曾幾何時(shí)，公寓市場(chǎng)以不同于普通住宅的優(yōu)勢(shì)而享受獨(dú)家熱度，很多購(gòu)房者對(duì)其青睞程度甚至高于住宅，尤其是沒(méi)有購(gòu)房資格的剛需購(gòu)房者，同時(shí)也吸引了大量聞風(fēng)而來(lái)的投資客，導(dǎo)致公寓市場(chǎng)一時(shí)成為市場(chǎng)的寵兒。但是，自2017年3月北京出臺(tái)了針對(duì)商辦項(xiàng)目的調(diào)控政策之后，上海、廣州、深圳、南京等一線和熱點(diǎn)二線城市緊隨其后，到2019年8月，廈門(mén)出臺(tái)最嚴(yán)“禁公寓令”，商改辦、商改住全部杜絕。自此，商住公寓一時(shí)之間從香餑餑變成無(wú)人問(wèn)津，市場(chǎng)一落千丈，成交規(guī)模呈現(xiàn)斷崖式下跌，公寓市場(chǎng)如何破局成為難題。

一、?限制商改住政策沖擊公寓市場(chǎng)，成交規(guī)模普跌

自2017年以來(lái)，北京、天津、廣州、深圳、廈門(mén)等全國(guó)多城相繼發(fā)布政策限制“商改住”。對(duì)公寓市場(chǎng)產(chǎn)生了立竿見(jiàn)影的影響，量?jī)r(jià)雙雙下滑，去化緩慢，庫(kù)存嚴(yán)重累積，后續(xù)公寓項(xiàng)目何去何從成為難題。綜合多地調(diào)控政策來(lái)看，不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛境蔀榛卷?xiàng)，部分城市如北京還設(shè)置限購(gòu)條款。本報(bào)告選取北京、上海、廣州、深圳、南京、東莞六個(gè)重點(diǎn)城市作為樣本，探究政策出臺(tái)前后市場(chǎng)形勢(shì)的變化。

（一）成交：政策后北上成交量一落千丈，深圳對(duì)政策最不敏感

自2017年出臺(tái)了限制商改住新規(guī)后，重點(diǎn)6城公寓成交一落千丈，從此維持低位成交水平。從各城公寓成交走勢(shì)來(lái)看，北、上兩城對(duì)政策敏感度最強(qiáng)，政策影響力最大，在2017年3月出臺(tái)禁止商改住新規(guī)后，北京、上海的公寓成交在2017年呈現(xiàn)斷崖式下跌，2017年北京同比跌69.4%，上海同比跌73.3%，在隨后的2018和2019年，北京公寓成交水平繼續(xù)下滑，分別下降42.6%、24.8%，上海在2018年短暫回升，2019年到2022年連續(xù)4年回落，累計(jì)下降超40%。

廣州和南京的政策效應(yīng)僅次于北上，廣州在2017年3月發(fā)布限制商改住，并規(guī)定商改住只能售給企業(yè)，在2017年公寓成交量顯著下降，從2016年的234.2萬(wàn)㎡降至2017年的176.8萬(wàn)㎡，同比跌幅為24.5%。然而，2018年12月，廣州公寓政策不再限制銷(xiāo)售對(duì)象，導(dǎo)致2018年和2019年連續(xù)兩年回升，2020年再度下滑24.6%。南京則在2017年限制商改住政策出臺(tái)后，成交量同比下降14.7%，2018年觸底反彈，2019年到2022年持續(xù)回落，累計(jì)跌幅超60%。

深圳于2017年5月發(fā)布限制商改住，但政策并未限制購(gòu)買(mǎi)方，加之深圳住宅資源稀缺，公寓作為住宅的替代品存在，因此政策效應(yīng)并不是顯著。2017年到2019年成交量仍然上升， 2022年小幅回落7.9%。

東莞于2017年10月出臺(tái)限制政策，2018年商住公寓成交面積同比下降15.3%，隨后的幾年里成交量持續(xù)回落，但是平均跌幅不大。

從月度成交來(lái)看，在政策出臺(tái)后的首月， 2017年4月，北京、上海、廣州、南京公寓成交量一落千丈，北京環(huán)比跌幅達(dá)到73%，上海環(huán)比跌幅達(dá)61.2%，廣州跌幅為67.4%，南京跌幅為45.4%；深圳在2017年5月發(fā)文限制商改住，當(dāng)月環(huán)比跌幅為18.5%，次月環(huán)比跌幅為12%，相對(duì)來(lái)看跌幅較為溫和；東莞于2017年10月發(fā)布嚴(yán)禁商改住，隨后的11月成交環(huán)比下跌15.9%，12月立即反彈14.5%，政策對(duì)市場(chǎng)的影響程度不大。

