文/樂居財經 吳文婷

近日，最高人民法院發布一則《關于商品房消費者權利保護問題的批復》（以下簡稱《批復》），里面重點提到當商品房無法交付時，購房者退款享有優先請求權等內容。

《批復》指出，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。

不僅如此，《批復》還將“最優先效力”推及至“購房款返還請求權”上，即“在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。”

據悉，上述批復文件已于2023年4月20日正式實施。這也就意味著，最高法支持爛尾樓業主退款。

爛尾樓既是“城市傷疤”,也是民生之痛。在全國各地,爛尾樓并不少見,無數業主飽受其苦。易居研究院去年曾經發布一份《全國爛尾樓研究報告》，統計了2022上半年主要城市的相關情況。

總體上看，全國重點50城的爛尾樓建筑面積為7151萬平方米，爛尾率為5%。其中，一二線城市中，昆明、鄭州和福州的爛尾率較高。而三四線城市中，南通、啟東和紹興的爛尾率較高。

隨著“保交樓”被重視起來，到2022年末，各地房企停工問題得到一定緩解。據CRIC調研數據，截至2022年12月31日，32個典型城市重點監測的290個項目中，一半以上已經復工，但仍有126個項目處于停工狀態。

在業內人士看來，此次《批復》體現了優先保護處于相對弱勢地位的房屋買受人（即購房者）的精神，有利于房地產行業的健康發展，從而也有利于社會穩定發展。

北京金訴律師事務所主任王玉臣指出，近年來爛尾樓比比皆是，很多購房者一旦買到爛尾樓，面臨著錢房兩空的風險。在司法實踐中，雖然主流觀點認可業主的基本債權優先權，認可業主的權利在某種程度上優于抵押權和施工單位的工程款優先受償權，但是沒有明確的規定。因此，實務操作中亂象叢生，在不少爛尾樓盤，業主的權利并沒有得到有效保護。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次政策具有非常好的務實精神，對于各地2023年處理保交樓事件具有非常好的指導意義。在實際操作中，賠償或權益保護方面存在扯皮或含糊的內容，過去在權益維護方面，主要把建筑商、工程商、設備商、材料商等排在前列。如今，對于購房者、退房者和建筑商等方面涉及權益優先的問題，最高法已經非常清晰地明確，購房者和退房者的權益應該受到優先保護。從這個角度看，相關方面對購房者的保護力度要大于建筑企業。

不過，也有律師指出，《批復》規定的是“房屋不能交付且無實際交付可能的情況下”，爛尾樓并不是必然能夠達到“房屋不能交付且無實際交付可能”的條件。實踐中，要看法院怎么認定。當然，一旦達到這一條件，則可能面臨開發商資金鏈斷裂、無其他財產可供執行且已完成的在建工程變現困難的極端情形，存在商品房消費者價款返還請求權的優先權得到判決書、裁決書等生效法律文書支持但事實上無法得以有效執行的可能。