作者/蒲肅??來源/債市觀察

融創境外債重組見到曙光。

據媒體報道，3月7日，融創中國境外債重組計劃獲得了主要持有人臨時小組的支持，雙方將簽署重組支持協議。在完成協議簽署后，融創中國擬在3月底前對外公布其債務重組計劃。

在這之前，融創房地產集團已經完成160億元境內債整體展期。隨著境內外債券的全部重組，融創來自債券市場的壓力得到緩解，但在商票、應付賬款等方面仍存在缺口。

此外，在境內外債券重組取得進展后，融創在銷售端的表現將決定未來現金流的恢復程度，今年前兩個月，融創合計銷售額僅180.9億元。

融創此前已表示，將向資產管理公司或金融機構合作，取得新融資，并繼續處置相關資產補充現金流。

同時不能回避的是，即使融創在頂著債務壓力去做保交付，力求最后一根底線不崩潰，但仍有部分樓盤處于停工或持續延期交付狀態，這部分樓盤何時能解決復工、交付仍需關注。

融創重組美元債或約91億美元

去年12月初，融創表示，境外債重組框架已初步獲得大多數債權人的認同，部分債務將采取以股權換債權的方案。

融創曾透露，依據初步重組框架，約30億至40億美元的現有債務及若干股東借款將轉換為普通股或股權掛鉤工具；剩余現有債務兌換為期限2至8年的新的以美元計價的公開票據。

據此前官方數據，融創計劃重組的境外債總額約91億美元，包括優先票據及其他債務。而根據條款顯示，融創部分美元債將在今年4月份達到付息日。

來源：企業公告

此外，穿透信用主體查詢，融創中國1年內需兌付的海外債約26.01億美元。若不考慮重組情況，今年10月份將是融創中國海外債在1年內的兌付高峰期，需兌付海外債約8.13億美元。

融創中國美元債違約始于2022年5月，當時融創官宣，因面臨較大流動性資金壓力，無法支付本應在2022年4月份到期支付的4筆美元票據的利息，這4筆美元債到期應付利息總計約1.04億美元。

隨后，融創中國開始嘗試重組境外債，并委托財務顧問公司推進與債權人的談判，尋求債權人支持與合作。

為融創中國推進境外債務重組的財務顧問公司有三家公司，分別為華利安諾基（中國）有限公司、中國國際金融股份有限公司和中信建投證券股份有限公司。

這三家公司在債務重組、收并購以及資本市場融資方面實力不俗。

其中，華利安是總部位于美國的國際投資銀行，2020年排名顯示，華利安在處理全球范圍內的債務重組、破產規模方面排在第一位，排在第二的是高盛。

來源：企業官網

華利安參與的債務重組案例涉及雷曼兄弟、通用汽車、江西賽維LDK、佳兆業等公司，華利安諾基（中國）同時還是中國恒大的財務顧問公司。

在境外債重組成功后，融創中國將成為富力之后，又一家實現境內和境外債券全部重組的房企，短期兌付壓力得到緩解。

今年1月3日，融創中國對外表示，融創房地產集團總計160億元的境內債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過，展期的債券共涉及10筆存續的公司債券及供應鏈ABS，加權平均展期期限3.51年。

同時，為保障投資人利益，融創還以廣州文旅城、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城等多處資產作為展期償付保障，并設計了現金支付+小額兌付的機制。

萬億負債壓力仍在，項目交付并不輕松

雖然境外債重組有望，但融創總負債和未償付債務壓力仍在。

今年2月22日，融創房地產集團有限公司發布公告稱，公司存在8項失信行為，涉及票面金額超661萬元及利息損失、訴訟費用等，主要為商票逾期兌付。

據公開信息，截至2023年1月末，融創商票逾期規模135億元，約占其前期應付票據規模的59.3%。

企查查數據顯示，目前融創房地產集團涉及的司法訴訟共4053起，其中票據追索權糾紛有2206起，票據糾紛854起，融創作為被告的涉案金額超過60億元。

來源：企查查數據

公開信息顯示，在融創房地產集團超過4000起司法案件中，有超過三分之一的案件是在重慶，融創旗下發生逾期的項目公司主要集中在西南和華東等前期重倉區域。

前融創員工表示，融創西南區域銷售持續走弱，且布局了大型文旅資產，大量資金投入后無法實現預期回款，西南區域成為融創的重災區，加劇了融創整體的流動性壓力。

此外，融創中國去年12月9日才發布的2021年財報顯示，公司總負債約1.05萬億元，流動負債達到9379.12億元，占比接近90%，其中合同負債3418.67億元。

截至財務報表獲批準日期，融創到期未償付借貸本金685.3億元，并導致1518.0億元的借貸本金可能被要求提前還款。

而截至2021年底，融創中國現金余額約為692億元，同比下降47.83%，其中非受限資金由2020年底的987.1億元，大幅減少至143.4億元。

來源：融創中國財報；單位：千元

去年一年，融創中國在債務違約的壓力下，集中有限資金保交付，力保底線不失。

據融創官微披露，2022年融創中國合計交付超18萬套房子，融創2021年交付了27.7萬套，融創2022年的交付量約為2021年的65%。

其中，重點交付項目包括融創中心武漢壹號院、重慶融創壹號院、龍巖觀樾臺、南京錦麟融譽府、濟南烯谷國際中心、杭州森與海之城、桂林融創文旅城等項目。

保交付是融創恢復銷售、保衛現金流企穩的基礎，但不能回避的是，融創目前仍有部分樓市處于延期交付甚至停工狀態，業主與融創城市公司、項目公司的維權聲音仍未消失。

今年2月份，遭遇二次延期的融創西安東方宸院項目業主要求融創給出交付時間，但得到的回復卻是不能承諾期限，并稱“買期房如同對賭”。

來源：貝殼網

據了解，融創西安東方宸院DK3、DK5項目均有業主反映交付延期，原定于2022年5月交付的時間，先被告知被延期半年至2022年11月和12月，但到期后并未如約交付。

西安住建局在去年9月回復業主投訴稱：經新城區住建局核查，東方宸院DK3按揭貸款銀行違規將按揭貸款劃撥至開發企業一般戶。監理單位永明項目管理有限公司出具不實進度證明，監管銀行恒豐銀行股份有限公司西安分行審核不嚴，導致違規撥付重點監管資金，存在資金缺口。

此外，西安臨潼區融創桃園府項目本該在2021年底交付，但由于拖欠農民工工資，導致項目無法到期交付。

經當地主管部門協調后，其DK1一、二批次交付時間延期至2022年12月31日，DK1三批次和DK2交付時間延期至2023年6月30日。

之前融創董事長孫宏斌說，“盡快完成債務重組和恢復穩定經營，爭取在2023年回歸良性、健康發展軌道。”從以上融創項目的情況看，融創今年要想達到這個目標，并不輕松，但從國家政策層面看，今年仍會支持房企化債、穩定經營，融創借勢企穩的機會仍在。

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