來源/丁祖昱評樓市

隨著“畢業季”來臨，租賃市場進入季節性旺季。

從重點城市各類型房源租金水平來看，租賃市場呈現出“旺季不旺”的特征。

重點城市整體租金呈現穩中微降態勢，隨著各地保障性租賃住房加速入市，部分城市租金也迎來小幅下調。

克而瑞租售數據顯示，7月重點55城個人房源平均租金同環比齊跌，55城租金環比漲跌參半，超五成城市租金環比下跌，同比去年同期租金下跌的城市超過六成，僅核心城市租金仍然上漲，其中武漢個人房源租金環比漲幅最大，而長沙同比漲幅排在第一位。

8月仍是畢業租房旺季，同時，臨近開學，陪讀的租賃需求將增加，租賃市場仍較活躍，預計租金將呈現穩中小漲趨勢。

55城平均租金下調

今年7月的畢業季，迎來了1158萬高校畢業生，創歷史新高的畢業季，并未給整體租賃市場帶來明顯高熱度。

克而瑞租售數據顯示，7月全國55城個人房源平均租金為33.06元/平米/月，同比下跌0.86%，環比下跌1.07%。

實際上，隨著各地保租房的加速供應，對租金的平抑作用已經有所顯現。

把時間拉長，2021年，全國主要城市房租均呈現連續上漲趨勢，平均漲幅接近7.37%，多地房租價格已經創下歷年來新高。隨著租賃住房供應增加，進入2022年，租金水平逐漸下調，當年4月開始平均租金長達8個月連續下滑，至今年7月平均租金跌多漲少，最大漲幅不超過2%。

各地因城施策，多渠道推進保租房籌建，盤活存量資產，增加保租房供應。據克而瑞租售不完全統計，截止7月末，重點城市新建或存量納管保租房項目共提供房間數量超18萬套。其中，濟南、西安、鄭州、天津、重慶等重點城市保租房項目認定較快，以存量盤活為主。

大規模低租金的保租房入市后，或將進一步抑制市場房源的租金上漲趨勢。

與此同時，租賃市場最大的供給來源的個人房源供應也有上漲趨勢。

克而瑞租售數據顯示，7月55城個人房源新增供應量為53.4萬間，較上月有所上漲，但較去年同期同比仍下降12.87%。

長沙、武漢租金同環比領漲

個人房源租金較上月保持穩定，各城市租金環比漲跌幅基本控制在5%以內，但各城市之間的分化行情也顯現出來。

克而瑞租售數據顯示，55城漲跌參半，其中27城租金環比增長，28城租金有所下調，比如成都、深圳、寧波等核心城市租金出現不同程度的下跌。省會城市武漢租金領漲55城，7月平均租金為40.37元/平米月，環比上漲7.88%，北京、上海和廣州三個核心一線城市租金漲幅也排在TOP5位置，其中廣州租金上漲4.95%，僅次于武漢。

從同比數據來看，超六成城市租金同比下跌，下跌城市數量達到35個，其中南寧、鄭州、杭州、哈爾濱、南京、蘭州、貴陽7城同比降幅都在5%以上。

55城中僅20城租金較去年有所上漲，其中長沙租金同比增7.69%，領漲55城，深圳、衡陽、無錫、上海租金同比漲幅也都在3%以上。

實際上，無論是從租金漲幅還是租金水平，北京、上海都是全國租賃市場最堅挺的城市。一些二線城市對年輕人越來越有吸引力，因此租金漲幅也比較明顯。

隨著租賃市場旺季結束，除了核心城市外，預計部分二線城市存在繼續下跌的可能。

集中式公寓租金相對穩定

除了個人房源租金下降以外，核心8城分散式公寓市場活躍度也有所下滑，量價均呈現小幅下跌趨勢，重點8城中，租金下降的城市就有5個，其中成都分散式公寓租金環比降幅接近18%。

畢業季并未完全激發分散式公寓市場。

相反，集中式公寓租金則表現出一定的穩定性，漲跌幅基本維持在3%以內。

環比來看，廣州集中式公寓租金環比漲幅超5%，畢業季帶來旺盛租賃需求，租金顯著上漲，5城小幅下跌，整體波動不大；同比來看，北京、廣州、深圳等核心5城均出現不同程度的上漲，在擺脫疫情影響后，核心城市集中式公寓的需求較為旺盛，且持續保持增長。

值得注意的是，上海、南京和武漢3城集中式公寓租金同環比齊跌。7月，上海集中式公寓房源租金再次下降，同環比自2023年以來上海集中式市場租金整體持續下降，租賃市場受房地產市場沖擊，大量大社區集中入市，區域租金持續下滑。

自去年以來，租賃市場租金并未出現大漲或大跌行情，租賃市場逐漸回歸理性。尤其是近兩年來國家、地方政府層面的租金監管政策及保租房的發展對租金起到一定的平抑作用。后續隨著大規模低租金的保租房入市，市場房源的租金上漲動能或進一步被減弱。

今年畢業旺季并沒有帶來顯著的租金上漲，隨著旺季結束，除核心城市外，部分二線城市或存在繼續下跌的可能。

長期來看，增加租賃房源供給，緩解住房供需矛盾，加強監管、引導租賃市場規范發展，才能從根本上穩定租金。