來源/丁祖昱評樓市

2022年，房企在行業(yè)寒冬中艱難前行，也在不斷反思和調整中成長與進步。

截至3月31日，A股和H股累計有超過150家房企發(fā)布2022年業(yè)績報或業(yè)績預告，七成以上房企利潤下滑，約六成的房企出現(xiàn)了虧損，其中不少房企是上市以來首次虧損。

也有一小部分房企，在前所未有的行業(yè)挑戰(zhàn)面前，扛住了壓力，實現(xiàn)穩(wěn)中有增。如龍湖，2022年營業(yè)收入和凈利潤均實現(xiàn)正增長，是為數(shù)不多的兩項指標均正增長的民營房企。

資本市場對房企的信心也有所修復。上周最后一個交易日，跌到谷底的地產(chǎn)股迎來一波難得的反彈，截至當日收盤，房地產(chǎn)板塊以3.69%的漲幅領漲各行業(yè)，超百只成分股飄紅。

其中，粵泰股份、中交地產(chǎn)、我愛我家等多只地產(chǎn)股漲停，新城控股漲幅超7%，濱江集團、陽光城、招商蛇口漲幅在6%以上，華發(fā)股份、萬科A等漲幅也超過5%。

數(shù)據(jù)顯示，3月以來，TOP30房企整體市值較月初提升7%，其中26家房企月末市值均較月初有不同程度的提升。

我們認為，房地產(chǎn)行業(yè)的風險持續(xù)出清中，行業(yè)生態(tài)短期內進一步惡化的可能性越來越低，尤其在支持性政策持續(xù)發(fā)力的情況下，市場信心逐漸恢復，行業(yè)已經(jīng)開啟修復行情，房企重新站在新一輪周期的起點。

業(yè)績分化

從財報中可以看到，在2022年房地產(chǎn)市場供給沖擊、需求收縮、預期趨弱的“三重壓力”下，上市房企普遍出現(xiàn)營收下降，利潤下滑甚至虧損的情況，整體業(yè)績表現(xiàn)不佳。

其中，雅居樂2022年全年實現(xiàn)營收540億元，同比降低26%，歸屬母公司股東利潤虧損149.8億元。

早在今年1月30日，榮盛發(fā)展公布的2022年業(yè)績預告中提到，期內歸母凈利預虧190億元至250億元，虧損同比增加283.42%至404.50%。藍光發(fā)展公布的業(yè)績預告里，也預計虧損219億元。

在市場降溫的壓力下，部分央國企也難以幸免。2022年，華僑城實現(xiàn)營業(yè)收入767.67億元，同比下降25.17%；歸屬母公司凈利潤虧損109.5億元，同比下滑387.05%，這是華僑城上市以來首次出現(xiàn)虧損。

北辰實業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入約130.0億元，同比減少41.45%，凈虧15.8億元，這也是北辰實業(yè)近10年來歸屬母公司凈利潤首次為負。此外，五礦地產(chǎn)歸母凈虧損13.62億港元，首開股份預虧10-15億元。

也有部分企業(yè)仍然在2022年“逆流而上”，收獲了業(yè)績增長，其中包括一些央國企、頭部房企及部分穩(wěn)健經(jīng)營的民企。這些房企的共同特點是：嚴守財務底線、重點布局高能級城市及多元化經(jīng)營，因此也表現(xiàn)出更高的盈利水平和更強的經(jīng)營韌性。

除了上文提到的龍湖，還有行業(yè)龍頭房企萬科，2022年實現(xiàn)營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比增長0.4%。

綠城中國也在2022年保持穩(wěn)健發(fā)展，實現(xiàn)年度收入1271.53億元，同比增長26.8%；實現(xiàn)凈利潤88.95億元，同比增長15.7%，股東應占核心凈利潤64.14億元，同比增長11.3%。

業(yè)績明顯分化是上市房企2022年財報的最大特點。“活著就是希望”。能在2022年的行業(yè)寒冬中活下來的房企，已經(jīng)站在新一輪周期的起點，積極的政策信號正在持續(xù)釋放，市場銷售逐漸回暖，房企的銷售表現(xiàn)已有明顯修復。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，3月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額6608.6億元，單月業(yè)績同比增長29.2%，環(huán)比增長42.3%，同環(huán)比保持增長且增幅較上月提升。一季度百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額14827.7億元，累計業(yè)績同比轉正，增長3.1%。

投資聚焦

當行業(yè)進入規(guī)模縮量并出現(xiàn)結構性分化的發(fā)展階段，房企在部分弱二線和三四線等低城市的存貨，直接影響了房企的業(yè)績表現(xiàn)。

2022年還在積極拿地的房企，并不多。中海、華潤置地、保利發(fā)展，是少數(shù)幾家拿地銷售比接近40%的房企。從他們投資的城市看，基本都聚焦于一二線核心城市。

其中，中海2022年一共獲取了50個項目，拿地金額1208.7億元，排名行業(yè)第四，新增總貨值2403.4億元；權益拿地金額995億元，為行業(yè)第三。北上廣深四大一線城市新增貨值在中海2022年的新增貨值中占比超過4成。

