來(lái)源/丁祖昱評(píng)樓市

上半年涉宅用地成交金額以約957.1億元位居全國(guó)第一的杭州，昨天迎來(lái)今年的第七次土地集中出讓?zhuān)瑨炫?宗宅地，成功出讓6宗，并首現(xiàn)流拍地塊，延續(xù)了杭州上輪土拍的下降趨勢(shì)。

無(wú)獨(dú)有偶，前一天，南京第四批次8宗地塊成功出讓?zhuān)瑑H兩宗搖號(hào)，其余6宗均底價(jià)成交，降溫明顯。

杭州七批次供地規(guī)模降至較低位

7月18日，杭州年內(nèi)第七次土地集中出讓?zhuān)偝山唤痤~73.7億元，3宗搖號(hào)，3宗底價(jià)或低溢價(jià)成交，1宗流拍，整體成交溢價(jià)率為7.2%，搖號(hào)比例和溢價(jià)率均處于較低位。

今年集中供地制度變更后，杭州今年的土地出讓采取了“小步快跑”的策略，增加了土地出讓的頻次，但每次的供應(yīng)體量大幅下降。

這次的集中供地規(guī)模在今年七批次供地中處于較低位，僅略高于第五批次，7宗含宅用地總規(guī)劃建面53.4萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)104.6億元。

8宗地塊分布于上城區(qū)丁橋單元（2宗）、濱江區(qū)浦樂(lè)（1宗）、臨平區(qū)喬司（1宗）、余杭區(qū)良渚新城（1宗）和下沙金沙湖板塊（2宗），地塊分布較廣，但只有少量位于區(qū)域核心，供地質(zhì)量和前幾批次相比有所下滑。

這次土地出讓還是采用“雙限+搖號(hào)”方式，整體限價(jià)基本保持穩(wěn)定，只有浦樂(lè)地塊和丁橋JG0404-08地塊價(jià)格略微上漲。

其中，浦樂(lè)地塊新房銷(xiāo)售限價(jià)（精裝）39000元/平米，比周邊的濱耀學(xué)府微漲了1000元/平米。

丁橋JG0404-08地塊的容積率是1.1，大概率會(huì)打造疊排產(chǎn)品，新房銷(xiāo)售限價(jià)（精裝）達(dá)47600元/平米。此前該板塊的限價(jià)最高是34370元/平米，容積率基本都在1.8以上，容積率差異比較大，價(jià)格的對(duì)比就意義不大了。

搖號(hào)比例和溢價(jià)率均處于較低位

杭州昨天的土地競(jìng)拍冷熱分化顯著。成交的6宗地中，有3宗觸及封頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，占比50%，在今年杭州的集中土拍中處于較低位；整體溢價(jià)率7.2%，同樣處于較低位。

浦樂(lè)和良渚地塊都不出意外進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，這兩宗地都位于置業(yè)熱度較高的板塊，且盈利空間相對(duì)較大，正式開(kāi)拍前已經(jīng)競(jìng)至封頂價(jià)，最終進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)并分別被東莞景天房地產(chǎn)和浙江子坤拿下。

位于臨平南融板快的喬司新城中心區(qū)C1-5地塊，要求最小戶型180平米，項(xiàng)目限高24米且住宅不低于18米，也就是說(shuō)，地塊極有可能打造以疊墅、洋房為主的改善產(chǎn)品。

同時(shí)，該地塊所處的南融板塊具有融入杭州主城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，溢價(jià)封頂后也進(jìn)入線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)，最終被保億地產(chǎn)收入囊中。

丁橋2宗、下沙1宗地塊均低溢價(jià)或底價(jià)成交，這三幅地塊的區(qū)位條件并不差，但是受到市場(chǎng)對(duì)其低盈利預(yù)期或低去化預(yù)期的影響，房企的參與熱情并不高。

昨天還出現(xiàn)了今年杭州集中土拍以來(lái)的首宗流拍地塊——下沙中心區(qū)單元JS0405-25、35地塊。該地塊的區(qū)位十分優(yōu)越，毗鄰地鐵1號(hào)線高沙路站，可與金沙湖公園、大學(xué)城、火車(chē)東站以及武林、西湖中心實(shí)現(xiàn)無(wú)縫銜接，交通便捷，商業(yè)配套豐富。

但地塊是商住性質(zhì)，且商業(yè)占比接近20%，起拍價(jià)又高達(dá)35.8億元，對(duì)當(dāng)下資金有限的房企來(lái)說(shuō)壓力較大，加上周邊的新盤(pán)供應(yīng)一直處于高位，可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目去化造成一定壓力，最終慘遭流拍。

