來源/丁祖昱評樓市

CAIC數據顯示，二季度北京全市甲級寫字樓平均租金環比下降1.92%至10.32元/㎡/天。

而全市空置率環比增漲0.42個百分點至15.4%。

從數據上很明顯可以看出，北京辦公租賃整體需求正在減弱。

此外，北京重點商務區租金環比一季度幾乎全線下跌，僅麗澤商務區租金上漲0.17%。其中，中關村租金降幅最大，望京及酒仙橋區域緊隨其后。

北京比較典型，在這輪企業降本增效而縮減租賃面積影響下，再加上新增租賃需求減少、供應增加等因素，辦公租賃市場持續承壓。

2020年至今，受新冠疫情、部分企業降本增效、新增供應入市影響，北京辦公租賃市場承壓，甲級寫字樓平均租金處于下行趨勢中，而空置率波動上行。

據克而瑞資管監測，二季度，北京甲級寫字樓平均租金環比下降1.92%至10.32元/㎡/天。

縱觀近三年變化，北京甲級寫字樓平均租金由2020年一季度的12.15元/㎡/天，持續下降至今年二季度的10.32元/㎡/天，跌幅達到15.1%。其中2020年租金跌幅較大，下跌10.5%。

北京并非個例。

對比其他一線城市，北上廣深四個城市的甲級寫字樓平均租金均處下行趨勢，2020年至今租金平均跌幅達到10.8%。其中北京和深圳跌幅最大，均下跌15.1%。

從租金水平來看，二季度，北京甲級寫字樓平均租金在一線城市中仍然是最高，上海以7.22元/㎡/天排在第二位。

今年二季度，北京辦公租賃需求明顯減弱，租賃市場繼續承壓。

表現在數據上，據克而瑞監測，二季度北京市甲級寫字樓空置率環比增漲0.42個百分點至15.4%。

對比四大一線城市，北京寫字樓空置率雖然有所上漲，但整體水平仍相對較低。具體來看，一線城市中廣州寫字樓空置率最低，為12.14%；上海和深圳空置率均接近20%。

二季度，北京寫字樓凈吸納量受租賃需求不足等因素影響，導致錄得負值，為-2.7萬平方米。中關村、亞奧商務區、望京及酒仙橋商務區凈吸納量均錄得負值，空置率持續承壓。

這些子市場受互聯網企業持續調整及辦公整合的影響，空置率增漲明顯，租金亦有較大調整。

在北京重點商務區空置率普遍上升、租金全線下跌的情況下，麗澤商務區持續去化，租賃表現最佳，是唯一一個租金環比增漲、空置率下降的區域。

據克而瑞資管監測，今年二季度，麗澤商務區甲級寫字樓租金環比上漲0.17%至6.4元/㎡/天，空置率環比下降1個百分點至34.3%，同比下降8.2個百分點，持續去化。

中關村租金降幅最大，環比下降5.02%，同比下降10.81%。其次為望京及酒仙橋區域，租金環比下降4.98%。就連租金水平一直較為堅挺的CBD、金融街商務區租金二季度也出現了下跌，均環比下跌1.10%。

可以說，麗澤商務區成為北京辦公租賃市場的熱點。

2019年至今，麗澤商務區辦公租賃市場活躍，持續去化，入駐企業已超1000家，空置率也由2019年的61.6%下降至2023年二季度的34.3%，而同期全市空置率由11.7%上升至15.4%。

目前麗澤商務區甲級寫字樓租金基本與2019年末水平相當，而同期全市租金下跌16.2%。

上半年麗澤商務區成為市場凈吸納量最大的區域，共引進約67家企業，其中二季度引進約35家企業。截至2023年6月25日，麗澤金融商務區入駐企業共計1048家，其中金融企業470家，占比44.8%；科技類企業280家，占比26.7%。

隨著區域交通、配套的逐步完善，麗澤商務區將憑借樓宇質量高、承租靈活度高、租金相對較低等優勢獲得租戶的青睞，有望持續去化。預計到2024年，麗澤商務區企業數量將超過1200家，“金融+科技”生態體系逐漸完善，后續該區域租金雖不會有太大提升，但整體表現仍比較堅韌。

下半年，北京市預計還有約57萬平方米的新增寫字樓供應入市，整體市場將繼續承壓，空置率或繼續上行，租金或將繼續調整。

需求方面，疫情影響已經消散，但市場信心恢復和實際需求落地依然需要時間，降本增效、縮減租賃面積依然是市場的主旋律，租賃市場仍處緩慢恢復期。

頭部互聯網企業調整以及租賃場地整合等，預計將持續影響2023年寫字樓租賃市場，望京、亞奧、中關村等相關子市場的調整態勢預計將延續。?