保利發(fā)展2022年拓展支出達1613億，僅下半年就超千億，其中核心38城拓展金額占比高達98%。

招商蛇口去年在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達94%和90%，單城投放權益地價高達31億元，先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。

龍湖集團首席財務官趙軼在業(yè)績會上提到，2023年公司約97%的可售資源集中在一二線及環(huán)都市圈衛(wèi)星群。2023年則盡可能優(yōu)中選優(yōu)，布局20個主力城市和14個機會城市。

曾偏重三四線布局的碧桂園，也從去年開始系統(tǒng)性調解土儲結構。碧桂園執(zhí)行董事及常務副總裁程光煜在業(yè)績會上表示，市場下行期，三四線城市的穩(wěn)定性弱于一二線城市，去年碧桂園雖然新增土儲不多，但7成都是在一二線，今年投資方向會聚焦一二線核心城市的核心板塊。

碧桂園計劃在3-5年的時間內通過新增土儲布局的調整，將一二線對三四線的貨值比例從40：60提升至50：50，以支撐公司未來業(yè)績的穩(wěn)健發(fā)展。

從2022年上市房企的財報數(shù)據(jù)中其實可以清晰地看到，布局高能級城市為主的房企，經(jīng)營韌性相對較強。在市場下行周期，高能級城市的市場抗壓性更強，價格更堅挺，資產(chǎn)減值壓力小，因此對房企的銷售和利潤的沖擊影響也相對較小。

今年這一趨勢仍將繼續(xù)。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，一季度，華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)及綠城中國今年一季度拿地金額均超過70億元。且房企投資主要聚焦在核心一二線城市以及部分有人口支撐、產(chǎn)業(yè)支撐且市場回暖更為明顯的強三線城市，仍以謹慎為主，“換倉提質”為先。

穿越周期

能夠在行業(yè)下行周期中實現(xiàn)增長的房企，大多還有一個共同點：住宅開發(fā)之外的第二增長曲線已經(jīng)形成并持續(xù)發(fā)力。

典型房企如華潤置地、龍湖集團、萬科、中海、招商蛇口等。華潤置地2022年的租金收入近200億，同比有10%的增長，其中購物中心的租金收入占比超8成，租金覆蓋股息及利息倍數(shù)為0.99。

在地產(chǎn)業(yè)務之外，龍湖的運營業(yè)務和服務業(yè)務去年收入分別是118.8億元、116.7億元，雙雙超百億。龍湖集團董事長陳序平在業(yè)績會上表示，未來五年龍湖的運營及服務業(yè)務的利潤占比將提升至50%。

萬科董事會主席郁亮在業(yè)績會上開玩笑：“有的時候我覺得經(jīng)常會有點‘分裂’，剛談完幾十億的合作，回頭談個幾十萬的生意。”經(jīng)營類業(yè)務賺的就是“長錢、小錢，辛苦錢”。

郁亮舉例，公寓每平米每天收入80-100元，商業(yè)每平米每天收入6-10元，物流每平米每天1元，物業(yè)每平米每天6分到1毛。從幾十億單位變?yōu)橐苑譃閱挝弧?/span>

相比其他同行，萬科早在8-10年前就開始布局經(jīng)營服務業(yè)務。2022年，萬科經(jīng)營服務業(yè)務全口徑收入首次突破500億元，達512.6億元，同比增長23.1%。

中海2022年來自商業(yè)物業(yè)的營收達52.6億元，在營自持甲級寫字樓達56棟，購物中心23座。2022年新增 15 個運營商業(yè)項目，新增商業(yè)運營建筑面積 88 萬平方米。

招商蛇口也將原來的三大主業(yè)調整為三類業(yè)務，即開發(fā)業(yè)務、資產(chǎn)運營、城市服務，著力構建租購并舉、輕重結合的業(yè)務結構，聚焦培育公司的第二增長曲線。

隨著物流、商業(yè)、保租房REITs和不動產(chǎn)私募投資基金的支持利好政策陸續(xù)出臺，經(jīng)營性不動產(chǎn)實現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，給這些業(yè)務的加速發(fā)展帶來了可能。

這些房企能夠穿越周期，都得益于早早開始在經(jīng)營服務業(yè)務上開始布局，并從開發(fā)思維轉向經(jīng)營思維，用持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流維持企業(yè)的運轉，減少對外部資金的依賴，也提高了企業(yè)對抗風險的能力。

企業(yè)經(jīng)營是一場馬拉松，最重要的不是誰跑得最快，而是誰能堅持到最后。

我們必須要清醒地認識到，高歌猛進的高周轉模式已經(jīng)不再適用，房地產(chǎn)開始步入管理運營的紅利時代。

商業(yè)運營和物業(yè)服務等經(jīng)營性業(yè)務，能夠取得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，相對不受宏觀波動的過多影響，這種模式在香港和新加坡的發(fā)展商身上都獲得了驗證，在資本市場上的估值也更為可觀。

今年，房企對市場的判斷是積極正面的，這也成為房企2023年風險出清、輕松向前的底氣。