作者|深水財經社?李肖

新城控股是不幸的——2019年公司受到王振華事件影響，不管是形象和市值，還是聲譽、融資渠道都受到了重創，新城控股同時也是幸運的，出事前，公司上半年拿地600多億，出事后，公司只拿地44億。

當時看，新城控股賣房賣項目回籠資金也好，減少拿地降低經營活動“斷臂求生”也罷，是一種無奈之舉，但事后看，此后幾年房地產行業迎來寒冬，新城控股及時收縮戰略恰巧為自己儲備了物資。

2022 年，幾乎是房地產行業史上最艱難的一年，土地成交規模顯著下降，商品住宅成交規模同比下降近30%。全國商品房銷售金額和面積近八年來首次出現下滑，其中商品房銷售金額13.3萬億元，同比下降26.7%，重回2017 年水平，幾乎所有規模房企都陷入縮表出清、業務縮量的處境。

3月31日，新城控股（601155）發布2022年度業績公告。公告顯示，2022年，新城控股實現總營業收入約1154.57億元，同比減少31.37%；歸母凈利潤約13.94億元，同比減少88.94%。

對于業績的急轉直下，新城控股稱，是受整體市場環境及結轉項目的結構變化，報告期內公司房地產項目結轉收入及毛利較上年同期有較大幅度的減少。此外由于市場情況變化，公司計提的資產減值準備同比增加。

如今，新城控股營收依然保持在千億規模，而不是像某些房企一樣趴在地板上，這里至少有一半是王振華的“功勞”，但誤打誤撞也只給新城控股爭取到一絲喘息機會，這家公司最終能否成功上岸，接下來的一年還有硬仗要打。

商業收入擴張難抵住宅收入萎靡

年報顯示，新城控股營收主要由兩塊組成，第一大來源是房地產開發銷售，實現營業收入1048.83億元，較上年同比減少33.67%，主要是去年銷售面積較上期減少所致。

第二來源是物業出租及管理，該部分實現營業收入92.24億元，較上年同比增加15.75%，主要系公司開業吾悅廣場數量的增加所致。

可以看出，新城控股去年物業出租和管理費收入增速雖然可觀，但目前總量尚未突破百億，總體體量也不及“賣房”收入的十分之一。

但若從成本角度來看，物業出租及管理主要成本源自管理服務，該部分占總成本比例僅為2.77%，相比于買地、建設、賣房子高達97.23%的占比，“商業板塊”成本收入比無疑要更高。

這也是新城控股一直大搞特搞“住宅+商業”雙輪驅動的主要原因，“輕資產運營”又能賺錢又省心真的很香。最有代表性的就是吾悅廣場。

2012 年，常州武進吾悅廣場、常州吾悅國際廣場的相繼亮相，開啟了新城控股商業模塊的逐夢之路。從那時起，公司主營業務也由住宅地產開發業務向外延展進商業地產開發業務。公司商業地產開發業務主要為商業綜合體的開發及購物中心的運營管理，產品以出售為主，輔以自持運營及對外租賃。

公司商業地產開發業務的主要產品為商業綜合體，包括銷售型物業和持有型物業兩部分。其中，銷售型物業對外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商鋪等；持有型物業自持運營或對外租賃，主要為購物中心。

截至報告期末，公司在全國140個城市布局194座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量達145座，開業面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%。報告期內，公司實現商業運營總收入即含稅租金收入 100.06億元（包含：商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入），同比增長15.82%。

但就目前來看，雖然商業版塊占公司業績貢獻比重逐步提高，但要想撐起公司千億營收規模，這條“小腿”還需要再發育一些時日。

還錢是頭等大事

對于房企財報來說，業績表現顯然不是重點，最重要的是債務問題。

截至報告期末，新城控股資產負債率為80.46%，相比于2021年的81.82%，微降1.66%，但還是處在高位狀態。

截至年末，流動比率和速動比率分別為0.96%、0.24%，比去年末進一步下降，流動比率更是降至1%以下。說明了公司目前資金回籠依然緩慢，資金鏈依然在時刻承受壓力。

一個好消息，最近兩年，新城控股貸款償還率和利息償還率都是100%。甚至在去年年底，新城控股提前一個月把當年的債務還清，給公司爭取了個把月的輕松時間。

但還有一個壞消息：有息負債依然超700億。

具體來看，截至2022年底：新城控股一年內到期的非流動負債達301.34億元，2021年底這一數據為291.21億元；

其現金及現金等價物余額215.75億元，比2021年減少246.34億元。短期償債壓力依然不小。? ? ? ?

同期，其短期借款由2021年的5.59億元增至16.66億元，同比大增198%。長期借款同比減少，但仍有279.66億元。

而在流動負債中，新城控股應付票據和應付賬款累計超過500億元，這意味著房企對建筑工程企業、建筑材料供應商、裝修材料供應商等上游企業也在“伸手要錢”。

因此在業績說明會上，王曉松說新城控股目前重點就做兩件事，首先就是積極用資產對接資本市場，以獲取穩定的再發展資金。

據新城控股高級副總裁兼財務負責人管有冬介紹，2022年新城控股發行三期中期票據共計40億元，并獲1400億元銀行意向性授信額度；通過經營性物業貸盤活吾悅廣場22座，為融資性現金流提供補充。

3月13日，新城控股發布2023年度定向增發預案，擬募集資金不超過80億元，其中24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目，保障項目交房周期和質量。

對于此次定增計劃的進展，管有冬表示，已經于3月13日通過董事會審議，在3月29日通過了股東大會審議，接下來會以最快的速度上報到交易所申請注冊。

去庫存壓力很大

當然了，償債壓力是房地產整個行業多數企業面臨的共同現狀。隨著“三支箭”的相繼射出，房企們資金鏈壓力會根據各自融資進展而有所緩解。

新城控股面臨的另一大問題，同樣也是行業現狀，那就是存貨問題。

資產負債表顯示，占比近七成的流動資產就是存貨，金額達到了2043.65億。

值得一提的是，2022年，新城控股計提各類資產減值準備金額再次增加，高達63.99億元。其中計提壞賬準備4.32億元，計提存貨跌價準備59.66億元。

存貨是房地產企業規模發展的儲備糧，也是房企未來盈利的根基。雖然相比房企的資產體量、營收規模與存貨規模而言，存貨跌價損失看似九牛一毛，實則對公司盈利則起到重要作用。

這一點點數據的變化，往往預示著房企大規模存貨往后出清的順利與否。換言之，商品房市場的走勢，就可以通過存貨跌價損失的漲跌來判斷趨勢。

2023年是新城控股成立30周年，展望新的一年，公司并沒有給自己設定明確的銷售目標，只是在年報中表示：“三十而立的新城將繼續凝心聚力，穿越周期，堅定信心，砥礪前行。”

稍微具體一點的計劃，是2023年預計實現商業運營總收入110億元，新開業吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

王曉松在業績說明會上說，新城對于住宅和商業這兩個發展方向不會改變，但經營方式和經營模式已經完全發生變化。

這也是大多數還活著的房企當下的心境，不再有龐大的目標和野心，越過山丘，還是山丘，先活下去，再談以后。