慢慢來，比較快。

作者 |池小雨

編輯丨高巖

來源 | 野馬財經

去年以來，房地產行業暖風頻吹，從“第一支箭”銀行信貸支持，到“第二支箭”債券融資幫扶，再到“第三支箭”股權融資重啟，“三支箭”的接連發射推動整個行業步入轉型之路。

在行業轉型之際，新湖中寶再度釋放利好。

2月21日，新湖中寶（600208.SH）與新安財通簽署了《股份轉讓協議》，公司控股股東浙江新湖集團股份有限公司（下稱“新湖集團”）擬以協議轉讓方式，向衢州市新安財通智造股權投資合伙企業(有限合伙)（下稱“新安財通”）轉讓10%股份，轉讓價格為2.64元/股，轉讓價款合計現金22.7億元。

據悉，擬22.7億元重金入股的新安財通，出資人包括衢州綠色發展集團有限公司等衢州國資背景的企業，普通合伙人為浙江財通資本，系財通證券全資子公司。根據協議，受讓方可獲新湖中寶一個董事席位。

這意味著，注冊地遷往衢州一年之后，新湖中寶成功與衢州國資“聯姻”。

早在去年12月8日，新湖中寶就發布公告稱，其控股股東新湖集團，擬對外轉讓新湖中寶不超過8.6億股（不超過新湖中寶總股本的10%）的無限售條件A股流通股股份。

根據公告，轉讓的受讓方包括衢州市國有資本運營有限公司、衢州控股集團有限公司、衢州工業發展集團有限公司，均為國有控股公司。

衢州現在是一方熱土，憑借良好的工業基礎，全力接軌大力布局新能源產業。近年來，衢州圍繞“工業強市、產業興市”的目標，通過大力招商引資等“新招”“實招”，聚焦新材料、新能源等六大產業，經濟發展迅速。

作為一家非典型房企，新湖中寶一直在以自己獨特的方式書寫著同行難以復制的成長故事。近年來，新湖中寶遵循“求新求變”的轉型路線，堅持“地產+投資”的戰略路線，在地產領域高質量發展的同時，持續在高科技、先進制造業領域積極布局轉型，衢州深厚的制造業基因提供了良好的土壤。

2023年是“股權財政”元年，在此背景下，外界普遍認為，衢州國資的引入展現了其對新湖中寶發展潛力的看好，同時此次“聯姻”實際上暗示了新湖中寶未來的實質性轉型。

錨定“地產+投資”戰略

去年5月23日，新湖中寶董事長林俊波曾在2021年度業績暨現金分紅說明會上介紹公司戰略時指出，新湖中寶的定位是地產+投資，并實施兩大戰略轉型，即通過地產投資向高科技和先進制造業領域投資的轉型和地產開發向地產資產管理模式的轉型。

首先在地產領域，新湖中寶早在2019年就已經在為此后轉型鋪路。

2019年，國內房市加速收緊，在“房住不炒”政策的影響下，當年全國商品房成交面積增速持續放緩，銷售額平穩增長。房地產投資屬性逐漸減弱，消費屬性逐漸加強。

在預感房地產黃金時代即將逝去的同時，從2019年開始，新湖中寶開始優化資產結構，開始向輕資產運營模式轉型。

2019年7月，新湖將甌瓴實業和上海瑪寶的相應權益，作價約67億元出售給融創；2019年12月-2020年4月，新湖將三處資產出售給綠城中國。同時，新湖還依靠公司品牌的溢價能力，在樂清、上饒等多個項目上，與第三方企業等合資設立公司共同開發，形成了多方合作出資，并由公司操盤的輕資產運營合作模式。

圖注：啟東/新湖綠城·海上明月 實景圖-新湖微信公眾號

投資則是新湖中寶手中的另一張牌。近年來，新湖中寶持續在高科技領域布局，并迎來收獲期。根據其2021年年度報告，其投資的企業中已有2 家登陸科創板，3家通過發審會，未來3年左右將有約 10家被投資企業進入IPO，持續推動新湖中寶價值提升及利潤貢獻。

