來源/丁祖昱評樓市

近年來，豪宅市場備受矚目，尤其是上海頂豪市場，領跑全國。

CRIC數據顯示，2020年至今，上海3000萬元/套以上頂豪共成交5012套，其中一手成交3394套，二手成交1618套。

從成交套數來看，上海一手頂豪成交套數約是二手頂豪成交的2倍，但從成交價格來看來看，上海二手頂豪無論是均價還是總價都遠高于一手豪宅。

CRIC數據顯示，2020年至今，上海二手頂豪成交單價TOP10門檻為34.73萬元/平方米，成交總價TOP10門檻為1.41億元/套，而一手頂豪成交單價和總價TOP10門檻僅為17.41萬元/平方米和7548萬元/套。

對比上海3000萬元/套以上頂豪的一二手成交數據后，我們發現，上海頂豪市場，最受追捧的項目并非聲名在外的湯臣一品。

從上海頂豪分布來看，2020年至今3000萬元/套以上頂豪成交共5012套（含老洋房），分布521個項目，其中一手項目149個項目，二手項目（含老洋房）372個。

一手成交受上海新房預售審核制影響，各區域成交差距相對較小，除了浦東項目占比最高之外，黃浦、靜安、閔行數量相對接近。

與一手市場相比，上海二手頂豪市場各區差距明顯呈遞減趨勢。其中浦東由于面積為上海各區中最大，因此數量也是最多的。此外，徐匯成為了上海浦西3000萬元/套以上二手頂豪項目最多的區域，長寧排第三。

一手市場中，最熱門的黃浦、靜安兩區僅排第四和第六，這主要是因為，徐匯和長寧（西郊、古北、新華路）長期以來一直都是上海老牌豪宅集中區域，不僅豪宅項目眾多，整個區域無論是地段還是品質都絲毫不亞于同總價段的其他競品，這里的項目雖然年限相對較老，但對上海來說這里不僅有情懷更能與Old Money為鄰，典型項目有檀宮、新華路一號、云錦東方及多個老洋房集中區域。

從價格來看，目前上海徐匯二手頂豪成交均價約17.4萬元/平方米，成交總價約6000萬元/套，長寧二手頂豪成交均價約14.3萬元/平方米，成交總價約4700萬元/套。

從上海頂豪成交總價來看，無論是一手還是二手都以4000-5000萬元/套為主流。其中，一手房的套均價格約4300萬元/套，二手房的套均價格約4900萬元/套。

CRIC數據顯示，2020年至今，上海二手頂豪成交總價TOP10門檻為1.41億元/套，為湯臣一品。同時，上海一手頂豪成交總價TOP10門檻為7548萬元/套。

二手房整體價格較一手房更高的原因主要有兩點：

一方面是新房限價，這導致了不少頂豪項目出現了一二手倒掛的現象。另一方面則是因為二手頂豪整體成交面積明顯大于一手房，CRIC數據顯示，一手房頂豪套均面積330平方米，二手頂豪套均面積445平方米。

2020年至今，1億元/套以上的頂豪共成交51套，其中一手房僅5套，二手房46套。二手房1億元/套以上的成交中，約三分之一為老洋房。一手房成交的1億元/套以上項目為中鷹黑森林、云錦東方及湯臣一品，全部都是600平方米以上的超大戶型。

從上海頂豪成交單價來看，二手房成交均價可以說是“秒殺”一手房成交均價。

CRIC數據顯示，2020年至今，上海二手頂豪成交單價最高75萬元/平方米，為華山路889號，該房源由889、891號組成，面積高達1131平方米，原為永安集團旗下永安紡織印染公司總經理郭棣活先生的宅邸。華山路889不僅是2020年至今上海頂豪成交單價最高，同樣也是上海頂豪成交總價“天花板”，為8.5億元/套。

上海二手頂豪成交單價TOP10門檻為34.73萬元/平方米，湯臣一品排第24，成交均價27.47萬元/平方米。

上海一手頂豪成交單價TOP10門檻為17.41萬元/平方米，需要注意的是，上海一手頂豪成交單價最高為26.34萬元/平方米，該價格若排入二手房成交單價排名，僅排28。

近年來，上海頂豪市場的繁榮，有一部分原因是因為“一二手倒掛”引起的，這就導致了一手房市場差價越大越好賣。

一手頂豪的“繁榮”還需經過二手市場的檢驗。從2020年至今上海3000萬元/套以上二手頂豪成交套數TOP10項目可以看到，綠城黃浦灣及湯臣高爾夫登頂，分別排名第一和第二，兩者相差僅2套，其中綠城黃浦灣的單價較高達14萬元/平方米，湯臣高爾夫總價較高，為浦東地區最早開發的高端別墅項目之一。

需要注意的是，翠湖天地御苑與翠湖天地雋薈都是翠湖天地項目，分別為第二期和第四期，若將這兩個項目合并為翠湖天地項目，則翠湖天地為2020年至今上海3000萬元/套以上二手頂豪成交套數最多的項目，達67套。

在2020年至今上海3000萬元/套以上二手頂豪成交套數TOP10項目中，御翠園無論單價還是總價都明顯較高，達20萬元/平方米及8000萬元/套以上，從成交情況來看，2020年至今每年都有約10套左右的穩定成交，該項目與湯臣高爾夫一樣，都是早期老牌別墅項目，80%以上為獨棟產品。? ? ? ?

近年來，上海豪宅市場，在一手“打新逐利”的背景下，二手成交“一落千丈”，但從頂豪市場來看，受制于一手房的供應，二手房依然占據絕對優勢。

2022年市場全面回調，上海3000萬元/套以上及5000萬元/套以上二手成交降幅最少，相對更為堅挺。

從購買人群來看，豪宅客戶的年長客戶數量在增加，30+的年輕新貴們在高端豪宅中幾乎不見蹤影，僅在3000萬/套入門級豪宅中占比約20%。

我們認為，上海核心地段頂豪依然有著不可替代的地位，隨著整體經濟的恢復，上海頂豪市場也將繼續引領全國。