來源/丁祖昱評樓市

?

除了“熱點恒熱”的城市之外，還有部分城市熬過了最難的冬季，終于迎來了2023年的春天。

如天津、南寧、鄭州、徐州等。

天津是其中最明顯的“翻身”城市，在剛剛過去的2月份，天津的新房成交實現了“三個百”：成交規模超過100萬平方米，成交量同比和環比雙雙超過100%。

鄭州也是因為延期交房的問題，關注度很高。但是今年春節之后房貸利率首降，點燃了買房人的熱情。甚至有媒體的報道說，鄭州主城區部分熱門樓盤已接近“無房可賣”的狀態。

……

2023年3月9日，丁祖昱評樓市直播間“這些城市樓市回穩了，你出手了嗎？”對這些“打贏翻身仗”的城市進行了全面剖析。

我們認為，與那些本來就是熱點的城市相比，這些曾經承受過一定壓力的城市回暖更能體現出目前整體市場的修復情況。

大數據變革房地產。用專業數據和靠譜分析讀懂中國樓市。我是丁祖昱，歡迎關注，愿與大家一起分享房地產市場新鮮熱辣精準的解讀與資訊。讓我們預見行業趨勢！

天津：“翻身”典型代表城市

天津是最近“翻身”城市的典型。2022年天津整體商品住宅供需都出現了近40%的收縮，整體市場壓力較大。

剛剛過去的2023年2月，天津市新房市場成交規模和增長幅度領先全國一二線城市，呈現特征為“三個百”：成交規模超過100萬平方米（全國第二113.2萬㎡；第一是武漢120.6萬㎡；第三是成都108.9萬㎡）；成交面積同比超過100% ；成交面積環比超過100%。

這一數據超過了2022年12月底集中網簽的水平，同時已基本恢復到疫情前，2019年全年的月均水平。

從天津2022年12月至2023年2月逐周新房訪購走勢來看，天津2月簽約量快速提升，商品住房網簽量高于2022年月均值66%，周度認購套數是2022年周度平均的2倍，市場升溫明顯。

從二手房來看，2023年2月，天津二手房網簽套數超過1.3萬套，相較2022年平均水平增長70%，新房帶看量環比增加169%。主要原因是學區房熱潮推動小陽春提前到來，河西一片重點小學的小面積房源成交最為火爆，全市近三成成交量出自河西，且房源漲價還一度賣“空”。環外二手房市場則相對冷淡。

從天津2月份成交量暴漲的原因來看，主要還是節后不少外地購房者，如北京、河北、山東等的積壓需求釋放，受其影響，部分本地剛性、剛改客戶也出現了對房價上升的恐慌。

我們認為，在這波需求釋放之后，整體市場情緒也將回歸平穩，預計未來2個月成交也將會出現一定的縮量。中期來看，市場將會進一步分化，城市預期增強和新天津人入場將會增加城市中長期市場預期。

南寧：“以價換量”下的市場回暖

2023年2月，南寧雖然成交規模只有天津的一半，約52萬平方米，但是漲幅不輸于天津，同環比分別漲254.43%和112.16%。

但是在與南寧首席分析師的連線中，我們發現南寧成交環、同比數據出現“暴漲”，并非真實市場暴漲，而是因為2022年2月南寧受疫情封控影響，整體市場停擺，整體基數較低，因此看起來才有了這樣的漲幅。

客觀來看，相對2022年月均約30萬平方米的成交，2023年2月51.64萬平方米的成交面積確實在回暖，但回暖的持續性和穩定性仍待市場考驗。

這主要是因為2023年2月南寧成交均價11639元/㎡，同環比分別下降5.7%和1.5%，市場存在一定程度上“以價換量”。

從目前來看，3.7%首套低利率政策延續及刺激改善需求新政是否出臺成為下一輪市場回暖的關鍵。如今南寧市場呈結構性回暖，前期剛需基本透支，后期回暖主要看改善購買力。

需要注意的是南寧外圍板塊存在庫存風險，城市核心板塊分化繼續、競爭激烈，我們認為目前去庫存仍然是南寧市場的主基調。

鄭州：“無房可買”實有夸張

鄭州市場去年因為延期交房的問題，關注度很高，但在今年春節之后的房貸利率首降，點燃了買房人的情緒，鄭州近期火到什么程度呢？有媒體的報道說，鄭州主城區部分熱門樓盤已接近“無房可賣”的狀態。

