來源/滿投財經(jīng)

暴雷后的中國奧園（03883.HK）忙于自救，時時刻刻卷在債務(wù)的漩渦中。自2022年4月1日中國奧園宣布暫停刊發(fā)2021年財報并停牌以來，至今已經(jīng)有15個月了。

根據(jù)港交所規(guī)定，停牌超過15個月就將面臨摘牌。2023年7月3日，中國奧園（03883.HK）發(fā)布2021年全年、2022年中期及2022年全年業(yè)績報告，之前難產(chǎn)十幾個月的財報千呼萬喚始出來，中國奧園的復(fù)牌之日或許已不遠？

中國奧園此前一直強調(diào)自身作為粵港澳“四小龍”的優(yōu)勢，僅僅6年就從百億躋身千億房地產(chǎn)行列。但即便是曾經(jīng)的行業(yè)黑馬，過度的無序擴張在行業(yè)“三條紅線”橫空而降之下，反而更快出現(xiàn)暴雷。公司經(jīng)過2年時間的自救，其具體的債務(wù)以及財務(wù)情況有何亮點？中國的房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇到什么程度？

01

中國奧園債務(wù)重組迎來進展

2021年以來，房地產(chǎn)企業(yè)暴雷已經(jīng)屢見不鮮，原因主要為“三條紅線”頒布后行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)，開發(fā)商在銀行借不到錢，只能借外債。在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的同時，又遇到疫情的打擊，房地產(chǎn)銷售低迷，資金回籠不來，銀行貸款和外借的美元債也無法如期償還，以至于暴雷的暴雷，倒閉的倒閉。

中國奧園正式出現(xiàn)違約在2022年1月19日，公司發(fā)布公告宣布無法償還2022年1月到期的債務(wù)；以及尚未到期的兩筆債務(wù)。同時，公司也直接宣布不再支付兩筆尚未到期的債務(wù)利息，分別為2023年6月及2024年6月到期。但違約公告中并沒有談到展期，可以說是高調(diào)擺爛。

宣布違約后，公司于2021年4月1日發(fā)布財報延發(fā)以及股票停牌公告，公告表示管理層需要更多時間評估潛在減值撥備，致使2021年未經(jīng)審核管理賬目或不能準(zhǔn)確反映集團財務(wù)表現(xiàn)及狀況。

在中國奧園暴雷之前，同為粵港澳“四小龍”的佳兆業(yè)集團（01638.HK）在2021年11月8日就宣布擔(dān)保的理財產(chǎn)品兌付逾期，正式出現(xiàn)暴雷；之后龍光集團（03380.HK）也在2022年8月7日出現(xiàn)債務(wù)違約；合景泰富集團（01813.HK）在苦苦支撐之下，也在今年4月底宣布資金鏈斷裂，無法償還貸款。

中國奧園停牌已經(jīng)15個月，就在補發(fā)三份財報的前一天晚上，公司備受市場關(guān)注的違約債務(wù)重組也迎來新進展。根據(jù)債務(wù)重組公告，中國奧園于2023年6月30日與公司主要票據(jù)持有人組成的債權(quán)人小組（持有公司發(fā)行的現(xiàn)有票據(jù)未償還本金總額的約33.01%）達成重組協(xié)議。

根據(jù)重組方案，公司將發(fā)行四種新的融資工具置換債權(quán)人此前擁有的債券。包括4支美元債務(wù)工具，金額達到23億美元，每年的利率在5.5%至8.8%之間，到期日為2031年9月。以及擬發(fā)行10億股普通股、1.43億美元無息強制可轉(zhuǎn)換債券、16億美元永續(xù)債。

02

中國奧園財務(wù)和債務(wù)具體情況

中國奧園的營收主要來源于物業(yè)發(fā)展收益、物業(yè)投資收益以及其他收益，中國奧園在2015年至2020年期間的營收規(guī)模隨擴張腳步迎來暴漲。在2020年達到678億元的營收巔峰之后，公司迎來了行業(yè)紅線以及疫情暴發(fā)，2021年營收下降至500億元。而隨之而來的資金鏈斷裂以及暴雷事件，使公司2022年的營收規(guī)模較2020年削減至不足1/3。