整體來(lái)看，北上對(duì)限制商改住的反應(yīng)最為強(qiáng)烈，在政策出臺(tái)后市場(chǎng)立即反應(yīng)，跌勢(shì)顯著，廣州和南京次之，深圳由于市場(chǎng)本身的特殊性，對(duì)政策最為不敏感，東莞對(duì)政策的反應(yīng)則顯得溫和，成交跌幅不大。

（二）價(jià)格：政策后價(jià)格下降具有延后性，北上降勢(shì)最顯著

從價(jià)格走勢(shì)看，政策出臺(tái)后，北上價(jià)格上漲動(dòng)力不足，呈現(xiàn)不同幅度的下跌。其中北京2017年和2018年公寓成交價(jià)格下跌3.87%和13.4%，2021年到2022年再次開(kāi)始下滑，自此，北京公寓市場(chǎng)單價(jià)從3-4萬(wàn)水平降至2萬(wàn)+水平。上海2018年-2020年公寓價(jià)格分別下降12%、8%、5.6%。

廣州在2018年和2019年公寓價(jià)格分別下降8.7%和4.3%，政策效應(yīng)相對(duì)偏弱。南京于2017年出臺(tái)打擊商改住政策，主要針對(duì)層高做出限制，將公寓的層高從4.8米限制到3.6米，意味著挑高公寓產(chǎn)品從此成為絕版，這也一定程度造成挑高公寓產(chǎn)品的稀缺性，短期內(nèi)帶動(dòng)價(jià)格上升，隨著這部分公寓逐步出清，價(jià)格開(kāi)始下滑，尤其是近兩年來(lái)幾乎已經(jīng)售罄，公寓價(jià)格在2021年、2022年連續(xù)下滑，累計(jì)降幅近30%。?

深圳由于新建住宅項(xiàng)目的稀缺，雖然政策擠壓了一部分需求，但價(jià)格仍較為堅(jiān)挺，變化幅度不大，2018年小幅降1.9%，到2022年受到疫情等多重因素影響，價(jià)格同比下降10.7%。

（三）庫(kù)存：公寓庫(kù)存積壓現(xiàn)象嚴(yán)重，最長(zhǎng)去化周期超100個(gè)月

在前些年受到普通住宅限購(gòu)的擠壓，公寓由于不限購(gòu)成為熱門(mén)的替代品，曾經(jīng)享受一時(shí)熱潮，但是在2017年前后，多個(gè)重點(diǎn)城市相繼出臺(tái)了限制商改住的規(guī)定，禁止在商辦用地建設(shè)住宅產(chǎn)品，并且規(guī)定商辦項(xiàng)目不得銷(xiāo)售給個(gè)人，導(dǎo)致商住公寓市場(chǎng)的“大滑坡”，很多想要將公寓作為短期過(guò)渡居所的購(gòu)房者以及部分投資客都被迫離場(chǎng)，自此公寓去化艱難，庫(kù)存大量累積，去化周期拉長(zhǎng)，一夜之間從香餑餑變成無(wú)人問(wèn)津，手握公寓的開(kāi)發(fā)商面臨難題，未來(lái)何去何從成為必須深思的問(wèn)題。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、南京、廣州等城自2017年后，公寓庫(kù)存居高不下，去化周期高企，上海最長(zhǎng)超過(guò)100個(gè)月，廣州去化周期最短，也達(dá)到40個(gè)月。

二、?重點(diǎn)城市公寓市場(chǎng)

（一）北京：326政策降溫商住公寓市場(chǎng)，成交每況愈下，去化壓力高企

1.供銷(xiāo)情況：326政策澆冷供銷(xiāo)兩端，當(dāng)前成交仍陷低迷困局

326政策降溫北京公寓市場(chǎng)，供銷(xiāo)兩端自此一蹶不振，2023年月均供銷(xiāo)規(guī)模降至低點(diǎn)。從北京公寓成交走勢(shì)來(lái)看，2017年成為“分水嶺”，2017年以前，全國(guó)多個(gè)城市公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)活躍度逐步提升，北京也不例外，2015年、2016年北京公寓成交大邁步上升，2016年全年成交面積沖破600萬(wàn)㎡，較2015年成交翻倍，隨后進(jìn)入2017年，3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等五部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，在禁止新建商辦類(lèi)項(xiàng)目改為居住用途的同時(shí)，全面禁止在建在售的商辦類(lèi)項(xiàng)目出售給個(gè)人，在建在售的商辦類(lèi)項(xiàng)目，銷(xiāo)售對(duì)象只能是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。政策一經(jīng)收緊，北京商住公寓成交急速下滑，2017年全年成交面積跌破200萬(wàn)㎡，而且成交自此持續(xù)低位徘徊，2021年起成交連續(xù)低于100萬(wàn)㎡，直至2023年前兩月成交僅有6.41萬(wàn)㎡，較去年同期下滑0.24%。

