作者/蜜姐? 來源/閨蜜財(cái)經(jīng)

近幾年地產(chǎn)二代們上位，表現(xiàn)各異。有人已淡出管理層，有人失去了對(duì)企業(yè)的控制權(quán)，還有人在苦苦支撐。

王曉松就屬于最后一類。2019年，其父王振華猥褻女童被刑拘，王曉松火線接班，連夜聲明新城控股與犯罪分子劃清界線。

接棒3年，王曉松仍在救火。

4月1日，新城控股發(fā)布了2022年報(bào)、計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、控股股東及其他關(guān)聯(lián)方占用資金情況專項(xiàng)報(bào)告等多份公告。忙碌一年，凈利潤下滑近9成。

王曉松也自降近3成的年薪。

千億房企新城控股，離觸底反彈還有多遠(yuǎn)？

01

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)不太好過。

全球通脹壓力、疫情反復(fù)、房地產(chǎn)行業(yè)下行周期等多重因素疊加，不少房企遭遇流動(dòng)性承壓。

大多數(shù)蜜友想必也是感同身受，從家附近的房產(chǎn)中介數(shù)量減少，到日常大家談?wù)撡I房話題頻率降低。

新城控股在2022年報(bào)中，形容大環(huán)境是“風(fēng)雨交加”，坦誠房企處境“危機(jī)頻發(fā)，規(guī)模房企進(jìn)入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段，業(yè)務(wù)持續(xù)縮量”。? ? ? ? ?

的確，2022年，新城控股交出的成績(jī)單也不太理想：

實(shí)現(xiàn)營收1,154.57億元，同比減少31.37%，

歸屬于上市公司股東凈利潤13.94億元，同比減少88.94%；

歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤7.27億元，同比下降92.91%；

經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~145.35億元，同比下滑33.89%；

基本每股收益由2021年的5.59元下滑至0.62元，同比減少88.91%。

2022年，王曉松的薪酬也由2021年的600萬降至446.76萬元，同比減少26%。

買房的人少了，營收下滑3成多尚可理解。但上千億營收，毛利率20.03%，凈利潤卻不足14億元，新城控股賺的錢去哪兒了？? ? ? ? ?

02

王曉松執(zhí)掌新城控股這3年，幾乎是救火救火再救火。

從非典型接班，到新城控股對(duì)標(biāo)“三道紅線”處于黃檔、負(fù)債總額創(chuàng)新高、擔(dān)保額度破千億，再到今年2月公司聯(lián)席總裁曲德君失聯(lián)、如今年報(bào)凈利潤下滑9成左右。

也許正因如此，王曉松的救火經(jīng)驗(yàn)值不斷增加。2021、2022年報(bào)中，新城控股都進(jìn)行了大額計(jì)提減值準(zhǔn)備。

2021年，新城控股逆勢(shì)增長，營收1,682.32億元，同比增長15.64%；但增收反而降利，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤125.98億元，同比減少17.42%。

同年，計(jì)提各類資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計(jì)54.04億元。而2019、2020年，其計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備均不足20億，分別為11.2億元和17.78億元。

2022年，其計(jì)提各類資產(chǎn)減值準(zhǔn)備金額再次增加，高達(dá)63.99億元。其中計(jì)提壞債準(zhǔn)備4.32億元，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備59.66億元。

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新城控股大額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，導(dǎo)致2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤減少了42.37億元。

最近幾年，除了少數(shù)穩(wěn)健房企，大多數(shù)房企都進(jìn)行了計(jì)提減值。

一來大行情不好，大家對(duì)此操作的接受度高；二來也為未來的業(yè)績(jī)打下基礎(chǔ)，降低預(yù)期，才更有機(jī)會(huì)體現(xiàn)反彈。

但對(duì)于上市公司股東來說，卻要承擔(dān)凈利潤減少的影響。? ? ?

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03

新城控股大額計(jì)提減值背后，此前備受爭(zhēng)議的公允價(jià)值變動(dòng)均大幅減少。

2019年以來，新城控股的公允價(jià)值變動(dòng)，先后被每日經(jīng)濟(jì)新聞、長江商報(bào)等媒體公開質(zhì)疑涉嫌虛增利潤，上交所發(fā)的問詢函中也曾關(guān)注過其利潤的快速增長。

2020年，新城控股的投資收益和公允價(jià)值變動(dòng)合計(jì)56.05億元，占同期稅前凈利潤的34.04%。

2021年，新城控股合并資產(chǎn)負(fù)債表的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為1070.42億元；同期合并利潤表中，確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益依然高達(dá)28.68億元。??

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但到了2022年，新城控股合并資產(chǎn)負(fù)債表的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值繼續(xù)增加至1159.26億元，同比增長8%；但同期合并利潤表中，確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益降至11.01億元，同比大幅減少62%！但依然占當(dāng)期凈利潤的比例高達(dá)69%。

經(jīng)過行情不太好的2022年，大幅的計(jì)提減值后，公允價(jià)值變動(dòng)的數(shù)據(jù)也大幅降低，持續(xù)幾年的“財(cái)技”質(zhì)疑或許就此減緩......

但新城控股的債務(wù)壓力依然并不輕松。

2022年，其資產(chǎn)負(fù)債率依然高達(dá)80.46%，僅比2021年微降1.66個(gè)百分點(diǎn)。

截至2022年底，新城控股已償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券127.91億元，有息負(fù)債依然超700億。? ? ? ? ?

年報(bào)披露，截至2022年底：

新城控股一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)301.34億元，2021年底這一數(shù)據(jù)為291.21億元；

其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額215.75億元，比2021年減少246.34億元。短期償債壓力依然不小。

新城控股也在積極降負(fù)債，2022年長期借款和應(yīng)付債券減少了35%和34%。

同期，其貨幣資金同比減少43%，主要原因正是歸還部分有息負(fù)債所致。

但同期，其短期借款由2021年的5.59億元增至16.66億元，同比大增198%。? ? ?

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和大多數(shù)房企一樣，新城控股未來也寄希望于走輕資產(chǎn)之路，稱走“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的運(yùn)作模式。

但從其主營業(yè)務(wù)收入構(gòu)成來看，其物業(yè)出租及管理收入占總營收的比例僅約8%，房地產(chǎn)重資產(chǎn)的擔(dān)子還得繼續(xù)扛著。

新城控股也在財(cái)報(bào)中袒露自己的壓力，因凈利潤大幅下滑，截至2022年底，集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債超出流動(dòng)資產(chǎn)113.84億元，可能導(dǎo)致本集團(tuán)流動(dòng)性出現(xiàn)階段性壓力。

但總的來說，在同行的襯托下，2022年新城控股的表現(xiàn)已相當(dāng)不錯(cuò)了。

畢竟在其前一天發(fā)年報(bào)的富力地產(chǎn)，去年凈虧了158億，以及遠(yuǎn)洋集團(tuán)凈虧了159億......

不過，作為市場(chǎng)上曾最受關(guān)注的黑馬房企之一，新城控股的降速也不可避免。

在克爾瑞2022年百強(qiáng)房企的銷售排行榜中，操盤榜上，新城控股排名第19位，比2021年下滑3位；操盤金額920.6億元，同比減少100.8%；銷售榜上，其排名第19位，同樣下滑了3位；銷售額1165.3億元，同比減少50.2%。

2023年正值春暖花開之際，房企們的春天還遠(yuǎn)嗎？?? ? ? ?

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本文未注明數(shù)據(jù)均來自于新城控股財(cái)報(bào)，特此說明和感謝！文章僅供討論分析，不構(gòu)成投資建議。??