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房企流動性危機蔓延

2023-08-21 13:07:30
丁祖昱評樓市
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2023-08-21

房企流動性壓力仍在蔓延,7月以來不斷有房企卷入債務危機的漩渦。

來源/丁祖昱評樓市

7月25日,遠洋集團公告稱,“賬面可動用資金幾近枯竭,公司債券按期足額兌付存在較大困難”,其中,8月2日到期的一只債券兌付計劃延期一年。

緊接著,隆基泰和宣布出現流動性危機,并向法院申請重整。

進入8月,碧桂園未能如約支付兩筆美元債利息,雖未構成實質性違約,但加劇了市場的擔憂,對行業信心修復進程也是一次不小的震蕩。

8月15日,國家統計局相關負責人就碧桂園事件做出回應,“目前房地產市場總體處于調整階段,部分房企經營遇到一定困難,特別是一些龍頭房企債務風險有所暴露,影響市場預期。但要看到這些問題是階段性的,隨著市場調整機制逐步發揮作用,房地產市場政策調整優化,房企風險有望逐步得到化解。”

房企流動性危機仍是一個待解的重要課題。需要政策支持、銷售端、融資端多方支撐,但目前來看,銷售回款大幅走弱,房企融資環境仍然較為嚴峻。

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2021年下半年開始,由于償債潮到來,加之預售資金監管力度的加大,企業流動性受到影響,不少房企陸陸續續出現債務違約事件,隨著融資環境收緊,爆發危機的企業規模越來越大,并逐漸蔓延至行業頭部房企。彼時,恒大、華夏幸福、綠地相繼出現債務違約。

2022年,由于新一輪疫情、房企信用風險持續發酵等因素影響,各部委頻繁發聲,重點以支持房地產企業合理融資需求,但僅優質房企迎來邊際改善,多數房企現金流普遍吃緊,至11月,信貸、債券、股權“三箭齊發”,紓困方向轉至“救項目與企業并存”。

但房企“債務違約潮”并未能按下“暫停鍵”。

進入2023年,債務違約現象仍在持續。

1月4日,時代中國宣布暫停支付6筆美元債,成為2023年首家公開債務違約的房企。

CRIC數據顯示,2023年1-7月新增7家出現實質性債務違約的房企。至此,2021年至2023年7月末,TOP200房企中共有38家房企出現債務違約,這一比例已接近兩成。

當前行業風險仍未完全出清。

雖然債務違約事件仍在持續,但出險房企的債務重組也在不斷落地,當前這些房企的債務壓力依然很大,隨著利好消息的傳來,行業信心也有望逐步修復。

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下半年以來,政策利好不斷。

7月10日中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布通知,將此前發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》有關政策有適用期限的,將適用期限統一延長至2024年12月31日。7月24日中央政治局會議,提出適時調整優化房地產政策,因城施策用好政策工具箱等。

但落地效果仍有待觀察,對于大部分民營房企而言融資環境尚未大幅改善。

CRIC數據顯示,1-7月80家典型房企的累計融資總量為3795.34億元,同比減少26.7%。

7月,房企融資規模仍然處于近年來的較低水平。80家典型房企融資總量為499.74億元,環比減少10.1%,同比減少46%。

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聚焦企業債券發行情況,從全年累計數據來看,1-7月的房企發債規模達2082.78億元,其中境內債券為2001.56億元,占比為96.1%,相比于1-6月的95.37%又提高了0.73個百分點。

7月發債規模則環比大幅增加,房企發債328.95億元,環比增加84.8%,同比減少22.7%。境內發債的企業仍以招商蛇口、華僑城、萬科等國企央企或優質混合所有制企業為主。

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2021年以來,房企發債量長期小于到期量,房企償債一直處于承壓狀態。

今年下半年7月和9月房企也迎來償債小高潮。其中7月共有41筆債券到期,剔除掉已經提前贖回的部分之后約為638億元,環比增加82.81%。

8月償債壓力將有所緩解,共有35筆債券到期,剔除掉已經提前贖回的部分之后約為534億元,環比減少16.3%。

9月償債壓力再次到來,到期債券規模超過600億元。

而接下來2023年8-12月到期債券規模合計約為2300億元。2024年上半年,到期債券規模接近3000億元。

房企的債務壓力依然較大,若銷售市場長期低迷,債務違約現象或仍會出現。

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目前整體行業面融資仍未有全面回暖,融資開閘仍僅限于優質房企及白名單房企。

在當前行業風險仍未完全出清、市場信心未完全恢復的背景下,多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

房地產行業這場階段性危機的化解,仍需要強有力的政策支持,同時更需要依靠銷售回款提升自身“造血能力”,后續市場能否好轉也是企業危機能否化解的關鍵。?

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