與此同時(shí)，供應(yīng)方面也受到一定限制，走勢(shì)與成交大致一致，自2017年起，除2020年短暫且小幅上升外，其余年度供應(yīng)規(guī)模均低于100萬(wàn)㎡，尤其是近兩年，供應(yīng)更是寥寥無(wú)幾，一方面，政策在商改住方面的大幅限制直接將供應(yīng)閘口收緊；另一方面，購(gòu)房條件嚴(yán)苛，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的入市更為謹(jǐn)慎，供應(yīng)體量也難免縮減過(guò)多。

2.成交價(jià)格：326政策開(kāi)啟價(jià)格下行周期，2023年成交價(jià)格為近15年次低谷

326政策成為了北京公寓成交價(jià)格下行周期的開(kāi)端，但價(jià)格反應(yīng)稍落后于成交，主要是由于政策導(dǎo)致商住市場(chǎng)交易難度增加，部分遠(yuǎn)郊區(qū)且品質(zhì)偏低的商住項(xiàng)目率先被淘汰，短期內(nèi)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目支撐著房?jī)r(jià)。從近15年北京公寓成交價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，2009年至2011年期間，公寓價(jià)格加快增長(zhǎng)，隨后于2012年止步上揚(yáng)，不過(guò)市場(chǎng)對(duì)于公寓型住宅的購(gòu)置熱情逐漸提升，2013-2017年，北京公寓價(jià)格呈持續(xù)上揚(yáng)走勢(shì)，且漲勢(shì)步伐逐步加快，2017年成交價(jià)格創(chuàng)新高，達(dá)35668元/㎡。隨后在政策效應(yīng)逐漸發(fā)酵下，價(jià)格進(jìn)入了急速下滑道，2020年稍有回升，但也僅是“曇花一現(xiàn)”，隨后降勢(shì)更加洶涌，2021年成交價(jià)格跌出30000元/㎡，直至2023年，成交均價(jià)僅為21366元/㎡，為近15年來(lái)北京商住公寓成交價(jià)格次低谷。

3.庫(kù)存：庫(kù)存居高不下，去化周期高達(dá)51個(gè)月

326政策之后，2017年7月北京商住公寓庫(kù)存量初遇小高峰，庫(kù)存面積達(dá)到328.24萬(wàn)㎡，2018年-2020年5月大致呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降的態(tài)勢(shì)，2020年6月以后，庫(kù)存量再度上升，2021年1月，北京公寓庫(kù)存達(dá)到峰值，為337.99萬(wàn)㎡。直至2023年1月，庫(kù)存小幅下降至295.73萬(wàn)㎡，較去年同期下降3.4%，雖然當(dāng)前庫(kù)存有所下降，但整體規(guī)模仍處于較高位，單月庫(kù)存仍維持在300萬(wàn)㎡左右。與此同時(shí)，由于去化端持續(xù)低迷，去化周期自政策出臺(tái)以來(lái)持續(xù)拉長(zhǎng)，截至2023年1月，去化周期達(dá)51個(gè)月，較去年同期延長(zhǎng)9.6個(gè)月，較2017年3月大幅延長(zhǎng)45.4個(gè)月。

4.項(xiàng)目：政策壓制力猶存，當(dāng)前成交仍較低迷

首開(kāi)萬(wàn)科公園里項(xiàng)目是由萬(wàn)科、首開(kāi)等品牌開(kāi)發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手于通州臺(tái)湖核心區(qū)位擇址傾力打造，其于2013年12月份開(kāi)盤(pán)，一經(jīng)入市，項(xiàng)目的市場(chǎng)熱度逐步走高，成交面積于2016年達(dá)到峰值，為71075㎡，隨后進(jìn)入2017年，326新政迅速降溫項(xiàng)目成交熱度，2017年首開(kāi)萬(wàn)科公園里成交面積為10319㎡，較2016年下降85.48%，盡管2018年又迎來(lái)小幅回溫局勢(shì)，但也僅是曇花一現(xiàn)，自2019年起，首開(kāi)萬(wàn)科公園里年度成交面積均不足1萬(wàn)㎡，成交局勢(shì)較為低迷。價(jià)格方面，也能反映出政策對(duì)于市場(chǎng)下行影響較大，自2018年起，首開(kāi)萬(wàn)科公園里成交均價(jià)大致持續(xù)下滑，2022年達(dá)到價(jià)格低谷，僅為21836元/㎡，較2017年41197元/㎡的峰值下跌近50%。