對此，鄭州首席分析師在連線中告訴我們：“說無房可賣可能是有點夸張。”

據了解，鄭州主城區有部分剛需項目確實出現了“一房難求”的現象，但都是個案，其中某項目開盤均價僅在12000元/平方米上下，鄭州全市均價約15000-16000元/平方米，價格較低同時又緊鄰地鐵口，因此賣的非常火爆。

從數據對比上看，2022年市場一直處于量價低位水平。月均供應量29.7萬方，月均成交量37.3萬方。

2023年1月之后，市場回溫，到了2月新房成交量72.23萬方，環比上漲161%，同比上漲140%，市場有明顯回溫跡象，成交水平與去年高峰期6月份水平相當。

市場回暖的原因有三個方面：首先，疫情積壓釋放：疫情結束，經濟回到正軌，積壓的需求得以釋放。其次，低利率激發：1月最后一天，鄭州利率由4.1%下調至3.8%。最后是房企緊跟政策窗口期，加大營銷手段：如低首付，鄭州目前約60%的項目執行低首付政策，如加大分銷，有的項目分銷提高至5萬/套，如低價政策，某項目低于周邊競品1500元/平方米入市，但也只是穩健能交付的項目能夠實現以價換量。

整體來看，當前鄭州還是有很大的庫存壓力，尤其是部分郊區項目。預計上半年市場仍將延續，但未來的可持續性受到考驗。

除了以上提及的弱二線城市之外，我們還找到了一個典型的三線城市。

2022年，徐州房地產市場容量進一步下降，月均去化在20萬方上下，進入7月，整體市場二次探底，隨后經歷了四個月的低位橫盤。

2023年，在疫情全面放開，政策、金融端、地方性房票等政策持續的發力下，2月，徐州房地產市場容量回歸到34萬方左右，已經基本達到2021年三季度的平均水平。

需要注意的是，目前徐州的回暖主要還是集中在中心城區范圍內，周邊6縣整體市場仍是供大于求的。這波隨著疫情全面放開以及政策利好而釋放的需求持續性還有待觀察。

跟著熱點選擇項目“不會錯”

此次丁祖昱評樓市直播間選擇了天津、南寧、鄭州、徐州四個城市，并不代表這些城市沒有壓力，只是與之前相比，這些曾經承受過一定壓力的城市開始出現了回暖信號。

目前，房地產市場已經走出了壓力最大的時候，2022年時的低谷在短時間內不會再重現。

對于想要買房的購房者來說，在選擇購房區域和板塊的時候，仍然需要進行一定的分析和研究。如果可以接受一定范圍的價格空間，那么選擇熱點板塊的熱點項目肯定“不會錯”，那些供不應求的項目和板塊整體保值增值能力都較高，但對購買力可能會有一定的要求。

我們認為，部分城市的回暖對整體市場有著積極的意義，對于購房者來說，健康穩定的市場環境也更有利于人們改善生活和居住條件。對于那些結婚、生子等真正的剛需來說，在市場穩定的環境中買到性價比高的房子，是我們所認為的一個健康的生態。

整體來看，部分城市的回暖主要是受兩點影響，一方面是疫情全面放開后的積壓需求的釋放，另外一方面是政策暖風的利好。

我們認為，在經歷了2022年整體市場探底后，底部修復過程還將持續。從目前來看，部分城市的復蘇是局部而非全面的，過程也較為緩慢。在目前復蘇尚不明朗的現階段，仍需要溫和的政策保駕護航，穩定各方主體預期、重塑行業信心，使行業盡快回歸平穩健康的良性發展軌道。