來源/丁祖昱評樓市

從近日國家統計局發布的70城房價指數來看，7月全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-0.4%。這是2023年2月以來連續4個月環比上漲之后，房價連續兩個月下跌。

房價上漲的城市數量進一步減少，新房和二手房銷售價格環比上漲城市只有20個和6個，比上月分別減少11個和1個。

2023年下半年以來，各地因城施策，支持剛性和改善性購房需求，8月前2周就有34城優化調整樓市政策。

但政策收效甚微，房價滯漲甚至不漲反跌，進一步加重了居民觀望情緒。

7月，全國重點城市房價跌多漲少。

70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比上漲城市個數進一步減少，房價上漲城市數量只有20個，較6月減少11個。二手房環比上漲的城市數量只有6個。

再來看同比漲跌情況，新房價格同比上漲的城市只有26個，二手房同比上漲的城市有5個，較6月均減少1個。

實際上，2023年以來，房價上漲城市數量逐月增加，3月達到峰值，上漲城市數量達到64個，4月減少至62個，至7月上漲城市數量只剩下20個，較3月時減少了44個。

上漲動能再次減弱。

從領漲城市漲幅情況也可以看出，房價進入深度調整期。

新房環比漲幅第一的城市是西安，環比上漲0.5%，漲幅與6月領漲城市持平。而這一漲幅，還要追溯到2021年12月。

再來看二手房。

7月，二手房價格上漲的城市數量只有6個，分別是昆明、北海、常德、大理、太原和惠州，其中昆明和北海以0.4%漲幅領漲全國。

這也意味著，全國超九成城市二手房價格出現下跌。二手房漲跌城市數量變化基本與新房同步。

房價下跌，重點城市房價已跌至2021年水平，購房者購房信心缺失，從而導致各城市成交低迷，這也是政策效果不明顯的核心原因。

典型如鄭州。

7月鄭州新房價格環比下降0.7%，排在全國70城跌幅TOP3位置。2021年8月以來鄭州新房價格不斷下滑，僅在223年2月-4月房價正增長，7月再次下探至-0.7%。

今年鄭州利好政策不斷，是首個房貸利率下調至“3時代”的二線城市，同時也是中央政治局會議之后首個跟進調整樓市政策的省會城市。

目前鄭州房價進入了快速爬升之后的滯漲期，整體房價回到了2021年水平。

CRIC監測的2023年項目均價也很能說明問題。鄭州價格戰持續加劇，主城和環鄭網簽價格下調項目占比均在55%以上，價格下調幅度最高達到了2500元/平方米。

另外，與往年價格相比出現了明顯的下滑，這也加重了客戶觀望心態。比如鄭州某項目，3月開盤價較2月就下降了1000元/平方米。

二手房成交均價則在持續走低。鄭州二手房在3月達到階段性小高點后持續下滑，7月與3月相比價格回落幅度達到9%。比如鄭州正商明鉆、橡樹玫瑰城等價格降幅超過2成。

實際上，二手房價格下降，也進一步分流剛需客戶，剛需轉戰二手市場，這也是新房市場逐漸走弱的一個重要因素。

從目前形勢來看，房價仍有繼續下探的趨勢，整體仍然處于深度調整期。

目前各城市仍然面臨庫存高企的問題，7月重點30城庫存規模有所收縮，但受成交低位影響，除東莞以外，其余城市消化周期都在繼續拉長。消化周期突破18個月警戒線的城市越來越多，7月增加到了18城，較6月增加5城。整體庫存問題仍需要較長時間化解。

另外，供需錯配，也是各重點城市面臨的問題。比如部分城市加強了近郊和遠郊盤供給，但是從當前改善盤熱度不退的需求結構來看，短期供應實則難以有效適配客群需求，因而影響成交放量。

與此同時，二手房掛牌量增價跌，加之大部分剛需消費降級，從而全面吸收有效剛需，分流新房客戶。比如典型的鄭州市場，前7月二手房成交面積占比升至44%，主城區二手房成交規模更是首次超過新房，達到了53%，市場明顯進入存量市場。

多方面綜合因素導致樓市的低迷行情。政策仍需要在供需兩端發力。

供給端，壓縮供地量的同時進行供地結構的調整，以時間換空間。需求端，持續刺激。一方面不斷提升居民購買力，減輕剛需家庭購房壓力、通過財稅刺激托底樓市等。

中長期應解決購買力不足的現實問題，促經濟、穩就業提振預期。

樓市面臨較大的下行壓力，核心原因還在于居民預期尚未完全恢復，購房信心不足，加之前期積累的剛需剛改需求釋放殆盡，增長動能持續放緩。

房價下行、收入壓縮、交付不確定性等影響之下，短期內，樓市低位盤整的現狀難以得到本質改變。

購房者信心還需要強有力的政策來推動，利好政策應出盡出，畢竟房價穩了，市場信心才有望逐漸恢復。