuán)的老板為浙商戚金興，公司曾有“杭州地王”“本土一哥”的名號，并在2022年以1543.2億元的新增土地貨值在房企中排名第五，位列民營房企第一。

仁恒置地向來以做豪宅而聞名，在地產(chǎn)界，老板鐘聲堅還被稱為“新加坡版的李嘉誠”；而路勁集團(tuán)則是港資房企中的代表，擅長在激進(jìn)與穩(wěn)健的打法中做平衡，背后是香港大佬單偉豹、單偉彪兩兄弟。

此前，市場對于濱江集團(tuán)、仁恒置地、路勁集團(tuán)都曾有過相似的“保守”評價，在頭部房企紛紛劍指千億、激進(jìn)擴(kuò)張、放眼全國之時，他們的步調(diào)似乎總是慢了許多，且基本以上海、浙江、江蘇等長三角為主攻之地。

保守的打法在一段時間內(nèi)使三者在房企發(fā)展的黃金時代并不起眼，但隨著潮水褪去，它們也因保守而避免了杠杠失控帶來的資金危機(jī)，并被評為優(yōu)質(zhì)房企。

丁祖昱表示，此類優(yōu)質(zhì)民企，基于自身資金面的安全、產(chǎn)品力在市場上的認(rèn)可度也較高，在眾多規(guī)模房企中表現(xiàn)相對突出，因此行業(yè)排名穩(wěn)步提升。

來源：罐頭圖庫

與以上三家不同，王健林的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、前瞻性“賣賣賣”策略使其躲過了傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的“冰封時刻”，在關(guān)鍵時刻發(fā)揮作用。

值得注意的是，在此次8家排名晉升房企中，只有萬達(dá)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了業(yè)績、排名雙增長。2022年完成銷售總額555.1億元，同比上漲55.01%。

如今已經(jīng)成功轉(zhuǎn)型的王健林，在蟄伏多年后重回賽場，不僅以輕資產(chǎn)管理方式接下眾多房企手中的商業(yè)項目，還在積極推進(jìn)旗下萬達(dá)商管赴港上市，意在資本市場續(xù)寫新的故事。

整體來看，在這個洗牌的2022年，有房企在困難面前倒下，也有房企在危機(jī)到來之前找到了平衡，煥發(fā)出新的生命力。

而它們的故事也為當(dāng)下這份房企大考卷，提供了一種新的解題思路，市場深度調(diào)整似乎總是這樣，風(fēng)險和機(jī)遇形影不離。

你近期有買房計劃嗎？對于最近當(dāng)下風(fēng)起云涌的房地產(chǎn)市場，你有哪些想說的？歡迎評論區(qū)聊一聊。