來源/丁祖昱評(píng)樓市

1月29日，鄭州部分銀行首套房按揭貸款年利率下調(diào)至3.8%。消息一出，鄭州再次成為焦點(diǎn)，這個(gè)省會(huì)城市，成為節(jié)后首個(gè)房貸利率進(jìn)入“3”時(shí)代的中心城市。

此次調(diào)整有跡可循。

1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

實(shí)際上，包括鄭州在內(nèi)的38個(gè)城市滿足條件。節(jié)后，鄭州率先打響第一槍，具有很強(qiáng)的信號(hào)意義。

公開信息顯示，目前鄭州部分銀行下調(diào)首套住房貸款利率至3.8%，二套房貸利率維持4.9%不變。其中，首套房貸款利率較調(diào)整之前（4.1%）大幅降低了30BP。此外，外地房貸未結(jié)清，在鄭州購(gòu)房可按照首套首付及利率政策執(zhí)行。

從需求端來看，房貸利率下調(diào)也意味著購(gòu)房成本下降。以100萬元房貸、等額本息償還30年計(jì)算，月供將減少172元。從目前來看，房貸利率下調(diào)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)節(jié)作用和成交的拉動(dòng)效果仍有待進(jìn)一步觀察。

開年房貸利率首降信號(hào)意義大于拉動(dòng)作用，房貸利率下調(diào)的另一面也可以看出鄭州“救市”的迫切性。

早在去年3月，鄭州便成為新年以來首個(gè)下場(chǎng)“救市”的二線城市，彼時(shí)通過松綁限購(gòu)、限貸，重啟貨幣化安置，全方位激發(fā)購(gòu)房需求。

但鄭州樓市需求疲軟，在超7成項(xiàng)目下調(diào)價(jià)格、低首付項(xiàng)目攀升的情況下，2022年，鄭州商品住宅成交規(guī)模依然跌破千萬，全年商品住宅成交面積同比下降43%至542萬平方米，且成交規(guī)模連續(xù)三年下滑。

從房?jī)r(jià)的角度來看，鄭州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比已連續(xù)5個(gè)月均下降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，鄭州商品住宅銷售價(jià)格自2021年8月進(jìn)入下降通道，僅2022年7月房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比為正，隨后5個(gè)月環(huán)比降幅不斷擴(kuò)大，至12月鄭州房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.6%。從房?jī)r(jià)同比走勢(shì)來看，2022年3月鄭州房?jī)r(jià)同比下降0.6%，隨后連續(xù)9個(gè)月同比下滑，且降幅逐漸擴(kuò)大。

信貸政策支持力度不斷深化。

2022年以來，LPR報(bào)價(jià)于1月、5月和8月調(diào)降了三次，5年期以上LPR累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。在穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)地產(chǎn)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，LPR仍有較大下調(diào)可能，并將進(jìn)一步帶動(dòng)房貸利率下行。

實(shí)際上，早在2022年9月29日，央行、銀保監(jiān)發(fā)布房貸新政，允許6-8月新房?jī)r(jià)格同環(huán)比三連降的城市階段性調(diào)整房貸利率下限。彼時(shí)，70個(gè)大中城市中符合條件的城市至少有23個(gè)，包含天津等8個(gè)二線城市和溫州、岳陽等15個(gè)三四線城市。

LPR下降疊加房貸利率下限雙重調(diào)整后，2022年以來全國(guó)首套房貸利率下限下降55個(gè)基點(diǎn)。由原來的4.65%下降至4.1%，二套房貸利率下限下降35個(gè)基點(diǎn)，由原來的5.25%下降至4.9%。

2023年1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)再發(fā)文，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，房貸政策再升級(jí)。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。其中，有38個(gè)城市滿足這一條件。該政策發(fā)布以后，包括唐山、太原、麗水、珠海、江門等十余個(gè)城市跟進(jìn)調(diào)整首套房貸利率。

而在鄭州之前，石家莊、貴陽、武漢、天津等城市主流房貸利率也進(jìn)入到了“3”時(shí)代，部分城市貸款利率已降至歷史低位，同為二線城市的石家莊目前執(zhí)行首套房房貸利率最低3.8%，三四線城市中部分城市首套房貸利率已低至3.7%。

隨著鄭州打響新年降首套房房貸利率“第一槍”，更多壓力城市將受惠于利率新政，階段性下調(diào)甚至取消首套房房貸利率下限。此外，京滬等一些核心城市的首套、二套房貸利率加點(diǎn)也存在明顯下調(diào)空間。

居民信貸政策將成為2023年地方因城施策、支持剛需和改善需求的發(fā)力點(diǎn)。

2022年至今實(shí)施的托市政策，對(duì)于購(gòu)房者的刺激作用依然有限，考慮到目前購(gòu)房者觀望情緒依然濃重，現(xiàn)有政策力度仍然小于市場(chǎng)預(yù)期。

未來居民按揭貸款政策力度有望繼續(xù)加碼。2023年穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)地產(chǎn)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，LPR仍有較大下調(diào)可能，并將進(jìn)一步帶動(dòng)房貸利率下行；各地首套房首付比例有望迎來全面下調(diào)；取消認(rèn)房又認(rèn)貸，首套貸款已結(jié)清再購(gòu)買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策等。值得注意的是，北京、上海等風(fēng)向標(biāo)城市若能跟進(jìn)，對(duì)提振市場(chǎng)信心有很重要的意義。

整體而言，目前政策暖風(fēng)頻吹，在利好政策作用下，市場(chǎng)信心將逐漸得以恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐步回穩(wěn)。