此外，前年11月23日晚間，新湖中寶曾宣布，因公司經營需要，將注冊地由當時的嘉興市搬遷至衢州市。董事長林俊波指出，新湖中寶注冊地址變更系為了助力衢州打造成為四省邊際共同富裕先行示范區。新湖中寶也有意借助衢州的“中國氟硅之都”的產業優勢，合作合資投資氟化工投資項目。

同時，這一舉動對于衢州同樣意義非凡。在衢州市與新湖集團戰略合作簽約暨新湖中寶遷址落戶衢州儀式上，衢州相關領導曾表示，衢州市與新湖集團攜手開啟戰略合作、新湖中寶遷址落戶扎根衢州，對雙方都是極具戰略意義的重要一步，“新湖的入駐，不僅讓衢州多了一家優秀的民營企業和投資機構，更將迎來一批優秀的創業團隊。

根據當時的公告，新湖中寶將深入利用在區塊鏈、大數據、人工智能、新材料等技術領域的投資和布局，與衢州市展開在綠色能源、智能制造、智慧城市、數字化轉型等方面的多層次全面合作，加速該公司戰略轉型。同時吸引集聚一批重大產業投資項目，助力衢州打造成為四省邊際共同富裕先行示范區。

此前埋下的種子，正在逐步開花結果。在“地產質優+數字制造投資”的轉型戰略下，新湖中寶穩中前進，駛入自己的收獲季。

重輕資產運營

2022 年是地產從舊模式向新模式轉變的關鍵之年。在“房住不炒”的總基調下，房地產“穩增長、降杠桿”的調控思路仍將延續。地產行業邏輯已經從“求量”到“求質”發生過渡，而新湖中寶早在此前就已經“心中有數”。

此前幾年，由于新湖中寶在公開土地市場上活躍度不高，加上在投資領域積極加碼，被外界一度以為將要退出房地產行業。但實際上，這只是因為新湖中寶“手里有糧，心中不慌”。

相比其他房企的高周轉模式，新湖中寶拿地“少而精”。新湖中寶的土地儲備，主要集中在以上海為中心的長三角經濟發達地區，早年的拿地成本較低，如今的地價已經今非昔比。而其70%的存量房地產項目，也正是處于經濟活躍的江浙滬地區，其價值不言而喻。

而近兩年來，新湖中寶持續加快了存量土地的開發節奏，積極推動上海市中心舊改項目入市。

作為最早在2001年就參與上海舊城改造的民營企業之一，新湖中寶正是通過舊改項目進入上海土地市場。

2001年，新湖接下了上海內環線以內最大的舊城改造項目之一——東新村舊改地塊的安置拆遷工作，打造成為如今上海舊改項目成功案例之一——新湖明珠城；2002年，新湖又接下了當時的閘北區青-12地塊舊城改造項目，歷時多年推出品質項目——新湖青藍國際。

圖片：新湖青藍國際一期（3號樓），一舉拿下當年的“上海市建設工程白玉蘭獎”

圖源：新湖微信公眾號

目前，新湖中寶在上海四大內環的項目進展順利。新湖明珠城三期四標已全部銷售完畢，實現銷售收入125億元，青藍國際二期于2021年兩次開盤均完成銷售，實現銷售收入75億元。天虹項目已完成土地征收，并取得建筑工程施工許可證進入施工階段；亞龍項目亦即將完成征收。

圖片：新湖明珠城寶成灣花園實景圖

圖源：新湖微信公眾號

除了地產業務的銷售和開發的提速，新湖中寶近年來推行輕資產模式，成為房地產行業高質量發展的代表企業之一。

前文提到從2019年開始，新湖開始優化資產結構，為公司輕資產的戰略轉型鋪路。除此以外，新湖中寶還依靠公司品牌的溢價能力，在樂清、上饒等多個項目上，與第三方企業等合資設立公司共同開發，形成了多方合作出資，并由公司操盤的輕資產運營合作模式。

