來源/環(huán)球老虎財經(jīng)

“割肉”紓困后，停牌377天的融創(chuàng)中國再度歸來。

4月14日，復(fù)牌第二日的融創(chuàng)中國延續(xù)下跌走勢，早間開盤融創(chuàng)中國低開14.71%，晚間收報1.89港元/股，兩日內(nèi)合計跌超60%。

去年3月，融創(chuàng)中國由于無法在當(dāng)月底刊發(fā)2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績后，于2022年4月1日停牌。時至今日，在無股票交易的一年內(nèi)，孫宏斌繼續(xù)開啟了融創(chuàng)中國的“瘦身縮表”計劃，其總資產(chǎn)由2021年末的1.57萬億，已壓減至萬億之內(nèi)，降幅超三分之一。

自2021年陷入流動性困境以來，曾經(jīng)的“白衣騎士”便開啟了“賣身”之路，短短三年內(nèi)從“四處出擊”到“四處奔走”，過去的一年，孫宏斌不斷推進(jìn)集團(tuán)和AMC資產(chǎn)管理公司的合作，為旗下項(xiàng)目引入啟動資金，盤活資產(chǎn)，其中就包括他的“壓箱底”優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)董家渡。

值得注意的是，就在融創(chuàng)中國復(fù)牌首日，集團(tuán)發(fā)布人事變動公告，曾在融創(chuàng)中國任職近二十年的兩位高管遲迅、商羽紛紛離職，雖人事變動是企業(yè)內(nèi)部常見現(xiàn)象，但踩點(diǎn)在復(fù)牌首日引人猜測。

當(dāng)前來看，雖融創(chuàng)中國的債務(wù)危機(jī)得到緩解，但尚未解除，2023已成了融創(chuàng)中國的關(guān)鍵之年。

停牌377天，復(fù)盤首日兩位老將卸任

繼佳兆業(yè)、景瑞控股后，融創(chuàng)中國成了今年內(nèi)第三家復(fù)牌的內(nèi)地房產(chǎn)。

2022年3月末，融創(chuàng)中國由于無法于2022年3月31日或之前刊發(fā)2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績，于2022年4月1日停牌，此后便陷入了長達(dá)一年多的停牌。

上市13年間,融創(chuàng)曾在2020年一度創(chuàng)下超2500億港元的巔峰市值,而在停牌前夕，融創(chuàng)中國股價止于4.58港元，總市值縮水至250億港元。

時隔377日，融創(chuàng)中國復(fù)盤首日再度呈低開低走態(tài)勢，盤前就跌去近六成，3月14日持續(xù)下跌，截至晚間收盤，融創(chuàng)中國市值僅剩103億，雖兩日內(nèi)盤中亦有震動，但也抵不住一眾資金相繼出逃的消極情緒。

2021年下半年開始，融創(chuàng)中國的流動性受多種因素影響，債務(wù)問題愈發(fā)嚴(yán)重，次年5月，4筆美元債優(yōu)先票據(jù)利息陸續(xù)到期，公司并不能在寬限期內(nèi)償還利息，更大的債務(wù)問題隨之浮現(xiàn)。

2021年財報數(shù)據(jù)顯示，公司的負(fù)債總額高達(dá)1.052萬億元，其中借貸總額約3217億元。高企的負(fù)債，導(dǎo)致融創(chuàng)2021年的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)89.4%，處于行業(yè)較高水平。同時，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物年末僅有692億元。

當(dāng)債務(wù)壓頂而來，善做“白衣騎士”的孫宏斌也只能踏上了尋找融創(chuàng)“白衣騎士”之途。公司采取了多種自救措施，包括與資產(chǎn)管理公司合作，盤活核心項(xiàng)目；通過股權(quán)配售、大股東借款、資產(chǎn)出售等手段回籠資金。

值得一提的是，就在公司復(fù)牌首日，融創(chuàng)中國融創(chuàng)中國發(fā)布人事變動公告。公告顯示，遲迅、商羽因集團(tuán)內(nèi)部工作分工及職責(zé)調(diào)整，已辭任公司執(zhí)行董事，自2023年4月13日起生效。

目前，融創(chuàng)中國官網(wǎng)已經(jīng)刪除了遲迅和商羽的信息，而在今年3月的未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)中，遲迅和商羽還是公司執(zhí)行董事名單中的一員。日前，遲迅、商羽均已向公司確認(rèn)與董事會并無意見分歧，對于這兩位高管的離職，公司方面并沒有作出回應(yīng)。

