7月20日，招商蛇口因購買資產而新發(fā)行的股份在深交所上市。深圳市投資控股有限公司、招商局投資發(fā)展有限公司正式成為招商蛇口新股東。

實際上，早在6月16日招商蛇口披露的公告就顯示招商蛇口發(fā)行股份購買資產并募集配套資金申請獲證監(jiān)會注冊生效，預示著成為房企再融資開閘以來首個通過證監(jiān)會注冊的交易，受到了市場的廣泛關注。據(jù)悉，本次交易之標的資產為深圳市投資控股有限公司（簡稱“深投控”）持有的深圳市南油（集團）有限公司（簡稱“南油集團”）24%股權、招商局投資發(fā)展有限公司（簡稱“招商局投資發(fā)展”）持有的深圳市招商前海實業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“招商前海實業(yè)”）2.8866%股權。

房企“第三支箭”落地 ?招商蛇口成示范性首單

2022年11月28日，房企融資“第三支箭”出臺，證監(jiān)會提出資本市場支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，積極發(fā)揮資本市場功能，支持實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度，防范房地產市場風險，服務穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤。

恢復房企并購重組和配套融資位列“第三支箭”五項措施之首，投資者和社會公眾對房企A股并購重組如何落地、如何改善房企資產質量和市場競爭力，以及如何支持“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”都充滿了期待。

招商蛇口以市場首單通過注冊的成績單完成了給行業(yè)的“打樣”，通過服務國家大局、收購優(yōu)質資產，助力公司市場競爭力的進一步提升，推動落實“保交樓、保民生”政策，兼顧各方利益。高效的執(zhí)行，從受理到注冊僅耗時3個月。招商蛇口的成功，給市場帶來了示范性效應。

加碼前海核心資產，助推“粵港澳大灣區(qū)”建設

招商蛇口始終胸懷“兩個大局”、堅持立足“國家所需、大勢所趨、招商所能”，主動將自身發(fā)展融入新發(fā)展格局，在服務國家大局中實現(xiàn)自身高質量發(fā)展。

南油集團持有的核心資產為位于深圳前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)媽灣片區(qū)的優(yōu)質土地。前海媽灣片區(qū)是深港聯(lián)動發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的重要聯(lián)結與軸心，其發(fā)展受到中央和深圳政府的高度重視。2021年以來，媽灣片區(qū)開發(fā)提速，價值兌現(xiàn)及價值優(yōu)化在即。

招商蛇口籌劃進一步收購南油集團股份的想法由來已久，借助“第三支箭”落地，這一交易終于瓜熟蒂落。

業(yè)內人士分析，通過此次重組交易，招商蛇口進一步增強對前海自貿投資的控制權，加碼前海優(yōu)勢資源，搶抓前海政策機遇，提升其在粵港澳大灣區(qū)重要區(qū)域享有的資源價值。這一重組交易的成功促進公司資產和業(yè)務布局完善，提升了國有資源的運營配置效率，也是招商蛇口進一步落實建設前海城市新中心和踐行推進新階段粵港澳大灣區(qū)建設、深化深港交流合作的有力實踐。

交易完成后，深投控將成為招商蛇口重要的戰(zhàn)略股東，有利于招商蛇口與深圳國資加強合作，共同推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，形成協(xié)同效應，實現(xiàn)合作共贏，也充分顯示了深圳國資對于公司中長期發(fā)展的信心。

與此同時，招商蛇口通過本次重組募集的配套資金85億元，將主要用于10個存量住宅項目后續(xù)建設及補充發(fā)展所需流動資金，是中國資本市場服務實體經(jīng)濟的有力實踐，有助于進一步推進“穩(wěn)定經(jīng)濟大盤”工作，有力促進金融與房地產行業(yè)的資本循環(huán)。

意義不僅如此。此次重組交易也凸顯了招商蛇口在資本運作領域的豐富經(jīng)驗。招商蛇口通過A股并購交易加碼優(yōu)質資產，得到了資本市場的高度認可，有望受益于本輪“中特估”股票估值體系重構帶來的估值提升。

招商蛇口良好基本面 價值重塑助力“中特估”體系建設

自2022年11月證監(jiān)會提出“探索建立具有中國特色的估值體系”以來，“中特估”概念在市場逐漸發(fā)酵，并逐漸聚焦為央國企價值重估。一些基本面優(yōu)質、競爭力強、估值具備吸引力的央國企上市公司，逐漸受到投資者的關注。

長期以來，央國企上市公司大多體量較大，傳統(tǒng)經(jīng)濟占比較高，且一般處于成熟階段，過往市場投資者普遍對其業(yè)績增長力認識不足。如何提升上市國企估值成為市場重點關注的課題。有業(yè)內人士指出，結合國企改革進一步深化，以及中國特色現(xiàn)代資本市場建設理念的形成，未來央國企低估值現(xiàn)象有望受到更多重視和改善。

招商蛇口無疑是“中特估”的代表性標的。作為擁有大型上市央企與龍頭房企雙重身份的招商蛇口亦同樣面臨估值過低的情況。

實際上，近年來，招商蛇口注重修煉內功，向強調運營的新發(fā)展模式過度，積極構建自身多業(yè)態(tài)運營能力，經(jīng)營性收入占比提升。

具體來看，招商蛇口各項指標穩(wěn)健且健康。其負債結構持續(xù)優(yōu)化，短期負債占比已不足1%，“三道紅線”達標，2022年末綜合資金成本僅3.89%，穩(wěn)健穿過房地產行業(yè)的調控周期，融資優(yōu)勢凸顯。2022年，招商蛇口營業(yè)收入1,830億元，逆勢增長13.9%，顯著高于同行。同時，招商蛇口保持較高分紅派息率，2022年現(xiàn)金分紅總額17.8億元，分紅比例達41.74%。

毫無疑問，此次重組交易招商蛇口結合近期國資委提出的有關央企上市公司平臺開展并購重組相關政策指引，通過發(fā)揮資本市場功能加碼優(yōu)質資產、發(fā)揮央企資源優(yōu)勢的重要舉措，進一步打開了公司的未來增長空間。

業(yè)內人士指出，招商蛇口發(fā)揮資本市場功能提高企業(yè)競爭力、回饋投資者等方面都卓有成效，已經(jīng)走在了央國企深化改革、提升市場化水平的前列，已成為“中特估”最值得關注的標的之一。

十年國企改革路，對于國企整體而言，經(jīng)營績效、債務壓力和創(chuàng)新能力等方面均有明顯的改善效果。站在新的起點，招商蛇口繼續(xù)深化改革、乘勢而上，作為基本面優(yōu)質、競爭力強、估值具備吸引力的央國企上市公司，有望受益于中國特色估值體系進一步釋放價值。在房地產新發(fā)展模式下，更好實現(xiàn)高質量可持續(xù)發(fā)展，并為投資者提供良好的投資機會。

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