本輪成功出讓的地塊盈利空間較前幾輪略有下滑，但盈利預(yù)期仍然良好。除配建公共租賃住房的丁橋地塊外，其余5宗地塊的平均地房比是0.59，房?jī)r(jià)地價(jià)差為15148元/平方米。

以正式競(jìng)拍前就達(dá)到封頂價(jià)的浦樂(lè)地塊為例，該地塊的成交樓面價(jià)24354元/平米，銷(xiāo)售限價(jià)（含精裝）39000元/平米，地價(jià)房?jī)r(jià)比達(dá)0.62，樓面價(jià)和房?jī)r(jià)之間仍有近1.5萬(wàn)元/平米的空間，盈利空間較佳，所以房企的競(jìng)拍熱情也比較高。

除地價(jià)較低的良渚地塊外，其余地塊的地價(jià)和房?jī)r(jià)差均在1.4萬(wàn)元/平米以上，底價(jià)成交的丁橋單元JG0404-08地塊房?jī)r(jià)地價(jià)差更是接近2萬(wàn)元/平米。

本次成功出讓的6宗涉宅地中，有4宗被民企收入囊中。其中，3宗搖號(hào)地塊均被民企拿下，分別是東莞景天房地產(chǎn)、浙江子坤和保億地產(chǎn)，總成交金額47.09億元，占七批次土拍總成交金額的64%，民營(yíng)房企對(duì)杭州一直保持著投資相對(duì)積極的態(tài)度。

另外兩宗分別被萬(wàn)科和杭地發(fā)展競(jìng)得。其中，萬(wàn)科在經(jīng)過(guò)5輪競(jìng)拍后，以17.16億元競(jìng)得下沙金沙湖地塊，樓面價(jià)23860元/平米，溢價(jià)率2.4%。本輪土拍唯一底價(jià)成交的丁橋JG0404-08地塊則被杭地發(fā)展托底拿下。

南京四輪集中土拍熱度也下降

在杭州七批次拍地的前一天，也就是7月17日，南京第四批次8宗地成功出讓?zhuān)瑑H2宗地塊搖號(hào)，其余6宗均底價(jià)成交，熱度雖然比第三輪有所回升，但還是比不上今年前兩輪，降溫十分明顯。

8宗地塊成交總金額94.48億元，溢價(jià)率5.2%。其中，雨花臺(tái)區(qū)G28和江寧區(qū)G39地塊觸頂搖號(hào)，分別被越秀地產(chǎn)以9億元和聯(lián)發(fā)集團(tuán)以27.2億元拿下，其余6幅地塊都是底價(jià)成交。

公開(kāi)信息顯示，G28、G39兩宗地的報(bào)名企業(yè)都超過(guò)20家，中鐵建、首開(kāi)、中建信和、聯(lián)發(fā)地產(chǎn)等房企今年首次報(bào)名競(jìng)買(mǎi)，都集中押寶這兩幅觸頂搖號(hào)的地塊。

最終，G28地塊被越秀地產(chǎn)搖中，溢價(jià)率14.65%，成交樓面價(jià)28378元/平米，為本輪南京土拍的最高成交樓面價(jià)。G39地塊被聯(lián)發(fā)集團(tuán)南京公司以14.77%的溢價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)達(dá)21587元/平米。

本輪南京土拍有所斬獲的房企還有南京地鐵小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司、雄州產(chǎn)投、六合新城建設(shè)、六合經(jīng)開(kāi)、六合市政等，可見(jiàn)，國(guó)央企仍然是南京土拍的主力軍。

截至目前，南京今年已成功出讓29宗涉宅地，總計(jì)攬金421.27億元。

從杭州和南京等熱點(diǎn)城市的集中土拍表現(xiàn)看，熱度均有所下降，溢價(jià)率較之前也都有所下滑。

繼南京第三輪集中土拍4宗地流拍3宗后，杭州第七輪集中土拍也出現(xiàn)了流拍地塊。究其原因，一方面是受到近期市場(chǎng)復(fù)蘇乏力，新房、二手房成交持續(xù)回落的影響；另一方面，受到供地質(zhì)量下降的影響，在資金有限的情況下，房企的參與熱情也有所下降。

另一個(gè)值得注意的跡象是，杭州本輪土拍除1宗流拍地塊外，還出現(xiàn)了本地國(guó)資托底的情況。

結(jié)合日前上海集中土拍出現(xiàn)流拍、南京本輪集中土拍也有托底等情況，我們認(rèn)為，如果樓市沒(méi)有明顯回暖，土拍的熱度也不可持續(xù)。

在大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊已在上半年密集出讓后，受當(dāng)前銷(xiāo)售端持續(xù)回落的影響，下半年熱點(diǎn)城市將出現(xiàn)更多的底價(jià)成交和流拍地塊，土拍熱度指標(biāo)也將逐步與新房市場(chǎng)趨同。