遠(yuǎn)洋新仕界于2016年10月開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目位于房山區(qū)良鄉(xiāng)高教園重心區(qū)，由于區(qū)域內(nèi)集聚各類(lèi)穩(wěn)健的消費(fèi)群體，入市后項(xiàng)目成交熱度快速上升，至2017年項(xiàng)目成交規(guī)模達(dá)到峰值20955㎡，但隨著政策效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，遠(yuǎn)洋新仕界也難逃沖擊，成交急速跌入低谷，且至今仍呈低迷狀態(tài)，2022年全年僅成交178㎡。價(jià)格方面亦是如此，政策后兩年價(jià)格持續(xù)下降，2019年-2021年走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)本就面臨多重考驗(yàn)，同時(shí)又有326政策的持續(xù)壓制，價(jià)格跌至12395元/㎡，較2021年下滑50.71%，較2017年35979元/㎡的峰值下跌65.55%。

（二）南京：政策反應(yīng)相對(duì)較慢，2019年起成交穩(wěn)步下滑，2021年后庫(kù)存壓力加劇明顯

1.供銷(xiāo)情況：政策效應(yīng)持續(xù)“滲透”，成交短暫回升后穩(wěn)步下滑

隨著公寓產(chǎn)品在市場(chǎng)上逐漸被認(rèn)可，南京公寓成交自2015年持續(xù)上升，并在2017年供應(yīng)達(dá)到峰值，但2017年3月南京新政的出臺(tái)打破了這一高溫局勢(shì)，要求商辦建筑不得按照住宅套型設(shè)計(jì)，隨后又于2017年6月打擊商改住、偷面積等，在政策接連收緊之下，有前期供應(yīng)體量較大的支撐，成交暫未立即呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，反而小幅上升，但僅維持1年，自2019年起逐步下降，2022年全年僅成交75.5萬(wàn)㎡，較2021年下滑6.51%，較2018年高峰期下滑近50%。進(jìn)入2023年，市場(chǎng)正處于修復(fù)階段，公寓成交仍較冷淡，前兩月共計(jì)成交8.84萬(wàn)㎡，較去年同期下滑28.25%。

與此同時(shí)，由于2017年接連的收緊政策直擊供應(yīng)端，南京公寓供應(yīng)端率先受到負(fù)面影響，供應(yīng)規(guī)模連續(xù)2年下滑至2019年的102.82萬(wàn)㎡，創(chuàng)近5年新低，2020年隨著商辦行業(yè)的增加，公寓又迎來(lái)了為期2年的上升局勢(shì)，但進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨多重考驗(yàn)，供應(yīng)大幅縮減，去年全年供應(yīng)規(guī)模不足100萬(wàn)㎡，2023年1月供應(yīng)面積為1.8萬(wàn)㎡，較去年同期下降73.59%。

2.成交價(jià)格：波動(dòng)幅度不大，“有價(jià)無(wú)市”愈加顯著

政策對(duì)于南京公寓成交價(jià)格的影響較小，政策前后價(jià)格波動(dòng)幅度相差不大。從成交均價(jià)來(lái)看，政策出臺(tái)以前，南京公寓成交熱度相對(duì)較高，價(jià)格呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，雖然2017年出臺(tái)了禁止商改住政策，但價(jià)格表現(xiàn)較為堅(jiān)挺，主要是由于南京公寓產(chǎn)品競(jìng)品差距不大，價(jià)格間并不存在較大分化特征，因此，在房源供應(yīng)上加以限制，并不會(huì)過(guò)多影響價(jià)格的走勢(shì)。進(jìn)入2022年，價(jià)格月度波動(dòng)幅度相對(duì)較大，在住房需求刺激釋放下，部分公寓住宅價(jià)格上漲，但年度均價(jià)仍維持在26000元/㎡左右，進(jìn)入2023年前兩月成交均價(jià)為27958元/㎡，較去年同期下降24.39%。

