文/樂居財(cái)經(jīng) 孫肅博

政策利好疊加銷售復(fù)蘇，近期的地產(chǎn)股終于擺脫了“地慘股”戲稱，從上周五開始震蕩上行。經(jīng)過昨日小幅調(diào)整后，今天的行情逐步走穩(wěn)，無論是A股的房開板塊還是港股內(nèi)房股均大面積收紅。

日前，有著“私募魔女”之稱的半夏投資創(chuàng)始人李蓓在3月月報(bào)中將當(dāng)下稱為地產(chǎn)板塊“10年一遇級(jí)別的機(jī)會(huì)”，并預(yù)計(jì)一批公司相對(duì)當(dāng)前的股價(jià)，存在3-10倍的上漲空間。“股價(jià)反應(yīng)只是時(shí)間問題。還沒有爆雷的房企，后續(xù)市場份額必大幅擴(kuò)張，即便全行業(yè)規(guī)模較頂部下滑30%左右。”

該觀點(diǎn)被眾多媒體及投資者引用，并迅速在二級(jí)市場有所反應(yīng)。有投資者笑稱：“當(dāng)前地產(chǎn)股已經(jīng)低估到只要一句話就能強(qiáng)烈反彈的程度了。”

4月7日，對(duì)于地產(chǎn)股大漲，李蓓也再次發(fā)聲，“今天地產(chǎn)股大漲，很多人說是因?yàn)榘胂淖蛱彀l(fā)月報(bào)，看多地產(chǎn)。這個(gè)鍋我不背。我公開看多地產(chǎn)股已經(jīng)很長時(shí)間了。”

月報(bào)中，李蓓談到，現(xiàn)在的地產(chǎn)股就好像 2016年年初的煤炭股。行業(yè)經(jīng)歷了供給側(cè)的出清和收縮，需求端剛剛開始觸底回升。而相較于當(dāng)初的煤炭，本輪地產(chǎn)的需求下滑更多，但供給側(cè)出清同樣更加劇烈。

過去2年，TOP30房企有40%爆雷。過去1年，百強(qiáng)房企拿地下滑60%，地產(chǎn)新開工下降50%，全國已開工未銷售庫存以平均每個(gè)月2000萬平米的速度下降。李蓓指出，在這樣的廣義庫存下滑速度面前，只要銷售低位企穩(wěn)，房價(jià)的企穩(wěn)上漲很快就會(huì)到來。

盡管股價(jià)迎來了一次難得的大漲，但許多房企仍處在股價(jià)低迷的漩渦中。

就在上周五地產(chǎn)股大漲的前一晚，藍(lán)光發(fā)展公告稱，公司股票4月6日收盤價(jià)為0.95元/股，首次低于人民幣1元。根據(jù)上交所規(guī)定，若公司股票連續(xù)20個(gè)交易日股票收盤價(jià)均低于1元，將被終止上市。如果被強(qiáng)制退市，公司股票將不能進(jìn)入退市整理期交易。

此外，今年3月，地產(chǎn)銷售報(bào)喜的同時(shí)，股價(jià)卻經(jīng)歷了一次下挫。Wind數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)（申萬）3月累計(jì)跌幅近8%。

對(duì)此，李蓓認(rèn)為，盡管百強(qiáng)銷售改善，但地產(chǎn)股經(jīng)過長期的低迷之后，投資者完全沒有信心和關(guān)注，行業(yè)專家也懷疑銷售回升的持續(xù)性，擔(dān)心曇花一現(xiàn)。上市公司自身也沒有信心，大部分不敢給出合理樂觀的收入業(yè)績指引。

除了李蓓公開表示了對(duì)地產(chǎn)股的看好，多家機(jī)構(gòu)及資本市場大佬也給出了類似的觀點(diǎn)。

易居房地產(chǎn)研究院一季度重點(diǎn)城市新房成交報(bào)告顯示，今年1-3月份全國50城成交面積同比增速為16%，該曲線已明顯走出2022年低谷，并開始由負(fù)轉(zhuǎn)正。3月份各重點(diǎn)城市普遍出現(xiàn)交易數(shù)據(jù)環(huán)比和同比的拉升，充分說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場交易行情活躍的特征。結(jié)合一季度數(shù)據(jù)來看，房屋交易行情復(fù)蘇的背后，體現(xiàn)了購房需求在積極釋放，也體現(xiàn)了購房信心逐漸增加的良好態(tài)勢(shì)。

廣發(fā)證券表示，“堅(jiān)定看好地產(chǎn)板塊整體投資機(jī)會(huì)，建議提高“強(qiáng)信用+寬布局”配置比例。銷售改善后，強(qiáng)信用房企經(jīng)營杠桿提升，投資市占率或進(jìn)一步提高，疊加利潤率改善，整體提升了龍頭房企ROE（凈資產(chǎn)收益率）水平，地產(chǎn)股具備兩年以上的中期邏輯。”

國聯(lián)證券認(rèn)為，一季度市場處于溫和修復(fù)階段，本輪商品房市場熱度延續(xù)，土地市場活躍度亦有所回升；若后續(xù)疊加供需兩端政策發(fā)力，居民預(yù)期有望恢復(fù)。建議重點(diǎn)關(guān)注資金實(shí)力較強(qiáng)、土儲(chǔ)更為優(yōu)質(zhì)充裕的國央企，以及在本輪行業(yè)出清中率先完成信用修復(fù)的優(yōu)質(zhì)民企。此外二手房市場恢復(fù)強(qiáng)勁，建議關(guān)注存量房龍頭企業(yè)。

高盛資產(chǎn)管理公司駐新加坡的亞洲固定收益主管Salman Niaz認(rèn)為，“無論是尚未違約的、還是一些已經(jīng)違約的民營房企，都有提供高回報(bào)的機(jī)會(huì)。中國房地產(chǎn)行業(yè)的前景是積極的，但短期內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)一些波動(dòng)。”

千億私募景林資產(chǎn)合伙人金美橋認(rèn)為，“房地產(chǎn)領(lǐng)域的配置，主要以央企背景的物業(yè)服務(wù)型公司為主，長期看好標(biāo)的公司市場份額的逐步提升和大股東實(shí)力雄厚，這類公司屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，只要服務(wù)和運(yùn)營做得好，就有一定天然壟斷的優(yōu)勢(shì)”。

或許地產(chǎn)行業(yè)筑底回升的道路是漫長的，但從銷售數(shù)據(jù)和證券市場表現(xiàn)來看，目前已經(jīng)在向好的方向發(fā)展。