來源/丁祖昱評樓市

8月25日，住建部、央行、金融監管總局三部門發布關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知，推進“認房不認貸”落地，并將該項政策納入“一城一策”工具箱。?

這意味著，無論購房者是否有貸款記錄，只要家庭成員在當地名下無成套住房，就可以按照首套房貸款標準按揭買房。政策落地后，改善置換和異地購房者將率先受益，首付籌資壓力和按揭成本都將大幅降低。

據CRIC不完全統計，2022年至今，全國至少有65城優化了認房認貸政策，但北上廣深等14個核心城市仍在執行較為嚴格的“認房又認貸”政策。

未來重點城市有望跟進調整，但一線城市尤其是北京和上海，全面實施“認房不認貸”的可能性并不大，僅非核心區域有適度放開的可能。

“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱

7月24日中央政治局會議提出要適時調整優化房地產政策以來，中央層面就房地產政策表述頗多。

緊接著7月28日，住建部重磅發聲，落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

8月20日央行、證監會、金監局召開聯合電話會議，指出要調整優化房地產信貸政策。

一個月后的8月25日，靴子落地。

住建部、央行、金監局等三部委聯合發文明確申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

此外，通知明確該政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。這也意味著地方擁有更多自主權，“認房不認貸”也將在地方加速落地。

實際上，“認房又認貸”是房地產市場過熱時期，出臺的典型的限制性交易政策，當前房地產市場供求關系發生重大變化，部分限制性政策應適度優化甚至退出，支持和鼓勵合理購房需求有序釋放。

尚有14城未取消“認房又認貸”

2022年以來，各地因城施策，政策內容包括下調房貸利率、優化調整二套房認定標準、適度松綁限購政策等。

據CRIC不完全統計，截止8月25日，全國超65個城市發文調整認房認貸政策，其中不乏杭州、天津此類重點城市。

從政策內容來看，主要包含兩方面：一類“認房不認貸”，另一類是“認貸不認房”。

目前天津、杭州等城市實行“認房不認貸”政策。以杭州為例，去年11月開始，杭州開始執行“認房不認貸”政策，結束了自2017年3月開始實施的“認房又認貸”政策，按照最新規定，在杭州市限購區無住房、但有住房按揭貸款記錄且相應貸款已結清的居民家庭，為改善條件再次購買普通自住房，可按首套房貸政策執行（最低首付比例為30%）。

此外，部分城市實行“認貸不認房”。典型如貴陽，有一套房但貸款已結清的，購買二套房可執行最低首付20%和利率下限的優惠政策。

認房不認貸政策落地后，也意味著首付壓力以及信貸成本都將隨之降低，購房成本下降，置換客群和異地購房者將從中受益。對于改善置換人群而言，賣一套后再買一套，可享受首套房首付比例和房貸利率，置換成本大幅減少。

聚焦核心城市，目前至少有14個城市仍在執行嚴格的“認房又認貸”政策，包括北上廣深四個一線城市，以及西安、長沙等10個重點二三線城市。

隨著三部委發文，尚未取消“認房又認貸”的城市，有望跟進調整現有信貸政策。

一線城市全面實施可能性不大

一線城市作為樓市風向標，出臺強刺激政策的可能性不大。

目前，北上廣深仍執行較為嚴格的限制性政策，比如北京，二套商業貸款最低首付普宅60%，非普通住房為80%，房貸利率5.25%。如果改為“認房不用認貸”，換房家庭首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.75%。

上海當前同樣也執行認房又認貸政策。目前，上海二套首付比例高達70%、房貸利率5.25%。若 “認房不認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.55%。

事實上，一線城市若能實行認房不認貸政策，將大幅縮減購房成本。以上海為例，首付款由70%降至35%，購房成本將減少一半。與此同時，購房者認購二套房可適用首套房利率，即從5.25%降至4.55%，貸款利率降低70BP，按照500萬貸款等額本息30年計算，累計利息總額可以節約將近80萬。

但從目前來看，我們對核心一二線城市出臺強刺激政策還持相對保守態度，尤其是北京和上海全面實施“認房不認貸”的可能性并不大，僅非核心區域有適度放開的可能。

實際上，此次三部門推進“認房不認貸”政策落地，也從側面可以看出中央層面仍然保持戰略定力，類似“930”、“330”全國統一的重磅刺激或許不會重現，因城施策、精準施治還是地產調控主基調。

即便有政策出臺，也將配套相應的監測、預警、退出機制，類似房貸利率動態調整制度，政策將根據市場冷熱情況及時調整或退出。

行業政策拐點已至，寬松將成為接下來樓市調控主旋律。

從2023年上半年至今，地方政策持續放松的同時，松綁主力軍也由弱二線和三四線城市轉為核心一二線城市。政策聚焦點主要集中在限購的松綁甚至取消、下調商貸首付比例以及取消認房又認貸、引導落實存量房貸降息、適當放松限價、減稅降費、調降住房交易成本等方面。

目前來看，優化調整政策從中央發聲到地方落實尚需時日，若一線城市能穩步落實適度放開“四限”，將進一步提振樓市信心。