來源/丁祖昱評樓市

2023年第一季度，受預供地新規影響，一季度實際入市地塊數量大幅減少，在2022年土拍本就已經降至低位的水平上，2023年一季度土地成交規模同比進一步下降32%，創下2010年以來全國土地交易規模的新低。

同時，受3月份諸多重點城市的土拍“開張”，大量優質地塊上市，一定程度上刺激了市場熱度的回升。這使得一季度整體土地成交呈“量跌價漲”態勢。

從企業拿地來看，即便是核心城市集中供地紛紛加大優質地塊的出讓力度，一季度房企投資仍舊低迷。截止到3月末，有近七成百強房企尚未有新增土儲入賬。結合銷售來看，一季度銷售百強房企拿地銷售比僅0.07。

在城市之間、板塊之間分化加劇的背景下，短期內房企投資仍以謹慎為主，“換倉提質” 是主基調。

一季度土地成交量跌價漲，部分熱點城市升溫

2023年一季度，全國300城經營性土地成交建筑面積僅為1億平方米，環比下跌84%，同比來看，受預供地制度影響，2023年初大部分城市的供地時段均有所延遲，在2022年的低基數基礎上，2023年土地成交建面同比進一步下探32%。

在杭州、蘇州、南寧等城市優質地塊成交的帶動下，全國300城經營性土地成交樓板價同比上升16%，達2496元/平方米。

CRIC數據顯示，2023年一季度溢價率環比顯著上漲，環比上浮2.5個百分點，達到了4.9%，為2021年四季度以來的新高。

其中，長三角表現較為亮眼，從CRIC重點監測的城市來看，長三角二線城市溢價率相對突出，杭州、常州溢價率分別達到了9%和7%。至于黔西南、邯鄲、威海等市溢價率水平雖然同樣較高，但考慮到目前樓板價水平，溢價率高更多是由于出讓底價較低造成的。

七成百強房企投資仍停滯，城投“托底”比例降低

從企業拿地來看，雖然部分核心城市集中供地紛紛加大優質地塊的出讓力度，但房企投資整體仍舊低迷。

CRIC數據顯示，截止至3月末，投資百強的貨值、總價和建面總量分別為5059.9億元、2101億元和3247.4萬平方米。新增貨值較2020年、2021年一季度降幅均超過六成，與2022年同期相比也下降16%。

結合拿地銷售比來看，一季度銷售百強房企拿地銷售比僅0.07，創2022年至今新低。其中10強房企拿地銷售比為0.09，縱向對比往年明顯大幅下降，但橫向對比其他梯隊則已處于高位。

截止到3月末，有近七成的百強房企尚未有新增土儲入賬。拿地百強房企以銷售TOP20為主，達到14家，拿地金額占百強的74%。

從企業類型來看，TOP10央國企是土地市場的主力軍，華潤、保利、招商、建發、綠城等一季度拿地金額超過70億元。民企中，以去年拿地積極的企業龍湖、濱江、偉星為主。一方面濱江、偉星持續深耕浙江、安徽市場，濱江一季度拿地金額近85億，同比增長71%，另一方面龍湖也在核心城市多次參與搖號失利后，月末在深圳斬獲兩宗地。

值得一提的是，過去一年到處“托底”的城投今年在土地市場比例大幅減少。雖然在三四線城市依舊只能靠城投支撐市場穩定，但在核心22城市，城投拿地比例已經降至35%，為2022年以來最低，較2022年一季度高峰下降55個百分點。其中杭州、蘇州、北京土拍幾乎難見城投出現，甚至部分城市城投也參與了搖號。

上半年房企投資壓力仍大，“換倉提質”仍是主基調

2023年一季度，自然資源部要求全面推行“預供地”制度，要求市、縣自然資源主管部門要根據年度供地計劃，分批次公開未來一定時間段內擬出讓地塊的詳細清單。每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月。詳細清單內的地塊，在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發布出讓公告。

受其影響，全國土地市場成交規模同環比均呈現大幅下降趨勢。預計5、6月份將迎來一批供地小高峰，二季度成交規模也將迎來周期性回升。

整體來看，今年上半年投資壓力依然較大。央國企依然是整個土地市場的主力，無論是資金穿越周期的能力，還是開發進度及成本管控，都遠遠領先于其他房企，且對優質地塊的投資意愿也更高。

城投托底壓力較大，將逐漸退出核心城市土地市場。近兩年已拿了近五成的地，且開工意愿低，開發能力弱，負債壓力不比一般民企小。

民企雖有拿地意愿，但受制于資金、保交付等壓力，大部分爆雷民企喪失拿地能力。部分如濱江、龍湖等財務優質、區域深耕的民企拿地意愿及能力都是民企中的排頭兵。

我們認為，短期拿地主體仍會以央國企為主，且投資愈發集中，預計短期內房企投資仍以“換倉提質” 為主，重點投資城市聚焦在核心一二線以及部分有人口支撐、產業支撐且市場回暖更為明顯的強三線，其中深耕房企增儲訴求明確，將是土地市場不可忽視的力量。

總的來看，土拍熱度是否能延續，與樓市回暖程度高度相關。在房企流動性偏緊、三四線城市庫存壓力尚未明顯緩解的當下，聚焦高能級城市仍是上上之選。

從今年預供地等變化來看，未來集中供地、分散拍賣將是主流。

一方面是緩解企業拿地資金密集帶來的壓力，刺激更多房企參與到土地市場。另一方面也讓企業有更多的選擇空間和投資鋪排。

從目前推出的地塊來看，多以核心區域優質地塊為主，多頻少量優質地塊也將持續帶動土拍熱度向上，支撐土地市場持續回溫。