3.庫(kù)存：庫(kù)存壓力日益增加，2023年2月去化周期高達(dá)85個(gè)月

南京公寓庫(kù)存對(duì)于政策的反應(yīng)戰(zhàn)線相對(duì)較長(zhǎng)，短期內(nèi)無(wú)明顯變化，長(zhǎng)期逐步顯現(xiàn)。南京公寓市場(chǎng)庫(kù)存大致呈現(xiàn)先穩(wěn)后升態(tài)勢(shì)，且在2021年之后，庫(kù)存增壓步伐加快。其實(shí)在2017年3月政策剛剛出臺(tái)后，南京表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，庫(kù)存量維持在240萬(wàn)㎡左右水平，在隨著政策逐漸發(fā)酵，市場(chǎng)高壓之下，公寓產(chǎn)品生存難度日益加大，2020年6月份之后，南京公寓庫(kù)存大致持續(xù)增長(zhǎng)，且漲勢(shì)加快，截至2023年2月份，南京公寓庫(kù)存面積達(dá)512.11萬(wàn)㎡，較去年同期上升6.91%，去化周期高達(dá)85.33個(gè)月，較去年同期延長(zhǎng)12.28個(gè)月。

4.項(xiàng)目：成交量?jī)r(jià)降勢(shì)先穩(wěn)后快，2019年后成交低迷局勢(shì)深入

恒大濱江項(xiàng)目位于鼓樓濱江板塊，2016年成交達(dá)到54658㎡，自2017年發(fā)布禁止商改住政策后，成交一路下滑，直至2022年全年僅成交794㎡，較上年下降69.22%。價(jià)格方面，也是大致呈現(xiàn)持續(xù)下行走勢(shì)，降幅先慢后快，2022年恒大濱江商住公寓成交均價(jià)22791元/㎡，較2021年下滑29.2%。

綠地玉暉項(xiàng)目位于雨花臺(tái)區(qū)，2017年3月首次推出公寓產(chǎn)品，主打40年產(chǎn)權(quán)的平層公寓，隨后在2017-2018這兩年內(nèi)，頻繁加推公寓產(chǎn)品，成交表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，進(jìn)入2019年，供應(yīng)端有了明顯的收緊以及政策的持續(xù)發(fā)酵，綠地玉暉成交加速下降，2019年成交面積由上年16644㎡降至3298㎡，降幅達(dá)80.19%，同時(shí)成交端自此一直維持在較低水平，2022年全年僅成交502㎡，較2021年下降74%，較2017年峰值下降97.01%。價(jià)格方面，繼2018年價(jià)格短暫上漲后，也出現(xiàn)了先慢后快的下行走勢(shì)，2022年成交均價(jià)為22176元/㎡，較2021年下跌18.22%。

三、?商住公寓如何破局，解鈴還需系鈴人

在限制商改住政策出臺(tái)后，重點(diǎn)城市的公寓市場(chǎng)去化情況受到不同程度的影響，多城商住項(xiàng)目庫(kù)存積壓，去化周期被拉長(zhǎng)，甚至有些城市去化周期已經(jīng)超過(guò)8年，給房企以及市場(chǎng)帶來(lái)嚴(yán)重影響，對(duì)政策解封的呼聲越來(lái)越高。從房企本身來(lái)看，手握商住項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商面臨著盤(pán)活存量的壓力，雖然部分城市也出臺(tái)了鼓勵(lì)商改租的政策以解決商住公寓去化難題，但是效果不甚顯著，開(kāi)發(fā)商也經(jīng)歷了多種嘗試最終成果甚微，尤其是在近兩年疫情黑天鵝的影響下，房企面臨的資金壓力加大，手握商住公寓的房企苦于如何存量盤(pán)活，大量的資金沉淀，資金無(wú)法回流，這在一定程度上加劇了房企的財(cái)務(wù)壓力。從宏觀市場(chǎng)來(lái)看，這些城市針對(duì)商辦項(xiàng)目執(zhí)行的一刀切式政策，導(dǎo)致大量在新政出臺(tái)之前就已經(jīng)拿地或者開(kāi)發(fā)的商辦項(xiàng)目大量累積，政策后去化艱難，長(zhǎng)此以往導(dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)資源浪費(fèi)。

對(duì)于如何解決商住公寓庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}，首先，政策方面可以適當(dāng)做出調(diào)整，比如對(duì)購(gòu)買(mǎi)人的限制、對(duì)最小分割面積的限制、對(duì)于限購(gòu)等可以根據(jù)市場(chǎng)具體情況優(yōu)化放寬；其次，針對(duì)這部分項(xiàng)目可以提供一定的資金傾斜，如給購(gòu)買(mǎi)人提供優(yōu)惠補(bǔ)貼等；另外，對(duì)于商住項(xiàng)目改為長(zhǎng)租房、公租房等方面也可以加強(qiáng)政策指導(dǎo)和補(bǔ)貼力度，多管齊下助力盤(pán)活存量。