最近，首套房利率下調的事兒，一石驚起千層浪。

在我們上條推文的下面，就有這樣的高贊留言——

嗯，其實也挺理解的。

疫情這三年里出手買房的朋友們，房價不漲，還要背高額利息，看著增量房貸利率暴跌，自己的房貸卻怎么都降不下來……

到底要怎么做才能降低還款成本呢？

“撿筍”的同時，又會有什么坑等著你？

我們找銀行和貸款中介聊了一下。

地產知識橘

就是「地產知識局」，還是「局姐本尊」坐鎮，我們還在！

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公眾號

前幾天，我找到了幾家廣州的貸款機構。

對于我提出的“降利率”訴求，中介們紛紛表示，可以做！

具體是怎么操作的？

最常見的方法，是把房貸提前還清，再用房產辦理抵押經營貸。

但這樣的操作，首先需要一個“公司殼”。

沒有公司怎么辦？中介說了，會幫忙在資料和門面這塊做好包裝。

然后，還房貸也需要錢啊！

這個中介也說了，可以提供金融服務，先借錢給你還清房貸。

總之，整個流程辦理下來，基本在1-2個月左右，所需費用主要涉及辦理費+贖樓墊資費+平時“養公司”的成本。

融資服務費按照貸款金額的1%收取，贖樓過橋費一個月的利息是1.6%-1.8%，而養公司的成本，一年下來2000塊左右。

哦，還沒算提前還貸的銀行罰息，這個就看不同銀行了，我看了下我的貸款銀行，大概要罰一個月的利息吧。

好了，花了這么多錢，真正實現轉貸后，究竟能省下多少錢呢？

我仔細算了一下。

就拿價值500萬的房產，首付4成，貸了300萬分30年還清的等額本息方式來舉個栗子吧。

如果按照兩年前主流的5.5%首套房利率（LPR4.65%+85bp）估算，月供17000多，要還的利息總額是310多萬。

后來，LPR下調了兩次，存量房貸的利率也下調到了5.15%。

看起來比之前少了，但算了一下，每個月依舊要還16300多元。

和兩年前相比，每個月只“減負”了600多元。

這樣的壓力，不可謂不大。

但一旦換成經營貸之后，就瞬間輕松了。

中介提供了10年期、利率為3.65%、先息后本的產品，我們試算了一下，是這個樣子的——

每個月只要還9000元出頭，降低了接近一半，看上去就真的很香啊！

別的不說，光是近兩個點的利息差，每年利息就可以減少300萬*2%=6萬塊，10年下來，就是60萬了。

就算扣減了贖樓墊資時間1個月，大約10萬塊的總辦理成本后，還是要比普通房貸劃算不少。

當然，理論上，還有另外一種轉貸方式——

以買賣方式把房子過戶給直系親屬，重新申請房貸。

由此，就可以享受現行優惠的貸款利率了。

但這種方式不同地區執行標準不一樣，能否真正落地，還要看因城施策下不同城市的定力，以及對房屋交易的要求。

還是以廣州為例，目前，各大銀行普遍的首套房利率是4.3%。

新利率下，月供是14800多元，比之前少了……嗯，大概1500吧。

看起來并不算多。

30年下來，省下的利息成本大概55萬吧。

而且，這種操作的成本還蠻高的。

我們假設成交的房源是在市中心范圍內，面積100方左右的名下唯一住宅。

根據現行的二手房轉讓規定，需要繳納1.5%的契稅和5.3%的增值稅及附加稅，再加上贖樓墊資費用，總成本最低都要30多萬以上了。

一來一去，能省下的錢并不算多。

也難怪很多人都會選擇前一種轉貸方式了。

但講真，雖然能夠省錢，但利用抵押經營貸來做房貸轉貸本來就屬于灰色地帶，不但沒有保障，還隱藏著不少風險點。

首先，并不是誰都能注冊公司的。

倘若你是體制內人員，大概率就不能享受經營貸的“福利”了。

畢竟，很多國企機關單位不允許個人名下有公司，不能是某家公司的股東和法人，只能安排父母、配偶等親屬辦理。

說到這里，中介小哥提醒我，父母超過70歲以后，屆時需要變更借款人，或者自己重新辦理營業執照。

其次，還有墊資成本的考量。

上述的經營貸方案，制定依據是贖樓時間為1個月。

但是，現在提前還貸的人如潮水一般，排隊時間起碼要三個月，金融機構還要罰息。

銀行可以等，但購房者等不了啊，資金是有使用成本的，每拖延一個月，過橋費就要貴好幾萬塊。

即便經過重重關卡，終于辦下來后，也有不可言說的坑。

比如，貸款的年審。

經營貸一般是每3年審核一次，假如期間輔助的中介公司跑路了，又或者是空殼公司的流水、執照審核不通過，都會給后續的貸款造成影響。

萬一審核不通過，借來的大幾百萬被抽貸，銜接不上，就還挺不知所措的。

而且，貸款利率也并非恒定不變。

經營貸以LPR利率為錨，如果LPR下調了就會下降，但日后LPR上漲了，它也會跟著普漲。

更何況，現在有的城市，首套房利率已經降到了歷史低點的3.7%，普通房貸與經營貸的套利空間，已經微乎其微了。

最后，提前還貸和轉貸潮，已經引起高層的注意了。

前幾天，官媒背景的經濟日報發表了這樣的文章——

行業的紅線終究不能觸碰，未來，口子只會越來越小。

其中，還提及了存量房貸和新投放房貸之間利差過大的問題，要推出措施加快解決。

這么一看，說不定存量房貸也有直接下調的可能。

嗯，就看有關部門怎么權衡了。

但無論怎樣，還是希望大伙兒在面對房貸問題時，不要貿然行動，多番比較，想清楚退出路徑和備選方案后，再作出決策。

以上為正文，來自熊先生