公開資料顯示，上述二人是融創(chuàng)實(shí)打?qū)嵉摹袄蠈ⅰ薄Ｉ逃鹩?003年加入融創(chuàng)中國，并在公司歷任副總經(jīng)理和總經(jīng)理等職務(wù)。而遲迅也于2004年加入融創(chuàng)中國，曾擔(dān)任副總經(jīng)理和總經(jīng)理等職務(wù)。在辭職之前，兩位高管均擔(dān)任融創(chuàng)中國的執(zhí)行董事和執(zhí)行總裁，并負(fù)責(zé)不同區(qū)域的管理工作。

2022年2月以及2022年底，曾經(jīng)跟隨孫宏斌多年的商羽和遲迅先后從區(qū)域調(diào)回總部，而融創(chuàng)危機(jī)爆發(fā)或與二人有關(guān)聯(lián)。

在商羽調(diào)動的同一時期，孫宏斌在融創(chuàng)內(nèi)部推動了組織架構(gòu)的重大調(diào)整，將七大區(qū)域擴(kuò)展為九大區(qū)域。融創(chuàng)中國方面向外宣稱，這次調(diào)整將有利于減小管理跨度、減少管理層級、提高管理效率，提高綜合經(jīng)營管理能力，但這并不能掩蓋孫宏斌所處的困境。

大規(guī)模的區(qū)域拆分和人事調(diào)動，幾乎預(yù)示著融創(chuàng)戰(zhàn)略正在發(fā)生巨變，而孫宏斌的“自救“之路仍在繼續(xù)。

“錢荒”危機(jī)尚在，“減債”成效初現(xiàn)

3月31日，融創(chuàng)中國披露其2022年業(yè)績報告。根據(jù)財報，融創(chuàng)全年合同銷售額1693.3億元，實(shí)現(xiàn)收入約967.5億元。同期，融創(chuàng)中國年內(nèi)虧損為298.92億元，擁有人應(yīng)占虧損約為276.69億元，較2021年縮窄114.4億元。

項(xiàng)目及土儲方面，2022年，融創(chuàng)連同其合營公司及聯(lián)營公司開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目共計890個，連同其合營公司及聯(lián)營公司的總土地儲備面積約為2.18億平方米，權(quán)益土地儲備面積約1.30億平方米。

歷經(jīng)一年，公司降負(fù)債初顯成效。

截至2022年12月31日，融創(chuàng)負(fù)債總額同比下降約481億元。其中，公司有息負(fù)債約為2984億元，相比2021年減少約233億元；公司連同其合營及聯(lián)營公司的有息負(fù)債約為人民幣4043億元，相比2021年減少約642億元。

然而，盡管負(fù)債減少，但相對于其持有的資金和現(xiàn)金流，情況仍不太理想。在融創(chuàng)中國的有息負(fù)債中，即期及非即期借貸的即期部分金額高達(dá)2534.76億元，而同期的非受限現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物卻只有116.01億元。

此外，據(jù)融創(chuàng)中國的年報獲批準(zhǔn)日期，該公司到期未償還的借貸本金約為1005.2億元，這可能導(dǎo)致其要求提前償還約835.5億元的借貸本金。

而好消息是，今年年初，持有超過30%份額的債權(quán)人小組已經(jīng)簽署了重組支持協(xié)議，涉及90.48億美元的境外債務(wù)。但要讓債務(wù)重組方案生效，還需要獲得75%的支持份額。

為此，融創(chuàng)中國提供了多種選項(xiàng)，包括可轉(zhuǎn)換債券、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、轉(zhuǎn)換為部分融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)以及置換新票據(jù)等，希望各方能夠給予支持。此外，孫宏斌也同意將提供給公司的4.5億美元無息股東貸款，轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)中國的股權(quán)。

如今復(fù)牌，于融創(chuàng)而言只是解除危機(jī)的第一步，正如孫宏斌在今年3月29日召開的境外債務(wù)重組說明會上所說，一味地追求規(guī)模逆勢造成了流動性困局，在投資商，擅做”白馬騎士“的孫宏斌也一度豪氣，只是時至今日，未解決公司眼下問題，孫宏斌也不得不”賣身“存活。

孫宏斌的“重生”之路：“去化、減債、流動性 ”

