來源/環(huán)球老虎財經(jīng)

AMC們已成為房企的“白衣騎士”。

6月30日，金科股份公告，其與長城資產(chǎn)旗下的全資運營平臺長城國富簽訂協(xié)議，雙方的合作方式公告中也有介紹，即不僅包括具體的資產(chǎn)盤活，還有金科股份的預(yù)重整程序，以及后續(xù)的業(yè)務(wù)整合發(fā)展都有涉及。

實際上，AMC助力房企化解風(fēng)險已成為一種趨勢，自去年1月份金融監(jiān)管部門召集5大AMC機構(gòu)開會開始，5家AMC就陸續(xù)出手并充當(dāng)房企的“白衣騎士”。

長城資產(chǎn)之外，中國華融、中國信達(dá)等也在紛紛出手拉房企一把。

值得一提的是，房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣對本就以不良資產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的AMC來說是擴(kuò)張的機遇。不過，由于房地產(chǎn)債務(wù)涉及金額較大，且房地產(chǎn)項目資產(chǎn)變現(xiàn)周期長，回款難等特點，也讓這些AMC在資產(chǎn)端承壓。

長城資產(chǎn)“戰(zhàn)投”金科

“金科股份可能要活過來了！”一位投資者在相關(guān)平臺如此評價。

6月30日，金科股份在公告中表示與長城國富簽署《戰(zhàn)略投資框架協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，后者有意向獨立或與其他合作方組成投資聯(lián)合體作為重整投資人參與金科股份的預(yù)重整程序。

事實上，同一日金科股份還發(fā)布了另外一則公告，其中指出在今年5月下旬收到債權(quán)人端恒建筑發(fā)來的《告知函》，端恒建筑認(rèn)為金科不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且明顯缺乏清償能力，故向向重慶市第五中級人民法院申請對其進(jìn)行重整。

這表明，如若金科股份進(jìn)入預(yù)重整或重整程序，在公開招募戰(zhàn)略投資人階段，長城國富及/或其指定關(guān)聯(lián)主體有意向作為戰(zhàn)略投資人報名參與競爭遴選。同時，金科發(fā)布的公告還披露了雙方的合作方式，即不僅包括具體的資產(chǎn)盤活，還有金科股份的預(yù)重整程序，以及后續(xù)的業(yè)務(wù)整合發(fā)展都有涉及。

據(jù)悉，長城國富經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，實業(yè)投資等，長城資產(chǎn)持有其100%的股份。此前長城資產(chǎn)廣西分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，長城資產(chǎn)重點聯(lián)合央企國企背景的標(biāo)桿房企、系統(tǒng)內(nèi)的長城國富置業(yè)，針對國家列出的紓困房企“白名單”開展并購重組，盤活問題資產(chǎn)。

如此看來，金科股份引入長城資產(chǎn)也算是未雨綢繆。而此舉也無疑給市場吃了一顆定心丸。7月3日，金科股份漲停收盤。

而被債權(quán)人申請重整，說明金科已處于危難之際。

數(shù)據(jù)顯示，截至目前金科及控股子公司收到的新增訴訟、仲裁案件金額合計37.23億元占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的29.90%。從債務(wù)端來看，金科整體新增到期未支付的債務(wù)本金合計金額29.12億元。

值得一提的是，近兩年來看，長城資產(chǎn)明顯加快了對房企的馳援。較為顯眼的是，去年4月份佳兆業(yè)宣布與招商蛇口、長城資產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，欲通過股權(quán)合作、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合運營等方式盤活存量資源。

長城資產(chǎn)之外，其他幾大AMC也加快涌入房地產(chǎn)行業(yè)。比如去年8月份，中國華融與陽光集團(tuán)簽署協(xié)議，為后者化解債務(wù)難題。東方資產(chǎn)也在去年重整了昆明垠創(chuàng)地產(chǎn)，成為其新東家。

AMC紛至沓來的背后，一方面是房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)聲鶴唳為“禿鷲”AMC帶來了機遇；另一方面則是監(jiān)管要求。據(jù)悉，去年金融監(jiān)管部門召集幾家全國性AMC開會，研究AMC參與風(fēng)險房企的資產(chǎn)處置、項目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)。

AMC三大“化債”模式

AMC們幫助房企過“昭關(guān)”的方式各有不同。

此前，AMC也是房地產(chǎn)行業(yè)中的常客，不過彼時這些AMC只是在跑龍?zhí)?，為房企配套融資。而隨著監(jiān)管的要求，AMC企業(yè)尤其是五大AMC成為救援房企的主力。

在標(biāo)的的選擇上，有AMC人士在去年稱，五大AMC將重點選擇一些龍頭的、暫時出現(xiàn)資金短缺的企業(yè)或項目進(jìn)行紓困。地方AMC則主要將聚焦本地的房地產(chǎn)企業(yè)和項目。

具體到方式上，AMC聯(lián)姻國資為房企化解債務(wù)風(fēng)險較為流行的方式，在去年4月份，央企招商蛇口與長城資產(chǎn)與出險房企佳兆業(yè)簽署合作協(xié)議，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，各方將建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，在城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營等領(lǐng)域開展合作。