新湖中寶以“價值地產”為理念，通過精準定位，優化產品設計，新湖中寶將其打造出的產品競爭力進一步增強。例如杭州新湖香格里拉項目，成為杭州良渚板塊首個限售紅盤，開盤后迅速售罄；上海新湖明珠城項目、上海青藍國際項目、樂清金溪花園、瑞安新湖廣場、溫嶺雙溪春曉和玖瓏春曉項目等，也均呈現出一房難求的熱銷場景。

投資高科技+先進制造

當前全球的高端制造產業鏈尚處于重構階段，只有獲得關鍵領域發展的主動權與智能制造產業鏈的控制權，才能掌握國家發展的制勝點，提高我國的國際影響力。

近年來，國家對戰略科技支撐的需求日益強烈，“十四五”規劃綱要特別提出“暢通科技型企業國內上市融資渠道，鼓勵發展天使投資、創業投資”。可以預見的是，圍繞高科技和先進制造業的投資布局將充分受益。

國家戰略是新湖中寶投資的出發點，也是這家“非典型房企”不走尋常路的底氣所在。新湖中寶于2015年起著手布局高科技企業的投資。2019年，新湖中寶就踏上以“增配科技、減配地產”為大方向的轉型之路。

截至目前，新湖中寶對高科技企業的投資累計已超過100億元，已形成較為龐大的規模和體系，眾多被投企業擁有國際領先的國產自主可控技術。投資重點之一是數字中國，涉及大數據、區塊鏈、云計算、智能決策等；投資重點之二是高端制造，包括數碼噴印、半導體、高端化工等。

在數字化方面，新湖投資的企業中出現了多家掌握核心技術的“關鍵企業”。比如：在國內金融實時風控領域市場占有率第一的邦盛科技；中國區塊鏈領軍企業和關鍵企業趣鏈科技；在金融行業中首屈一指的萬得信息（Wind），其客戶包括超過80%的中國證券公司、基金管理公司、保險公司、銀行和投資公司。在國際市場，合格境外機構投資者（QFII）中60%是萬得信息的客戶；以及掌握了數字化轉型關鍵——“云原生”技術的諧云科技。

而在高端制造方面的投資，新湖中寶可謂是碩果累累。

2021年7月8日，新湖中寶重倉參股的宏華數科（688789.SH）在A股登陸。據悉，宏華數科是數碼噴印領域的“隱形冠軍”，其紡織數碼噴印業務規模全球最大。

2022年6月，新湖投資的龍芯中科(688047.SH)在A股上市。龍芯中科是“國產中央處理器(CPU)第一股”，是國內極少數建立起涵蓋處理器核設計、多核互連設計、編程語言虛擬機和引擎技術等領域完整人才鏈、技術鏈和產業鏈的企業。

而在高端化工領域，新湖中寶更是選擇親自發力。

2021年，新湖中寶投資設立浙江新動鋰科技有限公司（下稱浙江新動鋰），持股比例為40%。其團隊擁有氟化工行業的深厚背景，強大的技術研發能力，以及在鋰電池核心材料領域的充分準備。

2022年，浙江新動鋰計劃在四川自貢和“中國氟硅之都”衢州等地建立鋰電新材料項目。此次氟化工的投資，是新湖中寶“硬科技”版圖上一個重要板塊。

圖源：新湖微信公眾號

衢州是工業強市，2022年，衢州GDP突破2000億元大關，達2003.44億元，在“工業強市”戰略強力推動下，規上工業總產值達2857.63億元。

值得一提的是，近年來衢州積極打造鋰電材料國家先進制造業集群，2022年，衢州市鋰電大項目風生水起，成為行業重鎮，“企業小循環、企業間中循環、園區外大循環”的鋰電新材料現代產業體系正在加速成型。

在未來的發展戰略中，新湖中寶將繼續向高科技和先進制造業轉型。新湖中寶表示，在傳統地產業務增長有限的情況下，公司高科技領域的布局為公司拓展了未來發展的空間。集團正在積極謀求高水平創新、高質量發展，熱切希望能夠在衢州的土地上進一步生根。

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