作者/蒲肅?來(lái)源/債市觀察

中國(guó)恒大（3333.HK）遲到了一年半的財(cái)報(bào)終于在近日得以披露，7月17日晚間，恒大2021年財(cái)報(bào)、2022年中報(bào)和2022年財(cái)報(bào)同步出爐，其2.4萬(wàn)億負(fù)債、兩年合計(jì)超8000億虧損刷新股市紀(jì)錄。

關(guān)于這三份財(cái)報(bào)討論最熱的話題，無(wú)疑是恒大的財(cái)報(bào)是否涉嫌財(cái)務(wù)造假，主要涉及恒大2021年財(cái)報(bào)中關(guān)于“6634.44”億元會(huì)計(jì)調(diào)減金額這部分。

結(jié)合小債多年來(lái)參與和觀察房企的經(jīng)驗(yàn)以及業(yè)內(nèi)朋友的討論，如果恒大在2021年之前使用的確認(rèn)收入準(zhǔn)則被認(rèn)為提前確認(rèn)收入，因此判定財(cái)務(wù)造假的話，那么這樣做的房企只有恒大一家嗎？

此外，如果判定財(cái)務(wù)造假，那么恒大基于原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的營(yíng)收而進(jìn)行的發(fā)債也都有問題，根據(jù)恒大2022年財(cái)報(bào)，借款高達(dá)6123.9億元，有多少債務(wù)會(huì)涉及虛假陳述？

“6634.44”億收入的確認(rèn)違規(guī)嗎？

關(guān)于“6634.44”億元收入的調(diào)減，財(cái)報(bào)原文是這樣表述的：“在2021年以前，本集團(tuán)認(rèn)為客戶接受物業(yè)或根據(jù)銷售合約被視為物業(yè)已獲客戶接受(以較早者為準(zhǔn))時(shí)確認(rèn)收益。但自2021年以來(lái)，由于本集團(tuán)逐漸陷入流動(dòng)資金困難，本集團(tuán)認(rèn)為納入獲得項(xiàng)目竣工或業(yè)主占用作為收益確認(rèn)的額外條件將更佳反映本集團(tuán)的狀況且更具實(shí)際操作性。”

根據(jù)新會(huì)計(jì)處理，截至2021年1月1日，恒大計(jì)入合約負(fù)債尚未確認(rèn)收入不含增值稅的余額為6643.44億元將在相應(yīng)的條件滿足時(shí)確認(rèn)為收入。

來(lái)源：恒大公告

資深會(huì)計(jì)師田剛在看到上述報(bào)道和財(cái)報(bào)內(nèi)容后認(rèn)為，從目前公開資料看，能否判定恒大財(cái)務(wù)造假的核心問題在于“收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的印證”。

田剛認(rèn)為，關(guān)于營(yíng)收造假，財(cái)務(wù)上分為“提前確認(rèn)收入”和“虛增收入”兩種，如果是后者，問題更大。但就目前的資料來(lái)看，如果直接給出“恒大財(cái)務(wù)造假”的判斷，有些草率，只是存疑。

某房企副總裁表示，恒大財(cái)報(bào)中披露在2021年之前，將“客戶接受物業(yè)或根據(jù)銷售合約被視為物業(yè)已獲客戶接受”作為確認(rèn)收入節(jié)點(diǎn)是上市房企的常用手法。

其原因主要有兩方面，一方面來(lái)自銷售壓力，尤其是在年中、年底為了沖刺業(yè)績(jī)，某些項(xiàng)目只要有認(rèn)購(gòu)合同，就可以確認(rèn)收入，而簽署這些認(rèn)購(gòu)合同的購(gòu)房者可能繳納了5萬(wàn)元左右。

另一方面則是通過“紙面繁榮”做大營(yíng)收、毛利等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，可以更方便的融資借款，增加土儲(chǔ)，驅(qū)動(dòng)循環(huán)負(fù)債開發(fā)的滾輪。

他認(rèn)為，推動(dòng)恒大使用新會(huì)計(jì)處理方式、自我調(diào)減營(yíng)收金額的原因，客觀上還是項(xiàng)目出現(xiàn)的“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致已出售的商品房無(wú)法回款，既然無(wú)法回款，再按照之前的營(yíng)收確認(rèn)顯然不可持續(xù)。

行業(yè)自媒體“包郵區(qū)”日前曾發(fā)文分析稱，恒大內(nèi)部的確認(rèn)收入體系：“重重點(diǎn)工程”存在一種手續(xù)交樓的方式，即只要外立面完工，就算確認(rèn)收入。但恒大項(xiàng)目多數(shù)為精裝交付。外立面交樓后，其實(shí)至少一年的工期要進(jìn)行。提前結(jié)轉(zhuǎn)收入，是將尚有大量工程且未交付的樓盤，提前計(jì)提應(yīng)付工程成本，同時(shí)確認(rèn)存貨成本。