2022年，中國奧園實現(xiàn)總營業(yè)額為人民幣187.11億元，較2021年的500.22億元，同比下降62.6%，主要為房地產(chǎn)銷售額的下降。2022年公司的物業(yè)發(fā)展銷售收入為153.53億元，較2021年的455.61億元減幅約66.3%。

（數(shù)據(jù)來源：公司財報）

銷售價格的下跌和銷售面積的減少是公司營收下降的主要原因。從物業(yè)銷售金額和面積來看，2020年后銷售額和銷售面積同樣驟減。2022年中國奧園實現(xiàn)物業(yè)合同銷售額較2021年同比減少約83%至人民幣202.2億元，合同銷售面積同比減少約81%至209萬平方米。

（數(shù)據(jù)來源：公司財報）

而從面積均價來看，房屋平均售價由2021年每平方米約人民幣8,169元下跌10.2%至每平方米約人民幣7,335元，主要是因為交付的住宅性公寓（占物業(yè)的大部分）的平均售價較2021年同期進一步下跌。

隨著物業(yè)銷售規(guī)模的驟降以及信用虧損，中國奧園的凈利潤在2021年急轉(zhuǎn)而下，由盈轉(zhuǎn)虧。從2022年的財報數(shù)據(jù)來看，中國奧園依舊錄得78億元的虧損，但虧損程度較2021年的331億元已經(jīng)大幅縮減。同時毛利由負轉(zhuǎn)正，為8.41億元，同比增長107%。

（數(shù)據(jù)來源：公司財報）

從總土地儲備來看，公司自2020年之后就沒有土地儲備新增，為緩解流動性危機，促進資金回籠，整體處于清庫存、賣項目的狀態(tài)。截至2022年12月31日，公司共擁有267個項目，總土地儲備面積約為3,083萬平方米。

（數(shù)據(jù)來源：公司財報）

最后來看公司的負債情況，按照以前房地產(chǎn)粗獷的發(fā)展模式，企業(yè)不斷向銀行借款用于擴張，隨著企業(yè)規(guī)模的擴大，企業(yè)的負債也節(jié)節(jié)攀升。

截至2022年12月31日，公司總負債規(guī)模為2521億元，而流動負債的規(guī)模達到2,392億元，占總負債比重為95%，公司的債務(wù)大多需要短期內(nèi)償還。借款、優(yōu)先票據(jù)、公司債券總額為1091億元，其中境外計息負債總額約為428.17億元，291.43億元為債權(quán)人相互協(xié)議的一部分；境內(nèi)計息負債總額約為662.32億元。

對比之下，公司的現(xiàn)金流量可謂是捉襟見肘。截至2022年12月31日，中國奧園的現(xiàn)金、銀行存款及受限制銀行存款總額約為人民幣93.41億元，其中現(xiàn)金及銀行存款約為人民幣51.1億元，受限制銀行存款約為人民幣42.31億元，公司存在巨大的資金壓力。

（數(shù)據(jù)來源：公司財報）

總的來說，隨著三份財報的公布以及債務(wù)重組迎來實際性的進展，公司的債務(wù)問題也得到暫時的緩解，但企業(yè)的資產(chǎn)負債率仍然處在較高水平。借新債還舊債的方法顯然已經(jīng)不好用，公司要走出困境必須進一步降低企業(yè)的負債率，并加大去庫存、回籠資金的力度，促進企業(yè)健康轉(zhuǎn)型。

與此同時，中國的房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)仍然較為困難，投資及需求信心不足，將進一步為房地產(chǎn)走出流動性困境帶來挑戰(zhàn)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約13.3萬億元，同比下降10.0%，商品房銷售額13.3萬億元，同比下降26.7%。

中國奧園在財報中表示，將繼續(xù)堅定信心，努力克服困難，化解風(fēng)險，逐步恢復(fù)正常經(jīng)營，朝著「低負債」「小而美」的定位發(fā)展；苦修內(nèi)功，開源節(jié)流，確保項目的開發(fā)建設(shè)和順利交付，加快銷售回款。同時以坦誠和負責(zé)任的態(tài)度爭取盡快與境內(nèi)外債權(quán)人達成和解，行穩(wěn)致遠。