“發(fā)展節(jié)奏控制得不好，降杠桿執(zhí)行得不夠堅決。追求規(guī)模的慣性，讓公司在投資方面過于樂觀和激進(jìn)，”孫宏斌在說明會上表示。

曾經(jīng)的孫宏斌意氣風(fēng)發(fā)大肆擴(kuò)張，而正是因盲目擴(kuò)張、激進(jìn)投資導(dǎo)致了曾經(jīng)的融創(chuàng)無法在后”黃金時代“中平衡”快“與”穩(wěn)“。雖擁有大量優(yōu)質(zhì)物業(yè)及土儲，但需市場整體回暖才能真正緩解流動性問題。

至此，融創(chuàng)開始保交樓、合作盤活資產(chǎn)。2022年，公司累計在全國84個城市完成201個社區(qū)、超18萬戶房屋交付；2023年第一季度持續(xù)推動保交樓工作完成了超3.9萬套房屋的歸心交付。2023年2月公司合同銷售金額環(huán)比增長50.2%，3月份繼續(xù)保持增長態(tài)勢。

在2022年，融創(chuàng)中國出售了多個項(xiàng)目予國資，其中包括昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予華發(fā)，轉(zhuǎn)讓價為14億元 ；武漢一江源項(xiàng)目、武漢甘露山文創(chuàng)城部分股權(quán)，分別轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)和武漢城建；常州融譽(yù)置業(yè)轉(zhuǎn)予廈門國企建發(fā)及江蘇城開地產(chǎn)集團(tuán)。

去年3月-9月，融創(chuàng)又先后退出廣州、合肥、重慶等地的多個項(xiàng)目，接盤方包括廈門國貿(mào)、金地商置、信達(dá)地產(chǎn)、華宇集團(tuán)等。

此外，融創(chuàng)中國引入AMC機(jī)構(gòu)紓困，其中便包含孫宏斌的“心頭肉”董家渡。

作為上海南外灘最后一塊風(fēng)水寶地，寸土寸金的董家渡項(xiàng)目在2019年被融創(chuàng)以125.5億價格從泛海手里接手，而董家渡項(xiàng)目共分為三塊地，賣出其中一塊就已回血150億，銷售額已經(jīng)覆蓋了融創(chuàng)當(dāng)初接盤的資金總額。現(xiàn)在同一地段的外灘壹號院的二手房成交價已經(jīng)達(dá)到了25萬每平，尚未開發(fā)的兩塊地成為融創(chuàng)手中最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。

不過高達(dá)95億的建管費(fèi)對于當(dāng)下的融創(chuàng)來說已是非常困難，而引入AMC機(jī)構(gòu)紓困這種模式的核心即在于保留融創(chuàng)操盤開發(fā)，所注入資金將用于化解原有債務(wù)以及支持項(xiàng)目的整體開發(fā)建設(shè)，讓項(xiàng)目得以盤活運(yùn)轉(zhuǎn)，之后再由融創(chuàng)償還融資、回購股份。退出時，AMC和銀行的融資享有優(yōu)先權(quán)，融創(chuàng)股權(quán)劣后并在融資全部償還后回購股權(quán)。

根據(jù)合作協(xié)議，中國華融、以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行上海銀行、上海農(nóng)商行、交通銀行、興業(yè)銀行、北京銀行組成的銀團(tuán)、中信信托等合作方攜手對該項(xiàng)目注資，新增融資總量將超120億元，所注入資金用于該項(xiàng)目的整體開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營。

有分析認(rèn)為，融創(chuàng)多項(xiàng)目得到資方紓困，是基于資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)，而三個項(xiàng)目都保留融創(chuàng)作為品牌方和操盤方，是資方對融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)的看好。

進(jìn)入2023年，融創(chuàng)的保交付在推進(jìn)中。融創(chuàng)方面的數(shù)據(jù)顯示，1-3月，融創(chuàng)累計交付近4萬套、面積超600萬平米；一、二批次保交樓專項(xiàng)借款累計落地超150億，有多個項(xiàng)目獲得保交樓專項(xiàng)配套貸款。

在引入AMC、保交付、出售資產(chǎn)、補(bǔ)齊業(yè)績報告、推動債務(wù)重組等一通自救操作后，融創(chuàng)終于復(fù)盤，但復(fù)盤之際才是孫宏斌解決難題的第一步。

責(zé)任編輯 | 陳斌