來(lái)源/丁祖昱評(píng)樓市

8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局三部門(mén)發(fā)布關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地，并將該項(xiàng)政策納入“一城一策”工具箱。?

這意味著，無(wú)論購(gòu)房者是否有貸款記錄，只要家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房，就可以按照首套房貸款標(biāo)準(zhǔn)按揭買(mǎi)房。政策落地后，改善置換和異地購(gòu)房者將率先受益，首付籌資壓力和按揭成本都將大幅降低。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，2022年至今，全國(guó)至少有65城優(yōu)化了認(rèn)房認(rèn)貸政策，但北上廣深等14個(gè)核心城市仍在執(zhí)行較為嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

未來(lái)重點(diǎn)城市有望跟進(jìn)調(diào)整，但一線城市尤其是北京和上海，全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的可能性并不大，僅非核心區(qū)域有適度放開(kāi)的可能。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱

7月24日中央政治局會(huì)議提出要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策以來(lái)，中央層面就房地產(chǎn)政策表述頗多。

緊接著7月28日，住建部重磅發(fā)聲，落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

8月20日央行、證監(jiān)會(huì)、金監(jiān)局召開(kāi)聯(lián)合電話會(huì)議，指出要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。

一個(gè)月后的8月25日，靴子落地。

住建部、央行、金監(jiān)局等三部委聯(lián)合發(fā)文明確申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

此外，通知明確該政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。這也意味著地方擁有更多自主權(quán)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”也將在地方加速落地。

實(shí)際上，“認(rèn)房又認(rèn)貸”是房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期，出臺(tái)的典型的限制性交易政策，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，部分限制性政策應(yīng)適度優(yōu)化甚至退出，支持和鼓勵(lì)合理購(gòu)房需求有序釋放。

尚有14城未取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”

2022年以來(lái)，各地因城施策，政策內(nèi)容包括下調(diào)房貸利率、優(yōu)化調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、適度松綁限購(gòu)政策等。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，截止8月25日，全國(guó)超65個(gè)城市發(fā)文調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策，其中不乏杭州、天津此類(lèi)重點(diǎn)城市。

從政策內(nèi)容來(lái)看，主要包含兩方面：一類(lèi)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，另一類(lèi)是“認(rèn)貸不認(rèn)房”。

目前天津、杭州等城市實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。以杭州為例，去年11月開(kāi)始，杭州開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，結(jié)束了自2017年3月開(kāi)始實(shí)施的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，按照最新規(guī)定，在杭州市限購(gòu)區(qū)無(wú)住房、但有住房按揭貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善條件再次購(gòu)買(mǎi)普通自住房，可按首套房貸政策執(zhí)行（最低首付比例為30%）。

此外，部分城市實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。典型如貴陽(yáng)，有一套房但貸款已結(jié)清的，購(gòu)買(mǎi)二套房可執(zhí)行最低首付20%和利率下限的優(yōu)惠政策。

認(rèn)房不認(rèn)貸政策落地后，也意味著首付壓力以及信貸成本都將隨之降低，購(gòu)房成本下降，置換客群和異地購(gòu)房者將從中受益。對(duì)于改善置換人群而言，賣(mài)一套后再買(mǎi)一套，可享受首套房首付比例和房貸利率，置換成本大幅減少。

聚焦核心城市，目前至少有14個(gè)城市仍在執(zhí)行嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，包括北上廣深四個(gè)一線城市，以及西安、長(zhǎng)沙等10個(gè)重點(diǎn)二三線城市。

隨著三部委發(fā)文，尚未取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市，有望跟進(jìn)調(diào)整現(xiàn)有信貸政策。

一線城市全面實(shí)施可能性不大

一線城市作為樓市風(fēng)向標(biāo)，出臺(tái)強(qiáng)刺激政策的可能性不大。

目前，北上廣深仍執(zhí)行較為嚴(yán)格的限制性政策，比如北京，二套商業(yè)貸款最低首付普宅60%，非普通住房為80%，房貸利率5.25%。如果改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，換房家庭首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.75%。

上海當(dāng)前同樣也執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策。目前，上海二套首付比例高達(dá)70%、房貸利率5.25%。若 “認(rèn)房不認(rèn)貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。

事實(shí)上，一線城市若能實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策，將大幅縮減購(gòu)房成本。以上海為例，首付款由70%降至35%，購(gòu)房成本將減少一半。與此同時(shí)，購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)二套房可適用首套房利率，即從5.25%降至4.55%，貸款利率降低70BP，按照500萬(wàn)貸款等額本息30年計(jì)算，累計(jì)利息總額可以節(jié)約將近80萬(wàn)。

但從目前來(lái)看，我們對(duì)核心一二線城市出臺(tái)強(qiáng)刺激政策還持相對(duì)保守態(tài)度，尤其是北京和上海全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的可能性并不大，僅非核心區(qū)域有適度放開(kāi)的可能。

實(shí)際上，此次三部門(mén)推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，也從側(cè)面可以看出中央層面仍然保持戰(zhàn)略定力，類(lèi)似“930”、“330”全國(guó)統(tǒng)一的重磅刺激或許不會(huì)重現(xiàn)，因城施策、精準(zhǔn)施治還是地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)。

即便有政策出臺(tái)，也將配套相應(yīng)的監(jiān)測(cè)、預(yù)警、退出機(jī)制，類(lèi)似房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整制度，政策將根據(jù)市場(chǎng)冷熱情況及時(shí)調(diào)整或退出。

行業(yè)政策拐點(diǎn)已至，寬松將成為接下來(lái)樓市調(diào)控主旋律。

從2023年上半年至今，地方政策持續(xù)放松的同時(shí)，松綁主力軍也由弱二線和三四線城市轉(zhuǎn)為核心一二線城市。政策聚焦點(diǎn)主要集中在限購(gòu)的松綁甚至取消、下調(diào)商貸首付比例以及取消認(rèn)房又認(rèn)貸、引導(dǎo)落實(shí)存量房貸降息、適當(dāng)放松限價(jià)、減稅降費(fèi)、調(diào)降住房交易成本等方面。

目前來(lái)看，優(yōu)化調(diào)整政策從中央發(fā)聲到地方落實(shí)尚需時(shí)日，若一線城市能穩(wěn)步落實(shí)適度放開(kāi)“四限”，將進(jìn)一步提振樓市信心。