來(lái)源/丁祖昱評(píng)樓市

7月24日中央政治局會(huì)議提出適時(shí)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，隨后住建部發(fā)聲，落實(shí)“降首付”“減免稅費(fèi)”“認(rèn)房不認(rèn)貸”等措施，緊接著，北上廣深四大一線城市紛紛表態(tài)，將結(jié)合實(shí)際情況推進(jìn)落實(shí)。

進(jìn)入8月，國(guó)家發(fā)改委提出，要更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

利好信號(hào)至今已持續(xù)兩周時(shí)間，重點(diǎn)城市中僅鄭州、南京出臺(tái)相關(guān)政策。

樓市，正在等待被激活。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年7月30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積為1104萬(wàn)平方米，創(chuàng)5年來(lái)同期新低；17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積同環(huán)比齊跌。

8月樓市能否被激活？還要看刺激政策能否落地。若無(wú)實(shí)質(zhì)性政策，市場(chǎng)仍將繼續(xù)探底，成交仍舊面臨回落壓力。

7月24日，中央政治局會(huì)議提出適時(shí)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策不斷。

7月28日，住建部重磅發(fā)聲，表示要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

隨后，北京、深圳、廣州和上海四大一線城市紛紛表態(tài)，結(jié)合實(shí)際情況推進(jìn)落實(shí)。

進(jìn)入8月，利好信號(hào)還在不斷釋放。

發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施的通知》中，明確提出支持剛性和改善性住房需求。

鄭州，成了首個(gè)響應(yīng)落地的省會(huì)城市。

8月3日，鄭州發(fā)布15條樓市政策，內(nèi)容涉及購(gòu)房補(bǔ)貼、取消限售、現(xiàn)房銷售、金融信貸等多個(gè)維度。

我們從新房和存量房?jī)蓚€(gè)維度梳理了此次鄭州樓市“十五條”。政策聚焦集中在需求端，比如加大契稅補(bǔ)貼力度、提升公積金支持力度降低交易稅費(fèi)、降低存量房利率等，緩解購(gòu)房者壓力，恢復(fù)市場(chǎng)信心。

實(shí)際上，政策除了短期的刺激，更多在于長(zhǎng)期的影響。比如現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，改變了原有銷售模式；租售并舉則改變?cè)羞\(yùn)營(yíng)模式，提升住房品質(zhì)旨在改變?cè)挟a(chǎn)品模式，而城市更新則意在改變開(kāi)發(fā)模式。這些，則需要長(zhǎng)時(shí)間的積累和沉淀。

同樣，省會(huì)城市南京也推出了八條樓市政策，包含購(gòu)房補(bǔ)貼、房票安置等內(nèi)容。

鄭州很典型。

今年年初，鄭州率先調(diào)整房貸利率至“3”時(shí)代，市場(chǎng)有了明顯觸動(dòng)，但后勁不足。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年1-7月，鄭州新房成交量已達(dá)到2022年全年的89%，二手房成交超去年全年，但市場(chǎng)穩(wěn)定性差，新房成交自2月份以來(lái)逐月下滑，而二手房交易也在5月開(kāi)始明顯減速。

市場(chǎng)急需政策刺激轉(zhuǎn)向。

鄭州，是全國(guó)樓市的一個(gè)縮影。

放眼全國(guó)樓市，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，7月重點(diǎn)30城新房成交面積為1104萬(wàn)平方米，創(chuàng)5年來(lái)同期新低，環(huán)比下降33%，同比下降37%。這是自3月放量后，市場(chǎng)迎來(lái)的“四連跌”。

對(duì)比近五年樓市成交走勢(shì)規(guī)律，可以看出今年行情的低迷程度。往年6月年中放量后會(huì)在7月迎來(lái)一波小幅下探，但今年從3月開(kāi)始下行趨勢(shì)不斷加深。

重點(diǎn)30城中，同環(huán)比齊跌的城市達(dá)到27個(gè)，累計(jì)成交面積同比仍有11城下降。

比如上海，7月新房成交高位回落，同環(huán)比腰斬，市場(chǎng)迎來(lái)階段性瓶頸期。

新房成交同環(huán)比腰斬的城市還有長(zhǎng)春、蘇州、寧波、徐州和嘉興。

再來(lái)看二手房市場(chǎng)。

7月，CRIC監(jiān)測(cè)的17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為586萬(wàn)平方米，同環(huán)比齊降，多數(shù)城市二手房市場(chǎng)依然承壓，其中14城成交繼續(xù)走弱，北京、蘇州、東莞等跌幅超過(guò)20%。

對(duì)比去年同期，有10個(gè)城市成交規(guī)模同比下降。蘇州、杭州、廈門領(lǐng)跌，降幅都在3成左右。

需求退潮后成交萎縮，最明顯的是廈門，累計(jì)同比已經(jīng)轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。

市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏和政策刺激將影響接下來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)。

其中，居民購(gòu)房信心以及購(gòu)買力的實(shí)質(zhì)性提升，仍是樓市能否被激活的關(guān)鍵，而各城市利好政策落地是購(gòu)房信心恢復(fù)的重要推動(dòng)力。

先來(lái)看供應(yīng)，接下來(lái)的8月供應(yīng)預(yù)期有所回升。據(jù)CRIC調(diào)研，28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積1051萬(wàn)平方米，環(huán)比上升25%，同比下降27%。

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看，改善項(xiàng)目占比高達(dá)6成，這也意味著改善客群仍是支撐市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。

在供應(yīng)放量的情況下，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)成交止跌，但各城市還將延續(xù)分化行情。

以北京為例，8月供應(yīng)較7月有了穩(wěn)步回升，且主城區(qū)和改善產(chǎn)品占比均在6成以上，加之近期住建委表態(tài)“大力支持剛性和改善性住房需求“，后續(xù)或?qū)倪h(yuǎn)郊“一區(qū)一策”、調(diào)整“普宅標(biāo)準(zhǔn)”、差別化松綁“認(rèn)房不認(rèn)貸”等方向進(jìn)行政策修正。在各種利好因素加持之下，8月成交預(yù)期能推動(dòng)成交量的回升。

不過(guò)，供給約束并非是制約成交放量最為核心的因素。

更關(guān)鍵的，還是要看后續(xù)地方利好政策落地，能否帶動(dòng)居民購(gòu)房信心修復(fù)以及購(gòu)買力的實(shí)質(zhì)性提升。

地方政策持續(xù)放松已成為一大趨勢(shì)，接下來(lái)預(yù)計(jì)更多核心一二線城市將加入松綁、調(diào)整隊(duì)伍中來(lái)，并成為松綁主力軍。

但有一點(diǎn)很重要，核心一二線城市的強(qiáng)刺激政策并不會(huì)出現(xiàn)，尤其是一線城市的北京和上海不會(huì)出現(xiàn)全面松綁，僅非核心區(qū)域有適度放開(kāi)的可能。政策刺激后，也很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情。

目前，購(gòu)房者信心還需要強(qiáng)有力的政策來(lái)推動(dòng)，且政策效果存在一定的時(shí)間窗口，房?jī)r(jià)下行、收入壓縮、交付不確定性等影響之下，短期內(nèi)，低位盤整的現(xiàn)狀難以得到根本性改變。