不過，田剛也指出，“在確認(rèn)收入時(shí)，房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)，不是簡(jiǎn)單的以房屋交付為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，所以如果是在收入確認(rèn)后、交付前，由于資金鏈斷裂導(dǎo)致收入重回，也不能完全定性為財(cái)務(wù)造假。”

此外，在會(huì)計(jì)師業(yè)內(nèi)，房企收入確認(rèn)還有一個(gè)存在分歧的地方，就是房企采取包銷和代銷的模式應(yīng)不應(yīng)該計(jì)入營(yíng)收，這又與買方公司的財(cái)務(wù)情況掛鉤，實(shí)際處理中的情況更為復(fù)雜。

不能忽視的還有一個(gè)問題，即便恒大“自曝”的方式調(diào)減收入金額，但恒大的新聘會(huì)計(jì)事務(wù)所上會(huì)栢誠(chéng)會(huì)計(jì)師事務(wù)對(duì)這份財(cái)報(bào)給出的意見是“無(wú)法發(fā)表意見”。

上會(huì)栢誠(chéng)表示，根據(jù)香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8條，變更會(huì)計(jì)處理應(yīng)對(duì)歷史財(cái)報(bào)進(jìn)行追溯使用，但恒大以“大量財(cái)務(wù)及工程員工離職“為由表示該準(zhǔn)則無(wú)法施行，而上會(huì)栢誠(chéng)對(duì)恒大的這一理由無(wú)法進(jìn)行確認(rèn)，這是上會(huì)柏誠(chéng)無(wú)法對(duì)恒大2021年財(cái)報(bào)發(fā)表意見的原因之一。

合約負(fù)債近萬(wàn)億，

此前官宣逾期債務(wù)超6900億

由于使用了新的會(huì)計(jì)處理準(zhǔn)則，恒大在2021年總負(fù)債規(guī)模大增至2.58萬(wàn)億元，相比2020年增加約6300億元。這2.58萬(wàn)億負(fù)債中，合約負(fù)債為9743.5億元，逼近萬(wàn)億元。

2022年財(cái)報(bào)中，恒大總負(fù)債降至約2.44萬(wàn)億元，合約負(fù)債約7210.2億元，其中，借款6123.9億元，應(yīng)付貿(mào)易款及其他應(yīng)付款項(xiàng)過萬(wàn)億元(含付工程材料款5.961.6億元)、其他負(fù)債 1017.4億元。

此外，恒大在2022年和2021年分別虧損1258.14億元和6862.19億元，合計(jì)虧損額超8210億元。

而截至2022年，恒大的負(fù)債凈額及流動(dòng)負(fù)債分別約5990.74億元和6877.34億元，流動(dòng)及非流動(dòng)借款分別約為5871.23億元及252.68億元，而現(xiàn)金總額(包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等物及限制性現(xiàn)金)約1430.5億元。

此前，恒大已經(jīng)披露在境內(nèi)逾期的債務(wù)規(guī)模合計(jì)已經(jīng)超過6900億元。

截至2022年12月31日，恒大境內(nèi)有息負(fù)債逾期金額約2084億元，境內(nèi)商票逾期金額約3263億元，境內(nèi)或有債務(wù)逾期金額約1573億元。

以上這些數(shù)字再一次印證市場(chǎng)對(duì)目前恒大的印象：恒大的持續(xù)經(jīng)營(yíng)存在重大不確定性。

雖然恒大在虧損額度、負(fù)債總額等方面的數(shù)據(jù)令人驚愕，但歷史數(shù)據(jù)“俱往矣”，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，利空出盡，才有利于恒大下一步繼續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工、債務(wù)重組，只是未來(lái)的變化與許家印的關(guān)系還有多少，就很難說了。

今年1~5月，恒大合約銷售額337.67億元，而2022年全年銷售額僅317億元，對(duì)比恒大1200多個(gè)在售項(xiàng)目，這300多億銷售額并不算多，但銷售恢復(fù)仍然值得肯定。

來(lái)源：恒大項(xiàng)目

截至2022年12月31日，中國(guó)恒大擁有土地儲(chǔ)備2.1億平方米。此外，中國(guó)恒大還參與舊改項(xiàng)目79個(gè)，其中大灣區(qū)55個(gè)（深圳34個(gè)）、其他城市24個(gè)。已經(jīng)竣工和在建的在售項(xiàng)目約1241個(gè)。

今年3月份，恒大披露境外債重組方案，合計(jì)重組金額約191.485億美元。據(jù)最新披露， 7月24日至25日，恒大將在香港法院、開曼群島大法院及東加勒比法院舉行多項(xiàng)重組債務(wù)持有人會(huì)議，屆時(shí)恒大債務(wù)重組將出現(xiàn)最新結(jié)果。

恒大的未來(lái)會(huì)怎樣？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。