文/樂居財經 孫肅博

驚蟄前的北京，一片生機盎然的景象。前來參加兩會的各界代表和委員們臉上洋溢著喜悅的笑容。

今年的“兩會”《政府工作報告》用70余字定調了2023年樓市。短短70余字，包含了兩大核心。

一是有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。

二是加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

事實上，加強住房保障體系建設已經不是第一次出現在房地產文件、金融政策、中央層面會議中。

早在2021年，國務院發布的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》第一次明確了國家層面的住房保障體系的頂層設計。

自2021年以來，租賃住房相關政策發布量逐年上升。僅僅2022年，中央及地方就已發布263條相關政策。2023年開年以來，中央及地方住房租賃相關政策也達20多條，這些政策在增加租賃市場有效供給，改善租賃供需失配，提高租房生活品質，平穩租金價格，促進住房消費健康發展等方面具有實質性的積極作用。?

此外，多地市在2023年全年規劃中，也紛紛提出建設籌集保障性租賃住房。

其中，溫州全市2023年將建設籌集保障性租賃住房2.6萬套(間)以上，杭州市2023年建設籌集保障性租賃住房7萬套（間），安徽省將新增保障性租賃住房11.3萬套（間），廣西2023年將建設保障性租賃住房6萬套以上......

據樂居財經獲悉，“十四五”期間，40個重點城市計劃建設籌集保障性租賃住房650萬套（間）。這將解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。

而近日，一份中國人民銀行，中國銀保監會起草的《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》再次在住房租賃發展的歷史上留下重要的一筆！

據悉，該《意見》圍繞住房租賃供給側結構性改革方向，以商業可持續為基本前提，重點支持自持物業的專業化、規?；》孔赓U企業發展，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系，共17條。

此次《意見》最大的亮點便是解決住房租賃企業融資難的問題，助力住房租賃企業融資的同時也加快了住房租賃企業商業模式創新。

具體來看，支持商業銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發放開發建設貸款，租賃住房建設的項目資本金比例應不低于開發項目總投資的20%，期限一般3年，最長不超過5年；鼓勵商業銀行向符合條件的主體發放租賃住房團體購房貸款，期限最長不超過30年；支持向自有產權的住房租賃企業發放住房租賃經營性貸款，允許經營性貸款置換開發貸款，期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%；對住房租賃企業依法合規改造工業廠房、商業辦公用房、城中村等形成的非自有產權的住房租賃企業發放的經營性貸款，期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。

這也意味著，無論是創業系、房企系還是酒店系住房租賃企業，無論是新建類還是改建類的模式都能在融資上獲得助力。而加強信貸精準投放，對住房租賃企業的現金流可以起到較大改善作用。

此次《意見》的第二大亮點還在于，拓寬住房租賃企業的融資渠道，多元化住房租賃企業的投融資渠道。

《意見》支持商業銀行除了發行用于住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業債券融資渠道，還創新住房租賃擔保債券(Cover Bond)，穩步發展房地產投資信托基金(REITs)，引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。特別是在房地產投資信托基金(REITs)方面，《意見》提出，穩步推進REITs試點工作，在把控風險前提下，募集資金用于住房租賃企業持有并經營長期租賃住房。

丁祖昱評樓市指出，此次《意見》重心之一是加強和完善住房租賃行業的金融管理，這也給長期深耕的租賃企業打了一劑“強心針”。

政策對住房租賃行業發展的進一步把關，加大融資的同時對企業主體在資質、品質、運營的規范性和穩定性方面有著嚴格的要求，這既保護了投資者，也對行業的高質量發展起到了激勵與約束的雙重作用，都是從根本上保證行業和企業發展的可持續性。

招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼表示，金融進一步加大對住房租賃市場發展的支持和服務，從當下而言，既有利于更好地解決新市民等群體住房租賃需求，也有利于促進房地產市場平穩健康發展；從長遠看，有助于加快住房租賃市場專業化發展，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

今年兩會上，也有多個提案聚焦住房租賃市場。

甘肅省建設投資（控股）集團有限公司黨委書記、董事長蘇躍華代表表示，住房問題是重要的民生問題，加快發展保障性租賃住房，是促進住房困難群體實現“安居夢”的有力途徑。

全國政協委員、四川省商會副會長、明宇實業集團有限公司董事長張建明建議，同步推進保障性住房建設和商品房市場化，完善住房“雙軌制”長效體系。

在張建明看來，即使發達國家也有相當數量家庭不具備住房購買能力的問題，應將“人人有房居”而非“人人有房產”作為政策導向，一手抓保障性住房建設，一手抓商品房市場化，加快完善住房“雙軌制”長效體系。

中國社會科學院世界經濟與政治研究所副所長張斌建議，設立“新市民住房保障基金”，解決新市民的住房問題。該基金主要有三個功能：一是幫助和加快房地產行業資產重組和風險出清，維護房地產行業和宏觀經濟穩定；二是擴大政策保障房供應；三是對城市中低收入和外來打工農民工群體提供低成本或租或售的住房。

此外，今日下午，住房和城鄉建設部部長倪虹在“部長通道”采訪中表示，房地產牽一發動全身，要增加保障性租賃住房的供給和長租房的建設，重點解決好青年人新市民的住房困難問題，讓他們能放開手腳，為幸福生活去奮斗。