來源/樂居財經? ?作者/張林霞

在剛剛過去的“五一”假期，旅游市場火爆，全國各地的游客熱情地涌入各大景區。

與旅游熱不同的是，剛剛過去的4月份房地產市場表現并不樂觀。雖然百城新建住宅價格在止住“7連跌”及持平后繼續轉漲，但交易出現一定下滑；二手房市場掛牌量持續走高，房價走勢繼續承壓。

據克而瑞監測，從新房成交方面來看，4月整體成交規模由升轉降，市場熱度恢復到本輪行情啟動初期水平。30個城市商品住宅成交1642萬平方米,從變化情況來看，環比下降27%，同比持增37%，雖然單月成交量略好于去年同期，但仍顯著低于2019-2021年同期水平，市場復蘇動能略顯不足。

具體而言，各能級城市均出現不同程度回落，一線成交韌性較強，自上月集中放量后本月小幅微跌11%，累計同比仍增21%。其中北京和深圳延續同環比齊增，深圳主要得益于供應放量，龍崗和光明等供應量基本都在10萬平以上；北京則面臨顯著的供不應求，順義和房山多個性價比較高剛需盤持續熱銷。上海與廣州成交環比微降，熱度略有回落，但同比仍保持增勢。

與一線城市不同的是，二三線城市則面臨熱度轉降，一方面整體成交回調幅度大于一線，環比降幅達30%；另一方面，各城市環比跌幅跌多漲少，僅成都和西安等中西部城市環比持增。回落較為顯著的可分為三類，一是武漢、天津、重慶等尚有人口優勢的強二線城市，本輪行情主要依托剛需剛改自住需求驅動，隨著低價房源去化殆盡，整體需求也進入階段性疲軟期。二是長春、南寧、大連、昆明等弱二線城市，整體城市基本面欠佳，高庫存問題難解，成交復歸理性之后預期還將延續筑底行情。三是徐州、佛山、東莞等三四線城市，隨著返鄉置業和短期投資投機熱情減弱，市場重新復歸理性。

從二手住房方面來看，4月17個重點城市二手房成交面積預計為895萬平方米，環比下降17%，同比仍增77%。成交環比轉跌固然有節假日影響網簽的原因，但最主要的還是前期積壓需求釋放逐漸接近尾聲，后續進入平緩釋放期，前4月二手房累計成交3116萬平方米，累計同比增長76%。

分城市來看，近9成城市二手房成交環比負增，北京和杭州等回調尤為明顯，環比跌幅在3成左右。實際上自3月下旬起，杭州二手房帶看等指標就在明顯下滑，二手房成交也開始逐周走弱，反映市場活躍度持續下降。北京二手房成交在3月底迎來一波放量，隨著疫情期積壓需求和入學置業需求逐漸釋放完畢，清明節后成交漸顯疲軟。

此外，近期多個城市二手房掛牌量持續增多。易居研究院研究總監嚴躍進表示，二手房掛牌量增長，說明很多房源正急于出售，這主要是因房東希望套現或置換新房，還有業主傾向于在市場成交活躍時以相對高價格掛出，試探市場反應。

克爾瑞表示，因二季度仍是年內供應高峰期，短期供應量還有上升空間；從需求端來看，剛需疲軟和改善缺位是大概率事件，整體成交仍將進一步走低。不同城市預期延續分化行情：對于熱點恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或將面臨供給約束，整體成交還將平穩運行；而對于武漢、鄭州、天津等前期低迷型城市，仍面臨階段性的調整期，成交短期內難見明顯起色，而對于依托返鄉置業驅動的蘇北與川渝三四線熱度還將持續下滑。

中指研究院表示，全國樓市調控政策或繼續保持寬松基調，以促使市場情緒進一步修復。熱點一二線城市大概率將跟進推行“因區施策”，未來在非核心板塊以及針對特定人群定向優化購房政策的可能性較大；三四線城市或將在下調房貸利率、提高公積金貸款額度等方面繼續發力。隨著穩地產政策的持續顯效，預計二季度全國房地產市場將保持平穩運行態勢，城市分化行情仍將延續。