具體到分工上，佳兆業(yè)于深圳、廣州、東莞、佛山等大灣區(qū)核心城市的城市更新儲備，長城資產(chǎn)則發(fā)揮資產(chǎn)管理配置優(yōu)勢，招商蛇口則是發(fā)揮社區(qū)、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合開發(fā)優(yōu)勢。對于該次的合作，佳兆業(yè)稱這有利于促進(jìn)項目轉(zhuǎn)型，活化商業(yè)及住宅項目資產(chǎn)，緩解短期流動資金困難。

同時，當(dāng)年5月份，以頻繁質(zhì)押股票以獲得片刻喘息之機的中南建設(shè)，拿到了華融資產(chǎn)與南通國資設(shè)立合作主體的不超過50億元的資金支持。

AMC出資+房企自主操盤則是一種較新的模式，這以五大AMC中華融資產(chǎn)為例。今年1月份，融創(chuàng)官微表示，融創(chuàng)中國與中國華融、以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行（上海銀行、上海農(nóng)商行、交通銀行、興業(yè)銀行、北京銀行）組成的銀團(tuán)、中信信托就上海董家渡項目達(dá)成融資合作，合作方將攜手對該項目注資。本次合作總規(guī)模超120億元，首筆資金已于近日完成投放。

資料顯示，在去年12月份，融創(chuàng)董家渡項目就引入華融+銀團(tuán)，持有董家渡地塊的泛海建設(shè)控股有限公司的股東在同一時間也發(fā)生了變更，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)持股比例從100%下降至10.322%，中信信托與華融分別取得64.678%、25%的股份。

操盤方依舊是融創(chuàng)，華融則是行使監(jiān)管職。120億元的融資將用于項目的開發(fā)、建設(shè)、運營。該業(yè)內(nèi)人士稱，完成紓困退出之時，AMC和銀行的融資享有優(yōu)先權(quán)，融創(chuàng)股權(quán)劣后并在融資全部償還后回購股權(quán)。

這兩種方式之外，AMC+代建是另一種方式，也是信達(dá)資產(chǎn)較為獨特的路徑。去年8月份中旬，信達(dá)資產(chǎn)與華宇集團(tuán)就安徽陽光半島項目舉行簽約儀式。

據(jù)悉，陽光半島自2011年開工，不過命運坎坷之下項目始終未能建成功。其開工三年后由于資金斷裂，不得不停滯。不過，在2017年被恒大投資100億元接盤，并更名為“恒大陽光半島”。而在2021年隨著恒大暴雷，該項目再次停工。

隨著信達(dá)的接盤，該項目的所屬公司股權(quán)也發(fā)生了變化。信達(dá)資產(chǎn)旗下的蕪湖粵信投資持有安徽省陽光半島文化發(fā)展有限公司99%的股份，安徽業(yè)瑞企業(yè)管理有限公司持有1%。

接手后項目后的信達(dá)選擇了讓老朋友華宇集團(tuán)擔(dān)任代建角色。

此外，地方AMC也為房企出力的方式大多是成立基金。比如湖北資產(chǎn)與浙商資管設(shè)立50億元紓困基金、河南資產(chǎn)聯(lián)合信陽市設(shè)立穩(wěn)定發(fā)展基金，注冊資本10億元，重點面向信陽地區(qū)的問題樓盤化解、破產(chǎn)重整等領(lǐng)域進(jìn)行投資。

化解風(fēng)險的同時也被“反噬”

成為房企的“白衣騎士”，對AMC們來說既是機遇也是挑戰(zhàn)。

據(jù)測算，我國房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)規(guī)模在2.08萬億元。超過2萬億的規(guī)模在監(jiān)管要求回歸主業(yè)的背景之下，對AMC來說無疑是較大的機遇。

不過，不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)具有周期長、資本占用多和回款不確定等特點，因此這些AMC業(yè)績上承壓。

而在化解房企風(fēng)險的同時，AMC在地產(chǎn)下行周期也面臨資產(chǎn)減值壓力。

諸多AMC中最為典型的就是極其偏愛地產(chǎn)的信達(dá)資產(chǎn)。去年8月份，標(biāo)普全球?qū)⒅袊胚_(dá)的長期評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，并指出，截至2021年底，涉地產(chǎn)業(yè)務(wù)占到中國信達(dá)類貸款敞口的42%，預(yù)計2022年的資產(chǎn)減值損失將保持高位，甚至可能連帶影響到2023年。受疫情及地產(chǎn)業(yè)敞口拖累，標(biāo)普預(yù)計中國信達(dá)未來兩年內(nèi)的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力都將承壓。

標(biāo)普所述一語成讖。從2022年信達(dá)資產(chǎn)的業(yè)績來看，去年其實現(xiàn)營收809.88億，同比變動-17.13%；股東應(yīng)占溢利為53.02億元，同比變動-51.95%，資產(chǎn)減值損失為132.58億元。

信達(dá)資產(chǎn)并不是個例，2022年中國華融出現(xiàn)276億元的巨虧。元兇之一就是受到房地產(chǎn)行業(yè)的下行影響。

普華永道也在《中國不良資產(chǎn)管理行業(yè)改革與發(fā)展白皮書》中也指出，當(dāng)前AMC的角色已經(jīng)從不良資產(chǎn)風(fēng)險化解拓展到困境機構(gòu)風(fēng)險化解，但也普遍面臨資本充足和流動性風(fēng)險管理兩大難題，面對新的機會和挑戰(zhàn)，需要增強融資能力，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。