來源/中國網地產

自1994年《城市商品房預售管理辦法》正式出臺后，在過去將近30年時間里，商品房預售制在中國樓市中發揮了重要作用，推動了我國房地產市場的快速發展。但隨著人口紅利、土地紅利的消失，疊加近年來疫情防控以及宏觀調控政策的影響，房企暴雷、項目爛尾、質量糾紛事件頻發，商品房預售制的不足逐漸凸顯。

2月15日中消協發布的《2022年全國消協組織受理投訴情況分析》同樣顯示：房屋質量問題、不符條件強行交房、樓盤爛尾消費者“房財”兩空等問題依然是商品房消費領域的“痼疾”。

在此背景下，現房銷售呼聲再起。1月17日召開的全國住房和城鄉建設工作會議明確提出，有條件的可以進行現房銷售；繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位。這是住建部首次系統、明確地提出現房銷售的概念。

業內人士表示，受去年停工斷貸風波影響，現房銷售有助于提高消費者的購房信心。此次住建部現房銷售概念的提出，主要是針對的是防范爛尾樓、金融風險等，是“保交樓”承諾的體現。隨著試點范圍的持續擴大，現房銷售改革之路或將開啟，有助于推動房地產行業建立新的發展模式。

試點規模擴大 現房銷售提速

在住建部會議結束后，山東、安徽、四川、河南等地積極響應，先后提出試點現房銷售。

具體來看，山東濰坊市召開住房和城鄉建設工作會議強調，要促進轉型，鼓勵開展商品房現房銷售試點和預售資金分期付款試點，引導企業精準研判，避免盲目拿地、同質項目競爭等粗放發展，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

2月6日，四川省印發了《聚焦高質量發展推動經濟運行整體好轉的若干政策措施》，其中明確提出支持有條件的城市開展商品房現售試點，積極推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

2月7日，河南省住房和城鄉建設召開工作會議明確，2023年將進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。

值得注意的是，現房銷售并不新鮮。2016年以來，深圳、杭州、南京、蘇州等地已經開始試點現房銷售。海南作為第一個正式推行現房銷售的省份，建立了比較系統的現房銷售制度。

2020年3月7日，海南省發布《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》明確，對新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。同年5月，海南省住建廳進一步下發《關于明確本地居民多套住房限購政策及現房銷售有關問題的通知》中再次明確，在2020年3月8日后，通過出讓取得的土地建設的商品住宅，實行現房銷售制度，而在該日期之前取得的土地項目，則可繼續按預售制度執行。

業內人士表示，按照國家《商品房銷售管理辦法》規定，現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。預計未來試點規模持續擴大，漸進推行現房銷售，符合消費者利益。

供地條款前置 探索新發展模式

除了銷售環節外，多個城市將條件前置，從土地出讓環節開始探索現房銷售模式。據悉，部分城市在此前早已進行過嘗試。

具體來看。2014年上海市黃浦區五里橋街道一拍賣地塊的出讓預合同中提出“該地塊內建成房屋不得預售，須以全裝修現房銷售”。

2016年，南京修改了土地拍賣的規則，當地價達到最高限價的90%時，開發商拿地后必須實行現房銷售。有數據顯示，在2016年至2018年期間南京共“誕生”近70幅地塊需要現房銷售。

此外，2018年福建出臺的《關于加強精準調控穩定房地產市場的通知》中提到，福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件，直至現房銷售。

據中指監測，2021年以來，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、海南等省市在土拍環節試點現房銷售。其中，北京2022年各批次涉及現房銷售的地塊宗數逐漸增加。

在2021年第二批集中供地中，北京大興區黃村鎮地塊首次試點競現房銷售面積；隨后在第三批集中供地中擴大試點范圍，且勁松地塊首次試點全部現房銷售；在2022年第四批次集中供地活動中，北京推出掛牌的6宗住宅地塊全部設置了競現房銷售面積環節，在銷售指導價的設置上，還對期房銷售與現房銷售進行了區別。

業內人士表示，現房銷售是大勢所趨，但主要目的是為了防范風險。對于房企而言，現房銷售有較大的資金壓力，會影響到一段時間內整個樓盤項目的開發和推盤量，因此應逐步推進，不可一刀切。

利好優勢明顯 “保交付”下樓市進入新周期

近年來現房銷售呼聲再起，究其原因主要在于疫情防控、經濟環境、樓市調控的疊加影響：房企“暴雷”、“爛尾樓”風波蔓延、“停工斷貸”現象頻發。出于保交樓、提振市場信心的需要，商品房預售制度迎來改革契機。

而1月17日，全國住房和城鄉建設工作會議也明確指出，2023年房地產工作重點是“穩預期、防范風險、促進轉型”。會議明確，要大力支持剛性和改善性住房需求，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準施策。推進保交樓保民生保穩定工作，化解企業資金鏈斷裂風險，努力提升品質、建設好房子，整治房地產市場秩序，讓人民群眾放心購房、放心租房。

可以看出，隨著樓市進入新周期，房地產市場需要建立新的發展模式。在“保交付”的前提下，現房銷售優勢明顯。值得注意的是，近年來現房銷售比例也在持續上升。

數據顯示，2021年6月，全國現房銷售占比為9.5%，到2021年12月占比提升為10.4%。而到2022年12月達到13.9%的水平。此外，2022年全國現房銷售面積為1.6億平方米。

業內人士表示，現房銷售占比的拉升，體現了購房者購房信心的變化。隨著現房銷售試點范圍的持續擴大，預計到2028年全國現房銷售規模占比有望達到20%。

中指研究院企業研究總監劉水也表示，現房銷售有助于減少樓房爛尾及質量問題，對房企來說，也能引導其注重產品質量和高品質服務，引導房企穩健經營，降低杠桿和負債水平。

2月24日，瑞銀財富管理投資總監辦公室發表機構觀點稱，為保交樓，大部分開發商認同預售制度長期或逐漸轉向現房銷售。同時，購房者料將受益于改革，因為住房的建筑質量有望提高。

瑞銀進一步指出，未來中國的住房銷售安排可能從百分百預售，轉向10%-25%的預付加上竣工后付款的模式。